Решение Новгородское УФАС России от 21.11.2025 N 053/10/18.1-677/2025

Комиссия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 27.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) Управления Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области (далее - Новгородское УФАС России, Управление) (далее - Комиссия) в составе:

...

в присутствии представителя участника (победителя) торгов - ... - ...

в отсутствие представителей организатора торгов - Администрации Маревского муниципального округа Новгородской области и заявителя - Д..., надлежащим образом уведомленных о месте и времени заседания Комиссии,

рассмотрев жалобу заявителя - Д... на действия организатора торгов - Администрации Маревского муниципального округа Новгородской области (175350, <...>; далее - Администрация) при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка (лот N 1 - земельный участок с кадастровым номером 53:09:0070901:162, площадью 26061 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, Маревский муниципальный округ, <...> земельный участок 31, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - поля для гольфа или конных прогулок), извещение N 22000022630000000036 о проведении которого было размещено на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) 06.10.2025,

17.11.2025 в Новгородское УФАС России поступила жалоба заявителя - Д... на действия организатора торгов - Администрации при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка (лот N 1 - земельный участок с кадастровым номером 53:09:0070901:162, площадью 26061 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, Маревский муниципальный округ, <...> земельный участок 31, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - поля для гольфа или конных прогулок), извещение N 22000022630000000036 о проведении которого было размещено на официальном сайте 06.10.2025 (вх. 7458-ЭП/25 Новгородского УФАС России; далее - Жалоба).

Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.

В связи с поступлением Жалобы Новгородским УФАС России на основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции организатору торгов - Администрации было направлено уведомление о приостановлении торгов до рассмотрения Жалобы по существу, которое организатором торгов исполнено, проведение торгов приостановлено, договор не заключен.

Суть доводов Жалобы сводится к следующему.

1. В нарушение пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Администрация неправомерно проводит данные торги по продаже земельного участка, т.к. его вид разрешенного использования - поля для гольфа или конных прогулок предполагает строительство объекта капитального строительства - манежа, в связи с чем реализация участка возможна только путем заключения договора аренды.

2. Организатор торгов не указывает сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

3. В извещении о торгах отсутствует информация, предусмотренная пунктами 1, 2, 4 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

4. Организатор торгов не указывает обязательные сведения об ограничениях прав на земельный участок в извещении и договоре купли-продажи.

На основании изложенного Д... просит выдать обязательное для исполнение предписание об отмене результатов аукциона.

Администрацией представлены письменные возражения на Жалобу (вх. 7592-ЭП/25 от 20.11.2025 Новгородского УФАС России), согласно которым аукцион по продаже земельного участка организован в связи с поступившими заявлениями заинтересованных лиц, в которых указана цель использования: поля для гольфа или конных прогулок. Согласно Правилам землепользования и застройки Маревского муниципального округа на указанном земельном участке с кадастровым номером 53:09:0070901:162 строительство объектов капитального строительства не предусмотрено. Сведения об установленных ограничениях прав и обременениях земельного участка указаны в пункте 1.3 проекта договора купли-продажи, являющегося приложением к извещению о проведении торгов

Участник торгов, признанный победителем аукциона - ... также представил возражения на Жалобу (вх. 7603-ЭП/25 от 21.11.2025 Новгородского УФАС России), в которых указывает, что действующим законодательством в сфере градостроительной деятельности манеж однозначно не отнесен к объектам капитального строительства и может быть некапитальным сооружением, а пунктом 1.3 проекта договора купли-продажи установлен заперт на строительство на земельном участке.

Присутствовавший на рассмотрении Жалобы представитель победителя торгов поддержал вышеуказанные письменные возражения в полном объеме.

В результате рассмотрения Жалобы установлено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме урегулирован положениями статей 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

Таким образом, оценивая правомерность действий Администрации при проведении рассматриваемых торгов необходимо руководствоваться положениями гражданского законодательства, ЗК РФ и принятых в его развитие подзаконных нормативных правовых актов.

1. Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 10, 10.2 статьи 1 ГрК РФ:

объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В соответствии с выпиской из ЕГРН рассматриваемый участок имеет следующий вид разрешенного использования: поля для гольфа или конных прогулок.

Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор), утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования 5.5 "Поля для гольфа или конных прогулок" имеет следующее описание: "Обустройство мест для игры в гольф или осуществления конных прогулок, в том числе осуществление необходимых земляных работ и размещения вспомогательных сооружений; размещение конноспортивных манежей, не предусматривающих устройство трибун".

Из указанного описания не следует, что данный вид разрешенного использования предусматривает строительство на земельном участке именно объектов капитального строительства.

Вспомогательные сооружения могут быть некапитальными, а манеж как открытая или закрытая площадка для верховой езды (согласно СП 397.1325800.2018. "Свод правил. Здания и сооружения конноспортивных комплексов. Правила проектирования" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 01.08.2018 N 477/пр)) также не обязательно относится к объектам капитального строительства - спортивным сооружениям.

Данный вывод также основан на том факте, что согласно Классификатору вид разрешенного использования 5.5 "Поля для гольфа или конных прогулок" не относится и не является частным случаем вида 5.1 "Спорт", описание которого как раз предполагает "размещение зданий и сооружений для занятия спортом".

Учитывая изложенное, Жалоба в данной части является необоснованной.

Поскольку не нашел подтверждения довод Жалобы о предоставлении земельного участка для строительства объектов капитального строительства, также необоснованны доводы Жалобы о не указании сведений в части возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

2. В силу части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Пункт 4 в части 1 статьи 37 ГрК РФ отсутствует.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Как уже отмечалось вид разрешенного использования земельного участка: поля для гольфа или конных прогулок, указан в извещении о торгах согласно данным ЕГРН

В данной части Жалоба также является необоснованной.

3. В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи земельного участка, являющегося приложением N 3 к извещению о проведении торгов, "земельный участок имеет следующие ограничения и обременения: запрет на строительство, реконструкцию или снос зданий, имеющихся на участке, без согласований в установленном порядке; свободный доступ для ремонта и обслуживания сетей водоснабжения, электроснабжения, объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке и в пределах их ремонтно-строительных полос и охранных зон".

Таким образом, в данной части Жалоба также является необоснованной.

Руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу заявителя - Д... на действия организатора торгов - Администрации Маревского муниципального округа Новгородской области (175350, <...>; далее - Администрация) при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка (лот N 1 - земельный участок с кадастровым номером 53:09:0070901:162, площадью 26061 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, Маревский муниципальный округ, <...> земельный участок 31, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - поля для гольфа или конных прогулок), извещение N 22000022630000000036 о проведении которого было размещено на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru 06.10.2025, необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия.