Решение ФАС России от 30.07.2025 N 04/10/18.1-532/2025

Дата принятия решения: 30.07.2025 Москва

Комиссия ФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

Заместителя председателя Комиссии ФАС России - начальника отдела методологии антимонопольного контроля на рынках строительства и природных ресурсов Управления контроля строительства и природных ресурсов Р.Д. (ведущего заседание); ведущего специалиста-эксперта отдела контроля земельно-имущественных отношений Управления контроля строительства и природных ресурсов Б., советника отдела правовой экспертизы Правового управления С. (далее - Комиссия ФАС России), при участии представителей:

- П.: Н. - доверенность от 14.07.2025 N 39/3-н/39-2025-12-675;

- Администрации муниципального образования "З": К. - доверенность от 24.10.2024 N 55/01-55;

- ООО "Р": Р.Ф. - доверенность от 30.01.2025 N 25-08,

рассмотрев посредством системы видео-конференц-связи жалобу П. от 10.07.2025, направленную письмом Калининградского УФАС России от 22.07.2025 N ИБ/4620/25 (вх. от 22.07.2025 N 129698-М/25), на действия (бездействие) организатора торгов - Администрации муниципального образования "З", оператора электронной площадки - ООО "Р" при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 21000016620000000120, лот N 5) в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Федеральную антимонопольную службу поступила жалоба П. (далее - Заявитель) от 10.07.2025, направленная письмом Калининградского УФАС России от 22.07.2025 N ИБ/4620/25 (вх. от 22.07.2025 N 129698-М/25), на действия (бездействие) организатора торгов - Администрации муниципального образования "З" (далее - Организатор торгов), оператора электронной площадки - ООО "Р" (далее - Оператор) при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 21000016620000000120, лот N 5) (далее - Аукцион, Жалоба).

Из Жалобы следует, что Организатором торгов, Оператором при организации и проведении Аукциона были нарушены требования действующего законодательства Российской Федерации.

Рассмотрев все представленные документы, а также выслушав пояснения представителей Заявителя, Организатора торгов, Оператора, Комиссия ФАС России установила следующее.

19.06.2025 на сайте государственной информационной системы "Официальный сайт Российской Федерации в информационно телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) Организатором торгов было опубликовано извещение о проведении Аукциона, согласно которому Аукцион проводится на электронной площадке ООО "Р", расположенной по адресу в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.rts-tender.ru (далее - сайт Оператора), дата и время начала подачи заявок на участие Аукционе - 20.06.2025 в 09:00 (МСК-1), дата и время окончания срока подачи заявок на участие в Аукционе - 07.07.2025 в 17:00 (МСК-1), дата рассмотрения заявок на участие в Аукционе - 09.07.2025, дата и время проведения Аукциона - 10.07.2025 в 11:00 (МСК-1).

Аукцион проводится в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Законом Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", постановлением администрации МО "З" от 24.02.2025 N 825 "Об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков в муниципальном образовании "З" в электронной форме" (далее - постановление N 825), постановлением администрации МО "З" от 09.06.2025 N 2627 (далее - постановление N 2627), Регламентом электронной площадки "Р" Имущественные торги, утвержденным приказом генерального директора ООО "Р" от 09.06.2025 N 44-П/25 (далее - Регламент).

1. Согласно доводу Жалобы 02.07.2025 Заявителем была подана заявка на участие в Аукционе с приложением всех необходимых документов, 02.07.2025 Оператором на лицевом счете Заявителя на сайте Оператора были заблокированы денежные средства в размере задатка для участия в Аукционе.

Однако, 09.07.2025 Заявителем был получен Протокол рассмотрения заявок комиссией по продаже земельных участков и на право заключения договоров аренды земельных участков от 09.07.2025 (далее - Протокол рассмотрения заявок), согласно которому заявочные материалы, представленные Заявителем с целью участия в Аукционе, не соответствовали требованиям, установленным подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ.

