Решение Кемеровское УФАС России от 19.11.2025 N 042/10/18.1-1879/2025

Резолютивная часть решения оглашена "18" ноября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено "19" ноября 2025 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, ведению реестра недобросовестных поставщиков (далее - Комиссия) в составе:

Председатель комиссии: <...> - руководитель управления;

Члены комиссии: <...>- начальник отдела контроля органов власти;

<...> - начальник отдела ЖКХ, транспорта и связи;

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти;

при участии: представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка - Б<...> (доверенность N 6100/2 от 14.11.2025), в отсутствие П<...>, уведомленного надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения жалобы, рассмотрев в порядке, установленном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2016 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции), жалобу П<...>и материалы жалобы N 042/10/18.1-1879/2025,

07.11.2025 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области поступила жалоба П. (исх. б/н от 07.10.2025, вх. N 12591-ЭП/25) на действия организатора торгов - комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - КУМИ г. Новокузнецка) при проведении электронного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в г. Новокузнецке (извещение N 21000016050000000376, лоты N 1-7).

По мнению Заявителя, проекты договоров аренды земельного участка, размещенные в аукционной документации, не соответствует законодательству Российской Федерации, а именно пункт 5.2.18 договора аренды земельного участка содержит неправомерный запрет на уступку права арены (включая субаренду).

Уведомлением Кемеровского УФАС России от 11.11.2025 (исх. N НК/10874/25) рассмотрение жалобы N 042/10/18.1-1879/2025 было назначено на 18.11.2025 на 10 часов 40 минут.

17.11.2025 в Кемеровское УФАС России поступили пояснения КУМИ г. Новокузнецка, из которых следует, что условие договора аренды, указанное в пунктах 5.2.18 проектов договоров аренды и содержащее запрет на уступку прав и обязанностей, направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ). На основании вышеизложенного организатор торгов - КУМИ г. Новокузнецка считает, что торги проведены в рамках действующего законодательства и просим признать жалобу необоснованной.

Изучив имеющиеся материалы, Комиссия Кемеровского УФАС России установила следующее:

20.10.2025 КУМИ г. Новокузнецка опубликовал на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и электронной торговой площадке www.rts-tender.ru информацию о проведении электронного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в г. Новокузнецке (извещение N 21000016050000000376, лоты N 1-7).

Дата и время начала приема заявок - 21.10.2025, 09:00 (МСК+4).

Дата и время окончания приема заявок - 07.11.2025, 10:00 (МСК+4).

Дата рассмотрения заявок - 11.11.2025.

Дата и время начала проведения аукциона - 12.11.2025 10:00 (МСК+4).

В соответствии с протоколом о результатах аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка N U21000016050000000376-3 от 13.11.2025 по лотам N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (извещение N 21000016050000000376) были допущены к участию более одной заявки, аукцион был признан состоявшимся, а также были определены победители по указанным лотам.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд установлены статьей 39.18 ЗК РФ

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте.

В порядке пункта 1 части 5 статьей 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из пункта 5.2.18 проектов договоров аренды земельного участка следует, что в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, субаренду и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ, проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право (если иное не установлено федеральными законами) в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Однако пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельных участков в г. Новокузнецке (извещение N 21000016050000000376, лоты N 1-7) может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды земельного участка(извещение N 21000016050000000376, лоты N 1-7) не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу, что аукционная документация соответствует законодательству и содержит условия, недопускающие получение участка в обход торгов, а именно его уступку права по договору (включая субаренду).

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Кемеровского УФАС России,

Признать жалобу П<...> на действия организатора торгов - КУМИ г. Новокузнецка при проведении электронного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в г. Новокузнецке (извещение N 21000016050000000376, лоты N 1-7) необоснованной.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.