Решение Ленинградское УФАС России от 27.11.2025 N 047/10/18.1-2143/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 29.01.2025 N 31/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии 17.11.2025 представителей сторон по доверенностям:

от представителя Организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): И.,

от представителя Заявителя - Б.. (далее - Заявитель): М.,Б..,

в отсутствие представителя Оператора электронной торговой площадки - ООО "Р" (далее - Оператор электронной торговой площадки) (уведомлен надлежащим образом),

в присутствии на заседании Комиссии 27.11.2025 представителей сторон по доверенностям:

от представителя Организатора торгов: Х..,

от представителя Заявителя - Б..: М.. Б..,

в отсутствие представителя Оператора электронной торговой площадки (уведомлен надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Б. (вх. N 10881-ЭП/25 от 10.11.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 47:01:0114002:346, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, МО "Город Выборг", <...> з/у 8, площадью 1200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы) (изв. N 21000030700000000522, лот N 1) и земельного участка с кадастровым номером 47:01:0114002:347, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, МО "Город Выборг", <...> з/у 6, площадью 1200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы) (изв. N 21000030700000000522, N 2) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 10881-ЭП/25 от 10.11.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением N АВ/9383/25 от 12.11.2025 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

Уведомлением N АВ/9536/25 от 18.11.2025 срок принятия решения по жалобе продлен.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

01.11.2025 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) размещено извещение N 21000030700000000522, лоты NN 1-2 о проведении аукциона.

Комиссией установлено, что информация об аренде земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

1. По мнению Заявителя, Организатор торгов допустил разночтение о составе участников торгов.

Согласно пункту 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее - ГК РФ) аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.11 ЗК РФ аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 статьи 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане.

Комиссией установлено, что согласно извещению в разделе "требования к заявкам" указано следующее: "Требования к участникам - В соответствии с аукционной документацией; Перечень документов - В соответствии с п. 11 Извещения; Требования к документам - В соответствии с п. 11 Извещения".

Комиссией установлено, что согласно пункту 7 текстовой формы извещения, размещенной в составе извещения, опубликованного на официальном сайте, в графе "тип торгов" указано - "открытый аукцион".

Также согласно текстовой форме извещения, размещенной в составе извещения, опубликованного на официальном сайте: "Участниками аукциона могут быть только граждане - физические лица (не индивидуальные предприниматели!), зарегистрированные в государственной информационной системе "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - сайт torgi.gov.ru) и своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с Извещением и внесшие сумму задатка в размере, порядке и срок, указанные в Извещении (далее - Заявители, по отдельности - Заявитель)". Аналогичные сведения представлены в пункте 1.1 документации, размещенной в составе извещения, опубликованного на официальном сайте.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о необоснованности довода.

2. Согласно доводам Заявителя в размещенном Организатором торгов в составе извещения проекте договора аренды (далее - проект договора аренды) пункт 3.1 искажает форму проведения аукциона и противоречит действующему законодательству.

По мнению Заявителя, Организатор торгов неправомерно включил в проект договора положение, согласно которому "Арендная плата за первый год аренды (с___по_____) вносится в полном объеме (за вычетом задатка, внесенного для участия в аукционе) в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора аренды и не возвращается при расторжении договора ранее года: по инициативе Арендатора вне зависимости от причин расторжения, при выкупе земельного участка, при заключении нового договора".

Организатор торгов пояснил, что указанное положение включено в проект договора на основании письма Ленинградского областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Комитет) N 01-10-11571/2024 от 23.07.2024.

Комиссия установила, что согласно указанному письму Комитета Комитет рекомендует органам местного самоуправления Ленинградской области на местном уровне закрепить положение о том, что арендная плата за первый год аренды вносится в полном объеме одновременно с заключением договора аренды и не возвращается при выкупе земельного участка ранее года. Данное условие подлежит включению в договоры аренды.

На территории Ленинградской области действует постановление Правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 года N 179 "Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области".

Согласно подпункту 2 пункта 3 указанного постановления собственники индивидуальных жилых домов вправе выкупить земельный участок по цене равной 3% от его кадастровой стоимости.

Данные нормы распространяются на всех собственников зданий и строений, как на тех, которые возвели их на арендованном по результатам торгов земельном участке, так и на остальных лиц, например, получивших здание индивидуального жилого дома по наследству.

Согласно пояснениям Комитета, основанием для направления письма в адрес органов местного самоуправления послужило поступление в Комитет обращения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Росреестр), в котором содержалась информация о том, что на территории Ленинградской области периодически выявляются случаи приобретения земельных участков для индивидуального жилищного строительства собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на этих земельных участках, по цене, равной 3% кадастровой стоимости земельного участка, когда право аренды в отношении земельных участков приобретаются лицами по результатам торгов либо в рамках процедуры, установленной статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, после чего земельные участки, до истечения года с момента государственной регистрации права аренды, приобретаются в собственность арендаторов.

