Решение Воронежское УФАС России от 17.11.2025 N 036/10/18.1-1600/2025

Резолютивная часть настоящего решения объявлена 12.11.2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 17.11.2025 года.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" на нарушение процедуры торгов (далее - Комиссия), в составе:

К. - председатель Комиссии, заместитель руководителя Управления;

<...> - заместитель председателя Комиссии, начальник отдела;

<...> - член Комиссии, государственный инспектор,

с участием представителя администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области <...> (на основании доверенности N 33 от 10.11.2025 года), в отсутствие <...>,

рассмотрев в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" жалобу <...> действия организатора торгов - администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области при организации электронного аукциона для субъектов малого и среднего предпринимательства на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001, площадью 5010 кв. м, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склад (извещение в ГИС Торги N 22000030070000000228, лот N 1),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области (далее - Управление, Воронежское УФАС России) поступила жалоба <...> (далее - <...>, Заявитель) на действия организатора торгов - администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее - Организатор) при организации электронного аукциона для субъектов малого и среднего предпринимательства на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001, площадью 5010 кв. м, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склад (извещение в ГИС Торги N 22000030070000000228, лот N 1) (далее - Аукцион) (далее - Жалоба).

В Жалобе изложены следующие доводы:

1. Установленный срок аренды противоречит законодательству;

2. Не указаны сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

3. Пункт договора 4.3.2 противоречит Земельному кодексу Российской Федерации;

4. Организатором не размещен градостроительный план земельного участка;

5. В извещении не указана информация о всех видах разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что в соответствии с правилами настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

К числу таких торгов относится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Жалоба Заявителя на действия Организатора была признана соответствующей требованиям части 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению.

Рассмотрение вышеуказанной жалобы было назначено на 11 часов 45 минут 12.11.2025 года.

О времени и месте рассмотрения жалобы стороны были уведомлены посредством электронной почтовой связи и публично путем размещения информации о рассмотрении жалобы на официальном сайте Воронежского УФАС России в сети Интернет и на официальном сайте ГИС Торги в сети "Интернет".

Изучив материалы дела, предоставленные доказательства, Комиссия пришла к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

25.09.2025 года на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru размещено извещение N 22000030070000000228, лот N 1, о проведении электронного аукциона для субъектов малого и среднего предпринимательства на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001, площадью 5010 кв. м, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склад (далее - Извещение).

Кроме того, Извещение и иная документация Аукциона размещены на сайте оператора электронной площадки, общества с ограниченной ответственностью "Р", https://www.rts-tender.ru/.

Извещением установлена следующая информация:

- начальная цена лота составляет 366 750,00 рублей;

- предметом торгов является право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001, площадью 5010 кв. м, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склад;

- дата и время начала приема заявок: 08 часов 00 минут 26.09.2025 года;

- дата и время окончания приема заявок: 14 часов 00 минут 27.10.2025 года;

- дата определения участников Аукциона: 29.10.2025 года;

- дата и время проведения Аукциона - 10 часов 00 минут 31.10.2025 года;

1. По первому доводу Жалобы Комиссия сообщает следующее.

В разделе 2 Извещения установлен срок аренды 10 лет.

Извещением также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 36:16:0101007:6001 имеет вид разрешенного использования "склад".

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования "склад" предусматривает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В соответствии с ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Приложением к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в соответствии с категорией объекта капитального строительства в зависимости от площади объекта.

Комиссия обращает внимание на то, что в соответствии с Извещением площадь земельного участка 5010 кв. м, максимальный процент застройки в границах земельного участка: 60%, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений: не подлежит установлению.

На основании вышеизложенного, не представляется возможным установить площадь объекта, и, как следствие, категорию объекта капитального строительства, в связи с чем положения Приказа не применяются.

Таким образом, первый довод Жалобы признается необоснованным.

2. Относительно второго довода Жалобы.

Заявитель указал, что в Извещении отсутствует информация о сетях теплоснабжения и сетях связи.

Организатор в своих возражениях ссылается на положения п. 4, ч. 21, ст. 39.11 ЗК РФ, указав, что не предусматривается необходимость указания в извещении сведений о подключении к сетям связи.

На заседании представитель Организатора подтвердил, что сведения о сетях теплоснабжения в Извещении не указаны.

