Решение Дагестанское УФАС России от 14.01.2026 N 005/10/18.1-1704/2025

Комиссия Управления ФАС России по Республике Дагестан по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции в составе:

Председатель Комиссии: Б.

Члены Комиссии: А.А.

И.А.

А.З.

рассмотрев жалобу И.Р. (вх. N 9654-ЭП/25) (далее - Заявитель) на действия АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ "П" КАЗБЕКОВСКОГО РАЙОНА (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (Извещение N 22000057230000000004, лот N 1).

В присутствии представителей сторон.

30.12.2025 г. поступила жалоба И.Р. (вх. N 9654-ЭП/25) (далее - Заявитель) на действия АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ "П" КАЗБЕКОВСКОГО РАЙОНА (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (Извещение N 22000057230000000004, лот N 1).

Заявитель в жалобе указывает на нарушение Организатором торгов Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Исследовав материалы дела, проведя анализ информации, представленной на рассмотрение жалобы Организатором торгов и Заявителем, Комиссия Дагестанского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, установила, что жалоба Заявителя - обоснована.

При этом Комиссия Управления ФАС России по Республике Дагестан по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, руководствовалась следующим.

Из жалобы Заявителя следует, что организатором торгов незаконно сокращено срок приема заявок.

Согласно пункту 1 статьи 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.12 ЗК РФ прием документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Комиссией Дагестанского УФАС России установлено, что в извещении о проведении аукциона указано:

"Дата, время и место начала приема заявок: заявки принимаются 22.12.2025 с 08 час. 00 мин. (время московское) по адресу электронной площадки: АО "Е" (АО "Е") http://www.roseltorg.ru - 178fz.roseltorg.ru.

Дата, время и место окончания приема заявок: прием заявок прекращается 30.12.2025 в 17 час. 00 мин. (время московское) по адресу электронной площадки: АО "Е" (АО "Е") http://www.roseltorg.ru - 178fz.roseltorg.ru.

Дата, время и место рассмотрения заявок на участие в аукционе: 14.01.2026 в 9 час. 00 мин. (время московское) по адресу электронной площадки: АО "Е" (АО "Е") http://www.roseltorg.ru - 178fz.roseltorg.ru.

Место проведения аукциона, дата и время проведения аукциона: электронная площадка АО "Е" (АО "Е") http://www.roseltorg.ru - 178fz.roseltorg.ru, 15.01.2026 в 10 часов 00 мин."

Комиссией Дагестанского УФАС России установлено, что аукцион Организатором торгов назначен на 15.01.2026 в 10 часов 00 минут, однако прием Заявок заканчивается 30.12.2025 в 17 час. 00 мин.

С учетом установления организатором торгов даты проведения аукциона 15.01.2026 прием заявок на участие в аукционе не мог быть прекращен ранее 12.01.2026.

Таким образом, Организатор торгов сократил срок приема заявок в противоречие установленной в пункте 4 статьи 39.12 ЗК РФ норме.

Доводы организатора торгов о том, что податель жалобы не являлся участником аукциона и сокращение сроков подачи заявок не могло повлиять на результаты аукциона, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Аукцион по заключению договора аренды земельного участка проводится с целью привлечения максимального количества заинтересованных лиц (претендентов), обеспечения равных возможностей приобретения в аренду земельного участка и получения максимально выгодных условий, в части стоимости арендной платы, от заключенного договора.

Сокращение срока приема заявок ограничивает количество потенциальных участников аукциона и, как следствие, приводит к ограничению конкуренции при проведении аукциона.

В этой связи Комиссия Дагестанского УФАС России приходит к выводу о нарушении Организатором торгов нарушения требований установленных частью 4 статьи 39.12 ЗК РФ.

Заявитель в своей жалобе отмечает, что пункт 5.2.3. договора закрепляет, что арендатор обязан уведомлять Арендатора об изменениях банковских реквизитов для перечисления арендной платы, а также об изменении размера, порядка начисления и оплаты стоимости арендных платежей, путем уведомления и/или публикации объявления в местных средствах массовой информации Для договоров, заключенных по итогам торгов, условия (включая цену) являются существенными.

Заявитель указывает, что ЗК РФ не содержит оснований для пересмотра условий оплаты, а оплата за участок определяется итоговой ценой аукциона на весь срок заключения договора и считает незаконным требование об изменении размера арендной платы.

Комиссией Дагестанского УФАС России установлено, что порядок проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности закреплен в статье 39.12 ЗК РФ.

Организатор торгов предусматривает в договоре возможность изменения существенного условия договора аренды.

