Дополнительные и исключаемые работы в строительстве: как оформить чтобы не потерять деньги?

На практике может возникнуть следующий вопрос: что делать, если в ходе строительных или ремонтных работ выявился объём, который не был предусмотрен ни проектом, ни сметой, но объективно необходим для завершения объекта? Ситуация типичная — вскрыли кровлю и обнаружили гнилые лаги, начали земляные работы и наткнулись на коммуникации, которых не было на схемах, разобрали старую стяжку и увидели, что основание требует дополнительного выравнивания. Работы нужно делать, обе стороны это понимают. Вопрос в том, как провести их через документы так, чтобы впоследствии можно было законно оплатить.

Ошибка, которую совершают чаще всего — просто сделать работы и включить их в очередной акт КС-2, не оформив никаких предварительных документов. Логика понятна: работы сделаны, заказчик видел, заказчик не возражал, значит, всё в порядке. На практике это оборачивается тем, что при подписании акта заказчик отказывается принимать позиции, которых нет в смете, или принимает их, но потом получает замечания от контролирующих органов за оплату работ, не предусмотренных договором. В обоих случаях страдает либо подрядчик, либо заказчик, либо оба.

Правильный алгоритм начинается с письма. Как только подрядчик выявил необходимость дополнительных работ, он направляет заказчику письменное уведомление — с описанием того, что обнаружено, почему эти работы необходимы и какой объём предположительно потребуется. Желательно приложить фотографии: они наглядно подтверждают факт выявления проблемы и устраняют возможные сомнения в том, что дополнительные работы действительно нужны, а не придуманы для увеличения стоимости договора.

Заказчик отвечает встречным письмом, в котором подтверждает необходимость выполнения дополнительных работ и даёт согласие на их проведение. Этот обмен письмами — ключевой момент: он фиксирует, что решение о дополнительных работах принято совместно и осознанно, а не в одностороннем порядке подрядчиком.

Научиться правильно оформлять дополнительные работы, составлять акты и дополнительные соглашения — всё это разбирается на курсах Центра «Закон.гуру»: zakon.guru/edu/zakupki. Если ситуация уже возникла и нужна помощь — консультация: zakon.guru/consult.

После обмена письмами стороны совместно составляют акт на дополнительные и исключаемые работы. В строительстве такой акт фиксирует не только то, что добавляется, но и то, что исключается из первоначального объёма — если, например, выяснилось, что какие-то предусмотренные сметой работы фактически не нужны или уже были выполнены ранее. На основании этого акта составляется дополнительная смета, которая отражает стоимость выявленных изменений. И только после этого подписывается дополнительное соглашение к договору — документ, который юридически закрепляет изменение объёма и стоимости работ.

Дополнительное соглашение не обязательно подписывать после каждого выявленного отклонения. На небольших объектах обычно накапливают все изменения и подписывают одно дополнительное соглашение в конце строительства, когда все объёмы уже посчитаны. На крупных долгосрочных объектах дополнительные соглашения подписываются по мере накопления значительного объёма изменений — чтобы не допускать ситуации, когда фактически выполненные работы существенно расходятся с тем, что закреплено в действующей редакции договора.

Отдельный вопрос — сроки. Дополнительные работы почти всегда влекут за собой увеличение срока исполнения договора. Пока согласовываются объёмы, составляется смета, заказываются материалы — время идёт, а договорный срок не стоит. Если всё оформлено правильно: письмо подрядчика с указанием необходимости дополнительных работ и их предполагаемых сроков, ответное письмо заказчика, акт на дополнительные работы с датами — это становится обоснованием для включения в дополнительное соглашение не только нового объёма и стоимости, но и скорректированного срока завершения работ. Без этой документальной цепочки обосновать перенос сроков значительно сложнее, и подрядчик рискует оказаться в ситуации просрочки со всеми вытекающими последствиями в виде неустойки.

Важно понимать и симметричную сторону этого процесса — исключаемые работы. Если в ходе строительства выясняется, что часть предусмотренных сметой работ выполнять не нужно, это тоже оформляется через акт на дополнительные и исключаемые работы и дополнительное соглашение. Молча не выполнить предусмотренные договором работы и рассчитывать, что заказчик этого не заметит — рискованная стратегия. Заказчик, обнаруживший при проверке, что оплаченные работы фактически не выполнены, имеет все основания для претензий и взыскания соответствующей суммы.

Весь этот алгоритм — письмо, ответное письмо, акт на дополнительные и исключаемые работы, дополнительная смета, дополнительное соглашение — кажется громоздким только на первый взгляд. На практике он занимает разумное время и создаёт документальную основу, которая защищает обе стороны: подрядчика — от отказа в оплате выполненного, заказчика — от претензий за оплату того, что договором не предусмотрено.

Подписывайтесь на канал Центра «Закон.гуру»:
— в ТГ: https://t.me/zakon_guru_tg
— в ВК: vk.com/im/channels/-230744123