Решение Калмыцкое УФАС России от 11.11.2025 N 008/10/18.1-227/2025

Резолютивная часть решения объявлена 06.11.2025 г. Изготовлено в полном объеме 11.11.2025 г.

Комиссия Калмыцкого УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон "О защите конкуренции") в составе:

Председатель Комиссии

Н, руководитель Калмыцкого УФАС России;

С. - член комиссии, государственный инспектор Калмыцкого УФАС России;

Х. - член комиссии, старший государственный инспектор Калмыцкого УФАС России;

рассмотрев жалобу Д на действия Организатора торгов - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия при проведении электронного аукциона на земельный участок общей площадью 508790 кв. м, кадастровый номер 08:06:160101:16, местоположение: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Октябрьский район, участок находится примерно в 14,7 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Иджил (реестровый номер N 22000068430000000016, лот N 1).

при участии посредством видео-конференц-связи:

представитель Организатора торгов -- Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия М (доверенность N.),

заявитель - Д. отсутствовал,

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия 27 октября 2025 года поступила жалоба от Д на действия Организатора торгов - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия проведении электронного аукциона на земельный участок общей площадью 508790 кв. м, кадастровый номер 08:06:160101:16, местоположение: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Октябрьский район, участок находится примерно в 14,7 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Иджил (реестровый номер N 22000068430000000016, лот N 1).

Заявитель считает, что организатор торгов:

1.Нарушил требование ЗК РФ в определении срока аренды земельных участков.

2.Не указал сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

3.Нарушил положения п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ.

4.Предусматривает в договоре возможность изменения существенного условия договора аренды.

Организатор торгов с доводами Заявителя не согласился, пояснив, что при проведении Аукциона нарушений норм действующего законодательства допущено не было.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Уведомлением от 29.10.2025 г. рассмотрение жалобы по существу назначено на 05.11.2025 г. в 11 час. 00 мин.

В связи с изучением материалов дела, комиссия Калмыцкого УФАС отложило рассмотрение на 06.11.2025 г. в 15 час. 30 мин.

Рассмотрев представленные материалы, выслушав лиц, участвующих в деле, Комиссия Калмыцкого УФАС России, установила следующее.

03.10.2025 г. Организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru опубликовано извещение на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, реестровый номер извещения N 22000068430000000016.

ЛОТ N 1 земельный участок общей площадью 508790 кв. м, кадастровый номер 08:06:160101:16, местоположение: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Октябрьский район, участок находится примерно в 14,7 км по направлению на северо-запад от ориентира п.Иджил.

Дата и время начала подачи заявок - 06.10.2025 09:00ч

Дата и время окончания приема заявок - 17.10.2025 17:00ч

Дата и время проведения аукциона - 23.10.2025 11:00ч

1. Заявитель указывает, что Организатор торгов определил срок аренды земельного участка в нарушение положений земельного законодательства.

В соответствии с основным видом разрешенного использования земельных участков по лотам N 1 - "выпас сельскохозяйственных животных", строительство зданий, сооружений не предусматривается.

В связи с тем, что предметом аукциона являются земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, доводы о сроке договора аренды, по мнению организатора торгов, являются необоснованными.

Срок аренды земельных участков по лотам N 1 составляет 5 лет.

Пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ определены сроки аренды земельных участков в зависимости от того под какой вид разрешенного использования предоставляется тот или иной земельный участок.

Подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества на срок не более чем три года.

Также пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.

Таким образом, Организатором торгов в извещении о проведении Аукциона указан срок аренды участка 5 лет в соответствии с нормами действующего законодательства, следовательно, довод жалобы признается необоснованным.

2. Согласно второму доводу жалобы, в извещении отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, информация о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции (о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства), следовательно, земельные участки с кадастровыми номерами: <...>9, <...> не могут быть предметом аукциона в силу пп. 3 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Частью 1.1 статьи 38 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 названной статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

В силу части 1 статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Так, Решением Собрания депутатов Октябрьского РМО РК от 27.06.2013 г. N 36 утверждены Правила землепользования и застройки Октябрьского СМО РК. Земельные участки по лот N 1 находятся в зоне СХ-1 "зоны сельскохозяйственного назначения". В соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются.

Согласно пояснениям Организатора торгов земельные участки по лот N 1 предоставляются для ведения сельскохозяйственной деятельности - выпаса сельскохозяйственных животных, строительство зданий, сооружений не предусмотрено.

Комиссия, проанализировав Правила землепользования и застройки, извещение о проведении аукциона, не усматривает в действиях Организатора торгов нарушения Земельного кодекса Российской Федерации, соответственно, признает данный довод Заявителя необоснованным.

3. Согласно третьему доводу жалобы:

- земельный участок площадью 508790 кв. м, кадастровый номер 08:06:160101:16, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, включает себя вид сельскохозяйственного угодья пастбища площадью 508790 кв. м и предназначен для пастьбы сельскохозяйственных животных.

Согласно п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли с многолетними насаждениями) в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г., N П/04212 (далее- Классификатор).

Виды разрешенного использования земельных участков фиксируются в градостроительном регламенте. Но, согласно ч. 6 ст. 36 ГрК градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

На землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и т.д. При этом для размещения зданий и сооружений возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являвшийся сельскохозяйственными угодьями.

В соответствии с п. 22 ст. 39.11 3К РФ обязательным приложением к извещению о проведении аукциона, помимо проекта договора аренды земельного участка, является также градостроительный план земельного участка, если с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений. На основании вышеизложенного, на земельном участке площадью 508790 кв. м, строительство зданий, сооружений и т.д. не предусмотрено, данный довод Заявителя необоснованным.

4.Согласно четвертому доводу жалобы, пунктом 2.6 проекта договора установлено, Размер арендной платы может пересмотрен Арендодателем в одностороннем бесспорном порядке в случае изменения норм действующего законодательства, методики расчета размера арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Калмыкия, без заключения дополнительного соглашения.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с содержанием пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2024 N Ф04-3488/2024 по делу N А03-16573/2023).

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в пункте 2.6 проекта договора положение о возможном пересмотре размера арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод жалобы признается обоснованным.

Руководствуясь статьей 18.1, частью 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия

На основании изложенного, учитывая фактические обстоятельства дела, Комиссия Калмыцкого УФАС России, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении жалобы по существу, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции",

1. Признать жалобу Д на действия Организатора торгов - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия при проведении электронного аукциона на земельный участок общей площадью 508790 кв. м, кадастровый номер 08:06:160101:16, местоположение: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Октябрьский район, участок находится примерно в 14,7 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Иджил (реестровый номер N 22000068430000000016, лот N 1) - частично обоснованной.

2. Признать Организатора торгов - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия нарушившим ч. 16 ст. 39.11 Земельного Кодекса.

3. Выдать предписание Организатору торгов - Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Октябрьского районного муниципального образования Республики Калмыкия и оператору электронной площадки РТС-тендер на возможность устранения выявленного нарушения в проекте договора.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении в отношении должностных лиц заказчика.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.