Решение Кемеровское УФАС России от 13.03.2026 N 042/10/18.1-364/2026

Резолютивная часть решения оглашена "11" марта 2026 г.

Решение в полном объеме изготовлено "13" марта 2026 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, ведению реестра недобросовестных поставщиков (далее - Комиссия) в составе:

Председателя комиссии: <...> - руководитель управления;

Членов комиссии: <...> - начальника отдела контроля органов власти;

<...> - начальника отдела топливно-энергетического комплекса;

<...> - главного специалиста -

эксперта отдела контроля органов власти;

при участии <...> с использованием ВКС, в отсутствие Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка (далее - КУМИ г. Новокузнецка), уведомленного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, рассмотрев в порядке, установленном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ N 135-ФЗ), жалобу <...> и материалы жалобы N 042/10/18.1-364/2026,

27.02.2026 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области из личного кабинета Заявителя поступила жалоба <...> (исх. N 42330 от 26.02.2026, вх. N 2111-ЛК/26) на действия (бездействие) организатора торгов - КУМИ г. Новокузнецка при проведении аукциона (извещение: N 21000016050000000484) по продаже права на заключение договора аренды земельных участков:

- лот N 1, с кадастровым номером 42:30:0503001:203, площадью 1591 м2, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...> земельный участок N 11, с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство индивидуального жилого дома;

- лот N 6, с кадастровым номером 42:30:0408002:26, площадью 1562 м2, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...> (строительный номер объекта-73), с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство индивидуального жилого дома.

По мнению Заявителя, п. 5.2.18 проекта договора аренды земельного участка нарушает требования законодательства Российской Федерации.

Уведомлением Кемеровского УФАС России от 02.03.2026 (исх. N НК/1851/26) рассмотрение жалобы N 042/10/18.1-364/2026 было назначено на 11.03.2026 на 11 часов 00 минут.

06.03.2026 в адрес Кемеровского УФАС России поступили пояснения КУМИ г. Новокузнецка, в соответствии с которыми считает доводы жалобы необоснованными. Условия пункта 5.2.18 проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 42:30:0503001:203 (лот N 1) и 42:30:0408002:26 (лот N 6) составлены в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, которые устанавливают запрет арендатору передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передачу арендных прав земельного участка в залог, субаренду и внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

11.03.2026 при рассмотрении жалобы заявитель <...> поддержал доводы указанные в своей жалобе.

Изучив имеющиеся материалы, заслушав заявителя, Комиссия Кемеровского УФАС России установила следующее:

06.02.2026 на основании распоряжения администрации города Новокузнецка от 30.01.2026 N 192 в соответствии со ст. ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ КУМИ г. Новокузнецка разместил на электронной торговой площадке РТС-Тендер (http://rts-tender.ru) и ГисТорги (www.torgy.gov.ru) извещение о проведении аукциона (извещение: N 21000016050000000484) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в том числе с кадастровыми номерами 42:30:0503001:203 (лот N 1), 42:30:0408002:26 (лот N 6), с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство индивидуального жилого дома.

Дата и время начала подачи заявок - 07.02.2026, 09:00 (МСК+4)

Дата и время окончания подачи заявок - 27.02.2026, 10:00 (МСК+4)

Дата проведения торгов - 04.03.2026,10:00 (МСК+4)

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка N U21000016050000000484-1 от 03.03.2026, на участие в аукционе по лоту N 1 было подано 8 заявок, а именно от: <...>

По лоту N 6 поступила 1 заявка от <...>

К дальнейшему участию в аукционе по лоту N 1 допущены 8 заявок из числа ранее указанных претендентов, по лоту N 6 допущена 1 заявка - <...>, в связи с чем аукцион по данному лоту признан не состоявшимся.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд установлены статьей 39.18 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте.

В порядке пункта 1 части 5 статьей 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из пункта 5.2.18 проекта договора аренды земельных участков по лоту N 1 и N 6 следует, что в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, субаренду и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ, проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право (если иное не установлено федеральными законами) в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Однако пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства), предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения части 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании части 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 42:30:0503001:203, 42:30:0408002:26 (извещение: N 21000016050000000484, лоты NN 1, 6) может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение: N 21000016050000000484, лоты NN 1, 6) не вправе в проекте договора устанавливать условия, предусматривающие право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, субаренду и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Таким образом, Комиссия Кемеровского УФАС России приходит к выводу, что пункт 5.2.18 проекта договора аренды, в том числе аукционная документация, соответствует законодательству и содержит условия, не допускающие получение участка в обход торгов, а именно его уступку права по договору (включая субаренду).

Также Комиссия Кемеровского УФАС России отмечает, что требования к действиям организатора торгов при поступлении соответствующей жалобы определены статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции определено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей, уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

В силу части 18 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции со дня направления уведомления, предусмотренного частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, торги приостанавливаются до рассмотрения жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии по существу.

Согласно части 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции организатор торгов не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключенный с нарушением требования, установленного настоящим пунктом, является ничтожным.

Таким образом, статья 18.1 Закона о защите конкуренции устанавливает единственный запрет на конкретные действия организатора торгов - заключение договора по итогам торгов, и последствия нарушения указанного запрета - признание такого договора ничтожным. Каких-либо иных норм, ограничивающих действия организатора торгов указанной статьей не определено.

Часть 19 данной статьи не предусматривает каких-либо специальных полномочий антимонопольного органа, а определяет сформулированную как запрет обязанность организатора торгов, которому в порядке, установленном частью 11 названной статьи, направлено уведомление, не заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Этой же нормой определена ничтожность договора, заключенного с нарушением указанного требования.

При поступлении уведомления о принятии жалобы к рассмотрению организатор торгов, исходя из стадии торгов и иных объективных обстоятельств, вправе самостоятельно определить порядок действий, учитывая установленный статьей 18.1 Закона о защите конкуренции запрет на заключение договора по его итогам.

Уведомление о поступлении жалобы N 042/10/18.1-364/2026 и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу направлено организатору торгов 02.03.2026.

Требование Закона о защите конкуренции о незаключении договора до принятия решения по жалобе организатором торгов исполнено.

Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка N U21000016050000000484-1, принятый организатором торгов 03.03.2026 не нарушает требования антимонопольного законодательства.

Согласно ч. 20 ст. 18.1 ФЗ N 135-ФЗ по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 ФЗ N 135-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Кемеровского УФАС России,

Признать жалобу <...> на действия (бездействие) организатора торгов - КУМИ г. Новокузнецка при проведении аукциона (извещение: N 21000016050000000484) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков:

- лот N 1, с кадастровым номером 42:30:0503001:203, площадью 1591 м2, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...> земельный участок N 11, с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство индивидуального жилого дома;

- лот N 6, с кадастровым номером 42:30:0408002:26, площадью 1562 м2, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...> (строительный номер объекта-73), с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство индивидуального жилого дома, необоснованной.