Заявитель с решением Организатора торгов не согласен, в Жалобе указывает, что Заявителем в составе заявки на участие в Аукционе были приложены все предусмотренные ЗК РФ и Извещением о проведении Аукциона (далее - Извещение) документы и сведения. При этом Заявитель указывает, что во время подачи Заявителем заявки на участие в Аукционе сайт Оператора работал некорректно, загрузка документов в состав заявки на участие в Аукционе происходила очень медленно, сайт Оператора периодически отклонял загруженные Заявителем документы. Заявитель обратился в службу технической поддержки сайта Оператора с просьбой проверить все ли документы загрузились, сотрудник которой сообщил Заявителю, что все документы успешно загрузились и чтобы Заявитель ожидал рассмотрения заявок на участие в Аукционе Организатором торгов.

Таким образом, по мнению Заявителя, ввиду некорректной работы сайта Оператора во время подачи Заявителем заявки на участие в Аукционе 02.07.2025 заявка Заявителя на участие в Аукционе была отклонена Организатором торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных статьей 39.13 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 39.13 ЗК РФ электронный аукцион проводится на электронной площадке ее оператором из числа операторов электронных площадок, функционирующих в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

По смыслу пункта 6 статьи 39.13 ЗК РФ заявка на участие в электронном аукционе с приложением документов направляется оператору электронной площадки в форме электронного документа. Заявка на участие в электронном аукционе, а также прилагаемые к ней документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ установлено, что для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

- заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

- копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

- документы, подтверждающие внесение задатка.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ заявитель не допускается к участию в случае непредставления необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений.

Согласно пункту 9 статьи 39.12 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.13 ЗК РФ заявителям, признанным участниками электронного аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в электронном аукционе, оператор электронной площадки направляет в электронной форме уведомления о принятых в отношении их решениях.

Пунктами 2.7.1 - 2.7.3 Регламента определено, что Оператор обязуется оказать услуги с надлежащим качеством и в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в сроки, установленные Регламентом, обеспечить работоспособность и функционирование сайта Оператора в соответствии с Регламентом.

Пунктом 2.12 Регламента также установлено, что сайт Оператора функционирует в режиме круглосуточной непрерывной работы, за исключением необходимых перерывов на проведение регламентных работ и устранение технических сбоев, о введении которых Оператор уведомляет клиентов сайта Оператора.

Согласно пункту 9.1 Регламента подача заявок на участие в торговых процедурах на сайте Оператора осуществляется только клиентами сайта Оператора.

В соответствии с пунктом 9.2 Регламента любой клиент сайта Оператора, зарегистрированный на сайте Оператора с целью участия в торговых процедурах, имеет возможность в личном кабинете создать заявку на участие в торговой процедуре до наступления времени окончания подачи заявок.

Пунктом 9.3 Регламента определено, что Оператор обеспечивает регистрацию заявок и прилагаемых к ним документов в журнале приема заявок. Каждой заявке присваивается номер с указанием даты и времени приема.

Согласно пункту 9.9 Регламента заявка на участие в торговой процедуре должна содержать документы и сведения, предусмотренные информационным сообщением (извещением) о проведении торговой процедуры и документацией торговой процедуры, размещенные в составе карточки торговой процедуры.

В соответствии с пунктом 10.3 Регламента в день определения участников аукциона, установленный организатором аукциона в карточке торговой процедуры, Оператор через личный кабинет организатора аукциона обеспечивает доступ к поданным претендентами заявкам и документам, а также к журналу приема заявок.

Согласно пункту 10.4 Регламента рассмотрение заявок осуществляется организатором аукциона в соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовым актом, регулирующим проведение аукциона, информационным сообщением (извещением) о проведении аукциона и аукционной документацией.

На рассмотрении Жалобы Комиссией ФАС России представитель Организатора торгов пояснил, что 02.07.2025 Заявителем была подана заявка на участие в Аукционе. В ходе изучения заявки Заявителя на участие в Аукционе Организатором торгов было установлено, что Заявителем в составе заявки на участие в Аукционе была представлена заполненная форма заявки на участие в Аукционе, иные документы, предусмотренные ЗК РФ и Извещением в составе заявки на участие в Аукционе отсутствовали, в связи с чем Организатором торгов было принято решение об отказе Заявителю в допуске к участию в Аукционе на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ, что было отражено в Протоколе рассмотрения заявок.

На рассмотрении Жалобы Комиссией ФАС России представитель Оператора пояснил, что 02.07.2025 Заявителем посредством сайта Оператора была подана заявка на участие в Аукционе, которая была принята Оператором. 09.07.2025 Оператором был открыт доступ Организатору торгов к поданным на участие в Аукционе заявкам, в том числе к заявке Заявителя. Представитель Оператора отметил, что решение о допуске (отказе в допуске) к участию в Аукционе принимает Организатор торгов.

Представитель Оператора также сообщил, что 02.07.2025 сайт Оператора работал в штатном режиме, технологических сбоев в работе сайта Оператора зафиксировано не было. Заявитель беспрепятственно осуществлял вход в закрытую часть сайта Оператора, подал заявку на участие в Аукционе, другие участники торгов успешно подавал заявки, ценовые предложения, подписывали договоры, что также свидетельствует о бесперебойной работе сайта Оператора во время приема заявок на участие в Аукционе 02.07.2025. Все факты, изложенные в Жалобе, свидетельствуют о проблемах на стороне Заявителя.

Комиссией ФАС России в ходе рассмотрения Жалобы и изучения представленных документов и сведений установлено следующее.

02.07.2025 в 12:24:26 (МСК) Заявителем была подана заявка на участие в Аукционе, которая согласно Журналу приема заявок на участие в Аукционе была успешно принята Оператором и зарегистрирована под N 499765/675070.

Заявителем в составе заявки на участие в Аукционе был приложен документ "Заявление_на_участие_2025.doc", иные документы в составе заявки Заявителя на участие в Аукционе отсутствовали.

Комиссия ФАС России отмечает, что Заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о представлении Заявителем в составе заявки на участие в Аукционе всех документов, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ и Извещением, о ненадлежащей работе сайта Оператора во время подачи Заявителем заявки на участие в Аукционе 02.07.2025.

Таким образом, Комиссия ФАС России приходит к выводу, что довод Жалобы в части действий Оператора, выразившихся в необеспечении бесперебойной работы сайта Оператора во время приема (подачи) заявок на участие в Аукционе не доказан Заявителем, не находит своего подтверждения и является необоснованным.

Согласно Протоколу рассмотрения заявок заявка Заявителя на участие в Аукционе была отклонена Организатором торгов по причине "на основании пп. 1 п. 8 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений, прилагаемым к заявке на участие в аукционе".

Таким образом, принимая во внимание, что Заявителем в составе Жалобы не представлено документов и доказательств, свидетельствующих о представлении Заявителем в составе заявки на участие в Аукционе документов, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ и Извещением, Комиссия ФАС России приходит к выводу, что при отклонении заявки Заявителя на участие в Аукционе Организатор торгов действовал в соответствии с требованиями подпункта 1 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, данный довод Жалобы не доказан Заявителем, не находит своего подтверждения и является необоснованным.

2. Согласно доводу Жалобы извещение о проведении Аукциона было опубликовано Организатором торгов на официальном сайте в нарушение пункта 19.1 статьи 39.11 ЗК РФ.

Так, извещение о проведении Аукциона было опубликовано Организатором торгов на официальном сайте 19.06.2025, в то время как постановление N 825, в соответствии с которым проводится Аукцион, датировано 25.02.2025.

Таким образом, по мнению Заявителя, извещение о проведении Аукциона было опубликовано Организатором торгов на официальном сайте в срок более пяти месяцев с момента принятия решения о проведении Аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 19.1 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона в срок не позднее чем три месяца с момента принятия решения о проведении аукциона, предусмотренного подпунктом 5 пункта 3, подпунктом 9 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ или подпунктом 1 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

Пунктом 3.1 статьи 39.13 ЗК РФ определено, что извещение о проведении электронного аукциона подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени организатора аукциона, и подлежит размещению организатором аукциона на официальном сайте.

Данное извещение после размещения на официальном сайте в автоматическом режиме направляется с официального сайта на сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором проводится электронный аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо электронный аукцион на право заключения договора аренды такого участка (далее - электронная площадка).

На рассмотрении Жалобы Комиссией ФАС России представитель Организатора торгов пояснил, что Аукцион проводится Организатором торгов в соответствии с постановлением N 2627, которое датировано 09.06.2025.

Извещение о проведении Аукциона было опубликовано Организатором торгов на официальном сайте 19.06.2025.

