Решение Новосибирское УФАС России от 24.11.2025 N 054/01/18.1-3100/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...>;

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу <...> (вх.23922-ЭП/25 от 17.11.2025) на действия администрации Новосибирского района Новосибирской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский р-н., площадью 1791 кв. м, видом разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)" (N на ГИС ТОРГИ N <...>),

в отсутствие заявителя, представителя администрации Новосибирского района Новосибирской области, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения жалобы,

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба <...> (вх.23922-ЭП/25 от 17.11.2025) на действия администрации Новосибирского района Новосибирской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский р-н., площадью 1791 кв. м, видом разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)" (N на ГИС ТОРГИ N<...>).

Заявитель сообщает следующее.

Лот N 1 - Земельный участок с кадастровым номером <...>, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский р-н., площадью 1791 кв. м, видом разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)".

Согласно части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 18.1. Закона о защите конкуренции в случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения.

1. Организатор торгов предусматривает в договоре возможность изменения существенного условия договора аренды.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу положений пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из положений пункта 3.4. договора следует, что "размер арендной платы ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения".

Данное обстоятельство противоречит закону и нарушает права Заявителя.

Согласно пункту 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

Условие Договора, изложенное в п. 3.4. предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору как в сторону увеличения ее размера, так и в сторону уменьшения с учетом того, что установленный по результатам торгов размер арендной платы не является регулируемым, какие-либо критерии определения ставок арендной платы в случае предоставления земельного участка по результатам аукциона земельным законодательством не предусмотрены, договор не содержит условий, определяющих размер такой ставки.

Указанная позиция подтверждается Определениями Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.05.2023 по делу N А73-19953/2021, от 18.10.2023 по делу N А73-19953/2021.

К аналогичным выводам также пришло Волгоградское УФАС России в решении N 034/10/18.1-1908/2024, Орловское УФАС России N 057/10/18.1-655/2024, Самарское УФАС России N 063/10/18.1-192/2025.

2. Земельный участок не мог быть предметом Аукциона.

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

В соответствии с выпиской из ЕГРН и положениями Договора аренды земельный участок должен использоваться по целевому назначению как: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Вид разрешенного использования земельного участка - Объекты дорожного сервиса.

Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В силу положений пункта 1 статьи 87 ЗК РФ Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения).

Земельный участок расположен в границах -Станционного сельсовета - сельское поселение в Новосибирском районе Новосибирской области Российской Федерации.

Вид разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса" относится к категории земель -земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования земельного участка ограничивает хозяйственную деятельность в данной зоне и не позволяет осуществлять ведение деятельности, которая разрешена в соответствии с целевым назначением земельного участка.

3. Организатор торгов указывает противоречивые условия в части параметров строительства.

В извещении указано:

Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства:

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденными приказом министерства строительства Новосибирской области от 27.12.2019 N 721 (ред. от 18.04.2024).

В ПЗЗ указано:

2.3. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта каши алыми о строительства, установленные градостроительным регламентом хтя территориальной юны. в которой расположен земельный участок:

Согласно части 1.1. статьи 37 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

Параметры устанавливаются к конкретной территориальной зоне земельного участка.

Соответственно, выбранные Организатором торгов параметры ограничивают использование земельного участка.

Администрацией Новосибирского района Новосибирской области представлено в Новосибирское УФАС России следующее возражение на жалобу <...> (вх.N 24570-ЭП/25 от 24.11.2025).

Извещение о проведении электронного аукциона было размещено 15.10.2025 года на сайте <...> (извещение N<...>, лот N 1) (далее - аукцион).

Организатор торгов - администрация Новосибирского района Новосибирской области направляет свои возражения, относительно доводов жалобы заявителя.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области считает жалобу не подлежащей удовлетворению, на основании следующего.

Исходя из требований п. 22 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) администрацией Новосибирского района Новосибирской области опубликовано извещение N<...> о проведении аукциона с приложением проекта договора аренды земельного участка, а также градостроительного плана земельного участка.

Условия договора аренды земельного участка определены исходя из требований гражданского законодательства, ЗК РФ и других федеральных законов.

Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общим правилам, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора аренды земельного участка арендодатель вправе предусмотреть в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Запрет на включение в договор аренды земельного участка, заключенного на аукционе, условий по изменению арендной платы на размер уровня инфляции нормами закона не установлен.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации с учетом инфляции не является перерасчетом арендной платы, а представляет собой исполнение соответствующего условия договора в целях установления неблагоприятных последствий инфляции.

Кроме того, при публикации извещения об аукционе заинтересованные лица имеют возможность ознакомиться с условиями аукциона, в том числе с проектом договора аренды, и в случае принятия условий могут подать заявку на участие в аукционе.

В частности, в заявке от 06.11.2025 на участие в аукционе К. дано согласие на соблюдение условий и требований аукциона, содержащихся в извещении о проведении аукциона и в документации об аукционе.

1. В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:16483 установлена категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно правилам землепользования и застройки Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным приказом министерства строительства Новосибирской области от 27.12.2019 N 721 земельный участок расположен в территориальной зоне объектов автомобильного транспорта (ТА).

В соответствии со сведениями генерального плана Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденного приказом министерства строительства Новосибирской области от 02.07.2019 N 372 и сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры за границами населенного пункта.

Кроме того, согласно ст. 87 ЗК РФ Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

1. земли промышленности;

2. земли энергетики;

3. земли транспорта;

4. земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5. земли для обеспечения космической деятельности;

6. земли обороны и безопасности;

7. земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель устанавливаются ст. 88 - 93 ЗК РФ и учитываются при проведении зонирования территорий.

Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст. 90 ЗК РФ). В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки, в том числе для размещения объектов дорожного сервиса, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел.

Учитывая вышеизложенное, категория земель земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

2. В отношении земельного участка с кадастровым номером <...> установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства по виду разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)" в соответствии с п. 42 гл. 12 Правил землепользования и застройки Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных приказом министерства строительства Новосибирской области от 27.12.2019 N 721, вне зависимости от принадлежности к территориальной зоне.

Соответственно, в тексте извещения N<...> указаны максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, применительно к установленному виду разрешенного использования земельного участка, исходя из требований пп. 4 п. 21.ст.39.11 ЗК РФ.

Рассмотрев материалы жалобы, выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, комиссия Новосибирского УФАС России установила следующее.

Администрацией Новосибирского района Новосибирской области объявлено о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером<...>, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский р-н., площадью 1791 кв. м, видом разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)" (N на ГИС ТОРГИ N <...>).

Дата и время начала подачи заявок 15.10.2025 18:00 (МСК+4).

Дата и время окончания подачи заявок 07.11.2025 18:00 (МСК+4).

Дата рассмотрения заявок 10.11.2025.

Дата и время начала проведения аукциона 14.11.2025 10:00 (МСК+4).

Заявитель обжалует положения аукционной документации. При этом,<...> принял участие в рассматриваемом аукционе, не стал победителем.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Жалоба на положения извещения о торгах может быть направлена любым лицом в антимонопольный орган до окончания срока подачи заявок на участие в закупке (Письмо ФАС России от 25.06.2019 N МЕ/53183/19).

Заявитель, подавая заявку на участие в аукционе, согласился с требованиями аукционной документации. Обжалование аукциона после подведения итогов аукциона нарушает права добросовестных участников и победителя торгов.

У Заявителя отсутствуют правовые основания для оспаривания положений Документации после истечения срока, отведенного на подачу заявок для принятия участия в процедуре, а равно у Комиссии отсутствуют правовые основания для рассмотрения жалобы в указанной части по существу.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 по делу N А40-178288/20, от 23.06.2023 по делу N А40-17873/23, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2024 по делу N А40-84118/2023, решениях Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2023 по делу N А40-276661/22, от 10.10.2023 по делу N А40-167076/23.

При этом границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований. Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить положения Закупочной документации до момента подачи своей заявки на участие в этой закупке, а попытавшегося обойти эти требования и впоследствии стремящегося сорвать закупочную процедуру после подведения итогов.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 ГК РФ), недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 ГК РФ) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России,

Признать жалобу <...> (вх.23922-ЭП/25 от 17.11.2025) на действия администрации Новосибирского района Новосибирской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский р-н., площадью 1791 кв. м, видом разрешенного использования "Объекты дорожного сервиса (4.9.1)" (N на ГИС ТОРГИ N <...>) необоснованной.

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.