Решение Ленинградское УФАС России от 13.11.2025 N 047/10/18.1-2118/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 12.11.2025 N 334/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии представителей сторон по доверенностям:

от заявителя - В. (далее - Заявитель): В.

от организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Выборгского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов, Комитет): И.

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Заявителя (вх. N 10720-ЭП/25 от 05.11.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 47:01:0104002:765, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, <...> земельный участок N 23, площадью 735 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства (изв. N 21000030700000000519, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 10720-ЭП/25 от 05.11.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением от 06.11.2025 N АВ/9224/25 Ленинградским УФАС России жалоба принята к рассмотрению.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

Заявитель в своей жалобе указывает, что при проведении аукциона Организатор торгов неправомерно изменил вид договора, предусмотренный заявлением Заявителя о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Комиссией установлено, что информация об аренде, продаже земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

Заявителем подано заявление N 9759781 от 11.09.2023 (зарегистрировано вх. N 5150/23 от 13.09.2023) о предварительном согласовании предоставления земельного участка на праве аренды сроком 20 лет на основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ.

20.10.2023 Организатором торгов на официальном сайте http://torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" опубликовано извещение N 21000030700000000187, лот N 1 о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по земельному участку с кадастровым номером 47:01:0104002:765, расположенному по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, <...> земельный участок N 23, площадью 735 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ (ред. от 04.08.2023) в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 39.18 ЗК РФ (ред. от 04.08.2023) граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ (ред. от 04.08.2023) если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.

В силу пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ (ред. от 31.07.2025) в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган в срок не позднее четырех месяцев со дня принятия такого решения обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона.

Комитетом принято решение о проведении аукциона в электронной форме по продаже земельных участков согласно Постановлению Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области "О проведении электронного аукциона по продаже земельного участка" от 24.09.2025 N 5315.

29.10.2025 Организатором торгов размещено извещение N 21000030700000000519, лот N 1 о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 47:01:0104002:765, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, <...> земельный участок N 23, площадью 735 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно указанному извещению: "Участниками аукциона быть только граждане - физические лица (не индивидуальные предприниматели!), зарегистрированные в государственной информационной системе "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - сайт torgi.gov.ru) и своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с настоящим извещением о проведении аукциона (далее - Извещение) и перечислившие сумму задатка в размере, в порядке и срок, указанные в Извещении".

В силу пункта 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане.

Комиссия приходит к выводу, что аукцион проводится Организатором торгов на основании статьи 39.18 ЗК РФ, решение о проведении торгов принято на основании подпункта 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

Согласно пункту 7.1 статьи 39.18 ЗК РФ (ред. от 31.07.2025) в случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Статьей 39.18 ЗК РФ устанавливается особый порядок проведения торгов, при котором принятию решения о проведении торгов и их проведению предшествует обязательная в силу закона процедура размещения извещения о предварительном согласовании предоставления земельного участка с целью приема заявлений граждан о намерении участвовать в аукционе.

При этом аукцион проводится только в случае поступления соответствующих заявлений.

Заявителем было подано заявление N 9759781 от 11.09.2023 (зарегистрировано вх. N 5150/23 от 13.09.2023) о предварительном согласовании предоставления земельного участка на праве аренды сроком 20 лет.

20.10.2023 Организатором торгов на официальном сайте http://torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" опубликовано извещение N 21000030700000000187, лот N 1 о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельного участка с кадастровым номером 47:01:0104002:765, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, <...> земельный участок N 23, площадью 735 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ уполномоченным органом публикуется извещение с целью выявления лиц, желающих принять участие в аукционе по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом, действия уполномоченного органа по такой публикации не относятся к порядку проведения аукциона. Однако, в случае если в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган в течение тридцати дней со дня опубликования извещения поступили заявления иных лиц о намерении участвовать в аукционе, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 ЗК РФ, либо, в случае необходимости, уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и затем принимает решение о проведении аукциона.

Организатором торгов в материалы дела представлены заявления третьего лица о намерении участвовать в аукционе по продаже земельного участка на основании опубликованного извещения N 21000030700000000187. При этом Организатор торгов в своем письме N ОЗ-13857 от 21.11.2023 отказал Заявителю в предварительном согласовании земельных участков: "в связи с поступлением в адрес Комитета заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка".

На заседании Комиссии представитель Организатора торгов заявил, что действовал правомерно, поскольку подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка была осуществлена 11.09.2023, размещение извещения о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельного участка произведено в соответствии с редакцией ЗК РФ, действовавшей на момент рассмотрения указанного заявления.

Комиссия установила, что Заявителем подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка на праве аренды сроком 20 лет N 9759781 от 11.09.2023. Впоследствии Организатором торгов размещено извещение о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельного участка N 21000030700000000187 и получены заявления третьих лиц на участие в торгах. 29.10.2025 Организатор торгов опубликовал извещение о проведении торгов по продаже земельного участка N 21000030700000000519 в нарушение установленной статьей 39.18 ЗК РФ процедуры организации и проведения торгов.

При этом указанное несоблюдение процедуры могло повлечь нарушение прав неограниченного круга лиц, являющихся потенциальными участниками аукциона на право заключения того вида договора, который был предусмотрен первичными заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельных участков, поскольку аренда и продажа земельного участка имеют стоимостную разницу и, как следствие, различную экономическую привлекательность для потенциальных участников торгов.

Вместе с тем, Комиссией установлено, что решение о проведении торгов по продаже земельного участка принято согласно Постановлению Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области "О проведении электронного аукциона по продаже земельного участка" от 24.09.2025 N 5315. Учитывая, что норма пункта 7.1 статьи 39.18 ЗК РФ вступила в силу с 01 марта 2025 года, Комиссия приходит к выводу, что в действиях Организатора торгов усматриваются нарушения порядка организации и проведения торгов.

При этом утверждение о правомерности оспариваемых действий необоснованно, поскольку до вступления в силу вышеуказанных изменений ЗК РФ также была исключена возможность произвольного изменения вида договора, предусмотренного заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Вышеуказанная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.2025 по делу N А56-116265/2024.

Поскольку процедура, предшествующая проведению аукциона, не соблюдена, решение о проведении торгов принято Организатором торгов и извещение о проведении аукциона размещено в нарушение требований ЗК РФ, в связи с чем Комиссия принимает решение о выдаче Организатору торгов предписания об аннулировании торгов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу В. (вх. N 10720-ЭП/25 от 05.11.2025) на действия организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Выборгского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 47:01:0104002:765, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский муниципальный р-н, <...> земельный участок N 23, площадью 735 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства (изв. N 21000030700000000519, лот N 1) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 7.1 статьи 39.18 ЗК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений путем аннулирования торгов;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.