При этом постановление N 825 является нормативным правовым актом, рассчитанным на неоднократное применение, оно определяет состав комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков в муниципальном образовании "З", положение о работе такой комиссии. Постановлением N 825 также утверждена форма и содержание документации о проведении аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков в муниципальном образовании "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области" в электронной форме.

Таким образом, сроки публикации извещения о проведении Аукциона на официальном сайте, предусмотренные пунктами 19, 19.1 статьи 39.11 ЗК РФ, Организатором торгов были соблюдены.

Комиссией ФАС России в ходе рассмотрения Жалобы и изучения представленных документов и сведений установлено, что Аукцион проводится Организатором торгов в соответствии с постановлением N 2627 от 09.06.2025, извещение о проведении Аукциона было опубликовано Организатором торгов на официальном сайте 19.06.2025 в 17:47 (МСК-1).

Комиссия ФАС России отмечает, что постановление N 825 является нормативным правовым актом, регулирующим порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков в муниципальном образовании "З" в электронной форме и относится ко всем аукционам по продаже земельных участков, на право заключения договоров аренды земельных участков в муниципальном образовании "З".

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что Заявителем не представлено документов и доказательств, свидетельствующих о нарушении Организатором торгов срока публикации извещения о проведении Аукциона на официальном сайте, Комиссия ФАС России приходит к выводу, что данный довод Жалобы не доказан Заявителем, не находит своего подтверждения и является необоснованным.

3. Согласно доводу Жалобы Извещение в нарушение пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ не содержит выбор Организатора торгов о порядке расчета начальной цены предмета Аукциона.

Кроме того, по данным оценочной компании ООО "С", отраженным в письме от 17.07.2025, рыночная арендная плата за пользование земельным участком, являющимся предметом Аукциона, составляет 1 000 000,00 руб. Следовательно, шаг Аукциона должен составлять 30 000,00 руб., в то время как согласно Извещению шаг Аукциона составляет 28 050,00 руб.

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно пункту 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает, в том числе величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Подпунктами 5 и 6 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона, о "шаге аукциона".

На рассмотрении Жалобы Комиссией ФАС России представитель Организатора торгов сообщил, что начальная цена предмета Аукциона была определена Организатором торгов на основании рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составила 935 000,00 руб. Шаг Аукциона был установлен Организатором торгов в размере 3% начальной цены предмета Аукциона и составил 28 050,00 руб.

При этом представитель Организатора торгов отметил, что положения статьи 39.11 ЗК РФ не накладывают на Организатора торгов обязанность по указанию в Извещении порядка определения начальной цены предмета Аукциона.

Комиссией ФАС России в ходе рассмотрения Жалобы и изучения представленных документов и сведений установлено, что согласно Извещению начальная цена предмета Аукциона (размер годовой арендной платы) составляет 935 000,00 руб., шаг Аукциона составляет 28 050,00 руб., что составляет 3% начальной цены предмета Аукциона.

Аналогичная информация указана Организатором торгов в извещении о проведении Аукциона на официальном сайте и сайте Оператора.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что Организатором торгов в Извещении указана информация, предусмотренная подпунктами 5 и 6 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, Комиссия ФАС России приходит к выводу, что данный довод Жалобы не доказан Заявителем, не находит своего подтверждения и является необоснованным.

4. Согласно доводу Жалобы Извещение, проект договора, заключаемого по результатам Аукциона (далее - проект договора) не содержат информации (сведений) о порядке пересмотра цены лота в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного по результатам Аукциона договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Кроме того, Извещение, проект договора не содержат запрета на совершение некоторых действий, таких как передача прав и обязанностей по договору аренды, изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Заявитель также указывает, что Извещение не содержит условий подключения (технологического присоединения) к сетям газоснабжения и теплоснабжения.

Комиссия ФАС России отмечает, что порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров установлен статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Вместе с тем жалоба на документацию о проведении торгов может быть подана исключительно до окончания срока приема заявок на участие в торгах.

Согласно извещению о проведении Аукциона дата окончания срока приема (подачи) заявок на участие в Аукционе - 07.07.2025. Вместе с тем Жалоба поступила в Калининградское УФАС Росии 14.07.2025, то есть после окончания срока подачи (приема) заявок на участие в Аукционе.

Учитывая изложенное, данный довод Жалобы не подлежит рассмотрению Комиссией ФАС России в порядке, установленном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем Комиссия ФАС России сообщает следующее.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В силу пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона установлены пунктом 21 статьи 39.11 З РФ. Так, пунктами 4, 9 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22 статьи 39.11 ЗК РФ).

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российско Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу подпунктов 1 и 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом, по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На рассмотрении Жалобы Комиссией ФАС России представитель Организатора торгов сообщил, Извещение предусматривает ограничение на изменение условий договора аренды, заключаемого по результатам Аукциона, в том числе вида разрешенного использования земельного участка. В подпункте 1.3 пункта 1 заявки на участие в Аукционе указанно, что заявитель обязуется использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, в пункте 4 заявки на участие в Аукционе установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по результатам Аукциона, не допускается.

Более того, в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, возможно лишь в строго ограниченных случаях и не должно затрагивать существенные условия, повлиявшие на формирование начальной цены.

Таким образом, по мнению представителя Организатора торгов, включение в проект договора специального запрета на изменение его условий не требуется, поскольку соответствующие ограничения уже установлены законодательством и подлежат обязательному применению независимо от их отражения в проекте договора.

По вопросу отсутствия в Извещении сведений об условиях подключения (технологического присоединения) к сетям газоснабжения и теплоснабжения представитель Организатора торгов сообщил, что в Извещении указаны сведения о возможности подключения индивидуального жилого дома к инженерным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения.

При этом, по мнению представителя Организатора торгов, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность обеспечивать обязательное подключение индивидуального жилого дома к централизованной системе теплоснабжения, выбор системы отопления осуществляется застройщиком самостоятельно с учетом технических, климатических и экономических условий. Запрос о возможности подключения индивидуального жилого дома к сетям теплоснабжения при подготовке к проведению Аукциона не является обязательным.

Комиссией ФАС России в ходе рассмотрения Жалобы и изучения представленных документов и сведений установлено, что Извещение, в частности заявка на участие в Аукционе, содержит положения, обязывающие арендатора использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в Извещении и проекте договора. Кроме того, статьей 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрен запрет на изменение такого вида использования в течение срока действия договора аренды, статьей 448 ГК РФ установлен общий запрет на изменение условий договора. При этом требования к содержанию Извещения в указанной части, установленные пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ, Организатором торгов не нарушены.

По вопросу отсутствия в Извещении сведений об условиях подключения (технологического присоединения) к сетям газоснабжения и теплоснабжения Комиссия ФАС России сообщает, что в Извещении указана информация, полученная Организатором торгов от АО "К", о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к газораспределительным сетям природного газа N 58435.

При этом Комиссия ФАС России отмечает, что Извещение не содержит сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, что также было подтверждено Организатором торгов в ходе рассмотрения Жалобы Комиссией ФАС России.

Учитывая изложенное, по мнению Комиссии ФАС России, при неуказании Организатором торов в Извещении информации о возможности (невозможности) подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, Организатором торгов были нарушены требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Таким образом, данный довод Жалобы является обоснованным в части действий Организатора торгов, выразившихся в неуказании в Извещении информации о возможности (невозможности) подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения.

Вместе с тем Комиссия ФАС России отмечает, что Заявитель за разъяснениями положений Аукционной документации к Организатору торгов не обращался, подал заявку на участие в Аукционе. В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок заявка Заявителя была отклонена Организатором торгов.

На основании изложенного и в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Комиссия ФАС России

1. Признать жалобу П. от 10.07.2025, направленную письмом Калининградского УФАС России от 22.07.2025 N ИБ/4620/25 (вх. от 22.07.2025 N 129698-М/25), на действия (бездействие) организатора торгов - Администрации муниципального образования "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области", оператора электронной площадки - ООО "Р" при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 21000016620000000120, лот N 5) обоснованной в части действий организатора торгов - Администрации муниципального образования "З" выразившихся в неуказании в Извещении информации о возможности (невозможности) подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, необоснованной в части иных действий организатора торгов - Администрации муниципального образования "З", необоснованной в части действий оператора электронной площадки - ООО "Р".

2. Обязательное для исполнения предписание не выдавать.