Исходя из положений статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В силу пунктов 1, 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с пунктом 14, пунктом 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора. Одновременно эта плата является и арендной платой.

Согласно статье 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В пункте 1, 2 статьи 424 ГК РФ определено, что исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.

Комиссия установила, что в случае выкупа земельного участка и получения его в собственность победителем торгов договор аренды расторгается.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. 10 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Предметом аукциона является именно право на заключение договора аренды земельного участка. Таким образом, без уплаты цены предмета аукциона (права на заключение договора аренды), договор аренды заключен бы не был. То обстоятельство, что цена права на заключение договора аренды включает в себя плату по договору аренды за первый год аренды, не влечет неосновательного обогащения для арендодателя при прекращении арендных отношений в течение первого года аренды. Иное лишало бы смысла проведение торгов, поскольку вело бы к неограниченному росту стоимости права аренды (включающего в себя арендную плату за первый год), так как при последующем немедленном выкупе земельного участка (либо выкупе в течение первого года аренды) участник аукциона получал бы уплаченные по результатам торгов денежные средства обратно.

Удержание арендной платы за первый год в случае досрочного расторжения договора соответствует условиям договора аренды, которые не признаны недействительными, а потому не может являться неосновательным обогащением.

Указанная позиция подтверждается выводами судов, изложенными в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.05.2025 N 88-10855/2025, Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2025 N 88-2853/2025, Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 по делу N 88-21424/2023, Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.04.2025 N 88-5915/2025, Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31.07.2023 N 88-15090/2023, Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2023 N 88-6001/2023, Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.03.2023 N 88-6153/2023.

Таким образом, включение в проект договора положения, согласно которому арендная плата за первый год не возвращается при расторжении договора ранее года по инициативе арендатора, не противоречит требованиям действующего законодательства.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Комиссией также установлено, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 N 179 утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области (далее - Порядок).

Согласно пункту 1 Порядка настоящий Порядок определяет цену земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области (далее - земельные участки) при заключении договоров купли-продажи земельных участков, если иное не установлено федеральным законодательством.

В силу пункта 2 Порядка цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 3 Порядка размер процента устанавливается дифференцированно: три процента в случае продажи гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, строительства гаража для собственных нужд, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Начальная цена по обоим лотам составляла 114 948,00 руб. Земельные участки, являющиеся предметом торгов, имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно сведениям Портала пространственных данных Национальная система пространственных данных земельный участок с кадастровым номером 47:01:0114002:346 имеет кадастровую стоимость 563 724 руб., земельный участок с кадастровым номером 47:01:0114002:347 - 546 324 руб. Следовательно, согласно пп. 2 п. 3 Порядка, указанные участки могут быть выкуплены за 16 911,72 руб. и 16 389,72 руб. соответственно.

Согласно сведениям ГИС Торги, итоговая цена по обоим лотам составила 120 695,40.

Из изложенного следует, что в случае выкупа земельного участка в течение короткого временного промежутка после заключения договора аренды, например, в течение 3 месяцев, в случае возврата арендатору арендной платы за первый год арендатор приобретет в собственность земельный участок менее чем за 50 тыс.руб., что, очевидно, не соответствует рыночной стоимости такого участка.

При этом, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, участник таких торгов изъявляет намерение заключить договор аренды, а не договор купли-продажи, и арендодатель ожидает от арендатора соответствующего поведения в рамках заключаемого договора и принципа добросовестности контрагента.

На основании вышеизложенного, в отсутствие доказательств обратного, Комиссия приходит к выводу о не обоснованности довода.

3. Согласно доводам Заявителя в размещенном Организатором торгов в составе извещения проекте договора аренды пункт 4.4.3 противоречит действующему законодательству.

Комиссией установлено, что пунктом 4.4.3 проекта договора аренды установлена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о получении разрешительной документации на строительство объекта и последующем вводе объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 ГрК РФ установлен порядок уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Согласно части 1 статьи 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Таким образом, действующим законодательством установлен уведомительный порядок при строительстве и (или) реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, введении их в эксплуатацию.

Представитель Организатора торгов пояснил, что оспариваемый пункт предполагает обязанность арендатора (победителя) торгов уведомлять арендодателя (Организатора торгов) о получении арендатором вышеуказанных уведомлений от органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоотравления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, и не обязывает победителя торгов получать разрешение на строительство объекта или ввод его в эксплуатацию.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. На основании вышеизложенного Комиссия приходит к выводу о не обоснованности довода.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

Признать жалобу Б.. (вх. N 10881-ЭП/25 от 10.11.2025) на действия организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 47:01:0114002:346, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, МО "Город Выборг", <...> з/у 8, площадью 1200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы) (изв. N 21000030700000000522, лот N 1) и земельного участка с кадастровым номером 47:01:0114002:347, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, МО "Город Выборг", <...> з/у 6, площадью 1200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы) (изв. N 21000030700000000522, N 2) - необоснованной.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.