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии с п. 20 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", сеть инженернотехнического обеспечения - это сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженернотехнического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей.

Частью 1 ст. 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (далее - сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.

Исходя из указанных норм, сети связи и сети теплоснабжения относятся к сетям инженерно-технического обеспечения.

В извещении о проведении Аукциона указаны сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно:

- водоснабжения;

- водоотведения;

- газоснабжения;

- газораспределения.

Комиссия отмечает, что в извещении отсутствует информация о возможности присоединения к сетям связи и сетям теплоснабжения.

На основании вышеизложенного, Организатором допущено нарушение п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, выразившееся в отсутствии в Извещении сведений о возможности присоединения к сетям связи и сетям теплоснабжения.

Таким образом, второй довод Жалобы признается обоснованным.

3. По третьему доводу Жалобы Комиссия приходит к следующему.

Заявитель указал, что пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка (далее - Договор) противоречит требованиям ЗК РФ.

Пункт 4.3.2 Договора устанавливает, что Арендатор имеет право с согласия Арендодателя передавать земельный участок в залог, сдавать в субаренду.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Комиссия отмечает, что в соответствии с позицией, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 марта 2019 г. N 309-ЭС19-2080, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному после введения в действие ЗК РФ на срок более чем пять лет, третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, третий довод Жалобы Комиссия признает обоснованным. Действия Организатора нарушают ч. 9 ст. 22 ЗК РФ.

4. Относительно четвертого довода Жалобы.

Согласно Жалобе, Организатор не разместил градостроительный план земельного участка.

В своих возражениях Организатор подтвердил указанный довод.

Исходя из требований ч. 22 ст. 39.11 ЗК РФ, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Таким образом, четвертый довод Жалобы признается обоснованным, Организатором нарушены требования ч. 22 ст. 39.11 ЗК РФ.

5. По пятому доводу Жалобы Комиссия приходит к следующему.

Заявитель полагает, что в Извещении должна быть информация о всех видах разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

Организатор в своих возражениях утверждает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001 установлен единственный вид разрешенного использования - склад.

Пунктом 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, согласно п. 5 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

В соответствии с ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительные регламенты являются элементом правил землепользования и застройки. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков указываются, в том числе, виды разрешенного использования земельных участков.

Правила землепользования и застройки согласно п. 4 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Исходя из вышеизложенного, организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен.

Данная позиция отражена в письме ФАС России от 25.09.2020 года N ИА/83159/20 "О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки".

Земельный участок с кадастровым номером 36:16:0101007:6001 отнесен к территориальной зоне П1/1 - производственная зона села Новая Усмань. При этом в извещении указан только один вид разрешеного использования - ссклад.

Согласно градостроительному регламенту территориальных зон П1/1, П1/3, П1/5, П1, для указанной зоны установлены 41 вид разрешенного и условно разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Между тем, в извещении о проведении Аукциона указан только один вид разрешенного использования.

Таким образом, Организатором допущено нарушение п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Указанный довод жалобы признается Комиссией обоснованным.

В соответствии с ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Аукцион, согласно Извещению, проводится для субъектов малого и среднего предпринимательства.

Исходя из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Жалоба подана физическим лицом.

На основании вышеизложенного, Заявитель не мог принять участие в Аукционе, установленные нарушения по доводам Жалобы не ограничивают права заявителя.

Кроме того, согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в Аукционе от 29.10.2025 года, к участию в Аукционе допущено 5 претендентов. В связи с этим, допущенные нарушения не повлекли ограничение конкуренции и сужение круга участников Аукциона.

В связи с этим, Комиссия приходит к выводу об отсутствии необходимости выдачи предписания.

На основании вышеизложенного, в соответствии с частью 20 статьи 18.1, частью 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области при организации электронного аукциона для субъектов малого и среднего предпринимательства на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:0101007:6001, площадью 5010 кв. м, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склад (извещение в ГИС Торги N 22000030070000000228, лот N 1) обоснованной.

2. Признать в действиях администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области нарушение ч. 9 ст. 22, п. 4 ч. 21, ч. 22 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Предписание не выдавать.

Настоящее решение размещено на сайте Воронежского УФАС России в сети "Интернет": voronezh.fas.gov.ru.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.