Решение Алтайское УФАС России от 05.12.2025 N 022/10/18.1-1642/2025

Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2025

В полном объеме решение изготовлено 05 декабря 2025

Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю по рассмотрению жалоб, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия УФАС), в составе:

Председателя Комиссии:

<...>,

Членов Комиссии:

<...>;

<...>;

с участием представителей:

от Заявителя - <...>- не явился, к ВКС не подключился, о дате, времени и месте проведения заседания Комиссии уведомлен; от Организатора аукциона - администрации Бийского района Алтайского края (ИНН:<...>; ОГРН:<...>) - представители по доверенности <...>, <...>;

рассмотрев жалобу <...>. (вх. N 13643-ЛК/25 от 26.11.2025) на действия Организатора - администрации Бийского района Алтайского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Бийский район, п. Семеновод, в 85 м западнее земельного участка с кадастровым номером 22:04:260001:627 (извещение N 22000050490000000055, лот N 3),

В управление ФАС по Алтайскому краю поступила жалоба <...>. (вх. N 13643-ЛК/25 от 26.11.2025) на действия Организатора - администрации Бийского района Алтайского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Бийский район, п. Семеновод, в 85 м западнее земельного участка с кадастровым номером 22:04:260001:627 (извещение N 22000050490000000055, лот N 3).

Заявитель в своей жалобе указывает, что администрацией Бийского района Алтайского края в проект договора включено условие, противоречащее федеральному законодательству (пункт 4.3.1. Договора о том, в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ не в праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах Договора).

По мнению Заявителя пункт 4.3.1. Договора противоречит ст. 22 ЗК РФ и ст. 388 ГК РФ.

Ко дню заседания Организатором аукциона были представлены письменные пояснения.

Администрация Бийского района Алтайского края указала на то, что подавая заявку на участие в аукционе, Участник подтвердил согласие с условиями аукциона. Участником не оспаривались условия договора, предполагаемого к заключению по результатам торгов. В связи с чем, требовать внесения изменений в проект договора не может.

Заявитель в данных отношениях является стороной, для которой заключение договора по результатам аукциона является обязательным.

В силу положений ч. 25 ст. 39.12 Земельного кодекса победитель аукциона должен подписать направленный ему проект договора в течение десяти рабочих дней.

Проект договора аренды уполномоченным органом направлен победителю аукциона для подписания 21.11.2025. Срок подписания договора - 05.12.2025.

В указанный срок на электронной площадке, где проходил аукцион, в личном кабинете победителем протокол разногласий уполномоченному органу направлен не был. Как и не был направлен подписанный проект договора аренды земельного участка, что свидетельствовало бы о добросовестном поведении победителя аукциона по заключению договора и возможности возникновения между сторонами преддоговорных споров в части условий проекта договора, предложенных победителем аукциона, редакция которых не противоречит требованиям законодательства.

О протоколе разногласий уполномоченному органу стало известно из жалобы <...>., поступившей в Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю, вх. N 13643-ЛК/25 от 26.11.2025.

УФАС по Алтайскому краю рассмотрение жалобы назначено на 03.12.2025 г.

Представитель Заявителя на заседание Комиссии не явился, о дате, времени и месте проведения заседания извещен надлежащим образом.

На заседание Комиссии явились представители администрации Бийского района Алтайского края, просили признать жалобы необоснованной, поддержали позицию, изложенную в письменных пояснениях.

Изучив имеющиеся материалы и заслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, Комиссия приходит к следующему выводу.

10.10.2025 на сайте https:// torgi.gov.ru было размещено извещение N 22000050490000000055, в том числе в отношении лота N 3 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Бийский район п.Семеновод, в 85 м западнее земельного участка с кадастровым номером 22:04:260001:627.

Дата начала срока подачи заявок: 13.10.2025 08:00 (МСК+4).

Дата и время окончания срока подачи заявок: 30.10.2025 17:00 (МСК+4).

Дата подведения торгов: 07.11.2025 11:00 (МСК+4).

Итоговый протокол опубликован: 10.11.2025 г.

- Вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

На участие в аукционе было подано 9 заявок, победителем признан - <...>.

Победителю аукциона Организатором 21.11.2025 направлен проект договора аренды земельного участка. Крайний срок подписания проекта договора - 05.12.2025 г. Договор на дату рассмотрения настоящего дела не подписан.

К тексту жалобы Заявителем был приложен протокол разногласий, документы, подтверждающие направление настоящего протокола в адрес администрации Бийского района Алтайского края не представлены.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

По мнению заявителя, организатор торгов в нарушение требований ЗК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретил уступать право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.3.1. Договора аренды земельного участка, размещенного на сайте torgi.gov.ru. Арендатор в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ РФ не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не - участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу N А32-37905/2020, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Более того между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021 может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды - земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021 не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствуютзаконные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор.

Согласно позиции изложенной в Решении Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N АКПИ14-1070 подачей заявки на участие в конкурсе или аукционе обусловлена возможность принятия участия в торгах. Подача заявки является волеизъявлением лица и предполагает согласие заявителя со всеми условиями предлагаемого к заключению договора, определенными организатором торгов в конкурсной либо аукционной документации.

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В соответствии с письмом ФАС России от 30.03.2023 N СП/23524/23 антимонопольный орган вправе рассматривать жалобу на положения документации о торгах, обязательность проведения которых предусмотрена отраслевым законодательством Российской Федерации, поданную в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае если такая жалоба подана до окончания срока подачи заявок.

В противном случае, реализация такого права за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы иных участников Закупки, которые подали заявки в соответствии с условиями Документации.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, "действия в обход закона"(в том числе Закона о защите конкуренции) с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. При этом границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений.

В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований. Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 ГК РФ, недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 ГК РФ) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

В силу изложенного, доводы указанные в жалобе не могут быть признаны обоснованными.

На основании изложенного Комиссия, руководствуясь частью 20 статьи 18.1, статьей 23 Федерального закона "О защите конкуренции", -

1. Признать жалобу <...>- необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.