Рассмотрев данный довод по существу, Комиссия Дагестанского УФАС России отмечает, что Определением Верховного Суда Российской Федерации N 303-ЭС22-28346 по делу N А73-19953/2021 закреплено, что пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Таким образом, Комиссия Дагестанского УФАС России признает в действиях Организатора Торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ, в связи с тем, что действующее законодательство не содержит норм дающее Организатору торгов право вносить изменения в договор аренды в части корректировки размера ежегодного арендного платежа.

Заявитель также в тексте жалобы указывает, что организатором торгов предусмотрено, что в случае отказа Арендатора от оплаты арендуемого имущества по результатам протокола торгов, настоящий Договор прекращает свое действие, при этом Арендатор выплачивает штраф в размере внесенного задатка.

Комиссией Управления ФАС России установлено, что в пункте 3.7. договора указано, что в случае отказа Арендатора от оплаты арендуемого имущества по результатам протокола торгов, настоящий Договор прекращает свое действие, при этом Арендатор выплачивает штраф в размере внесенного задатка. Последствия отказа победителя от заключения договора или оплаты по итогам аукциона регламентированы ст. 39.12 ЗК РФ, статья не предусматривает оплаты каких-либо штрафов.

Согласно пункта 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Однако, Комиссия Управления ФАС России отмечает, что указанная формулировка в проекте договора может вводить в заблуждение и может толковаться как возможные дополнительные санкции для лица, что не заключил договор аренды участка.

Таким образом, Комиссия Дагестанского УФАС России не находит данный довод обоснованным.

Заявитель указывает, что Организатор торгов требует предоставление кадастрового паспорта, а именно в договоре предусматриваеся в пункте 1.4. "Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка от ________________ г. N ______________________ (Приложение N 2). "

Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью настоящего Договора."

Комиссия Дагестанского УФАС России установила, что формы (в том числе кадастрового паспорта), утвержденные Приказом Минэкономразвития от 25 августа 2014 г. N 504, утратили силу.

Сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, в настоящее время считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, и с 1 января 2017 г. вместо кадастрового паспорта выдается выписка из ЕГРН по формам, утв. Приказом Минэкономразвития от 20 июня 2016 г. N 378.

Кроме того, доводом жалобы также является, что пунктом договора 1.3. указано, что участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N __________________ от ___________ г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. сделана запись регистрации N ___.

Как отмечает Комиссия Дагестанского УФАС России, единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) включает в себя, в частности, кадастр недвижимости (до 01.01.2017 - ГКН) и реестр прав на недвижимость (до 01.01.2017 - ЕГРП) и содержит сведения об учтенном недвижимом имуществе, его характеристиках, зарегистрированных на такое имущество правах, ограничениях (обременениях) прав, сделках с объектами недвижимости, а также иные установленные законом сведения (ч. 2 ст. 1, ст. ст. 8, 9, ч. 6 ст. 72 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1, пп. "г" п. 2 ст. 22, п. 1 ч. 1 ст. 30 Закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Комиссия Управления ФАС России по РД также отмечает, что выписка из ЕГРН представляет собой документ, который в зависимости от ее вида может содержать описание объекта недвижимости, сведения о его кадастровой стоимости, о зарегистрированных на него правах, ограничениях и обременениях, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях, о заявленных в судебном порядке правах требования, о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, а также иные установленные законом сведения (ч. 7, 8 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Комиссия Дагестанского УФАС России отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, Организатор торгов требует от победителя аукциона представление документов, которые отменены согласно Закону о государственной регистрации недвижимости.

В этой связи, Комиссия Дагестанского УФАС России приходит к выводу, что Организатор торгов нарушил ч. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" Заявитель отмечает, что в аукционной документации указано, что аукцион проводится на основании, что реквизиты решения о проведении аукциона: Постановление администрация муниципального образования городское поселение "поселок Дубки" от 26.16.2025 N 51.

Однако, как пояснил представитель Организатора торгов на рассмотрении жалобы, данная информация является механической опечаткой.

Таким образом, Комиссия Дагестанского УФАС России приходит к выводу, что допущенная Организатором торгов опечатка не могла повлиять на итог торгов, в связи с чем признает довод необоснованным.

В связи с чем, Комиссия Дагестанского УФАС России пришла к выводу о обоснованности довода жалобы Заявителя.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Дагестанского УФАС России

1. Жалобу Заявителя признать обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11, пункте 4 статьи 39.12 ЗК РФ, ч. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Дагестанского УФАС России для привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня его вынесения.