Решение Ивановское УФАС России от 22.10.2025 N 037/10/18.1-477/2025

Резолютивная часть решения оглашена 17 октября 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 22 октября 2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия Ивановского УФАС России, Комиссия) в составе:

председателя Комиссии:

<...> - заместителя руководителя управления - начальника отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти Ивановского УФАС России,

членов Комиссии:

<...> - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

<...> - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

рассмотрев жалобу <...> на действия организатора торгов Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Кинешма при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды сроком на 58 (пятьдесят восемь) месяцев на земельный участок с кадастровым номером 37:25:010843:34, по адресу: <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000295, лот N 1), в присутствии:

представителей Организатора торгов - председателя комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма <...> (Распоряжение администрации г.о. Кинешма от 26.10.2020, удостоверение от 16.10.2025), главного специалиста - юриста комитета имущественных и земельных отношений администрации г.о. Кинешма <...> (доверенность от 14.10.2025), заместителя председателя комитета имущественных и земельных отношений администрации г.о. Кинешма <...> (доверенность от 14.10.2025),

в отсутствие представителя Заявителя - <...>, уведомленного надлежащим образом о дате, времени и месте заседания комиссии,

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области поступила жалоба <...> (далее - Заявитель) на действия организатора торгов Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Кинешма при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды сроком на 58 (пятьдесят восемь) месяцев на земельный участок с кадастровым номером 37:25:010843:34, по адресу: <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000295, лот N 1).

В качестве первого довода в своей жалобе Заявитель указывает на то, что Организатор торгов в нарушении требований Земельного Кодекса Российской Федерации неверно определил срок аренды земельного участка (предмета торгов).

В качестве второго довода Заявитель отмечает, что срок, установленный в Извещении: "снос сооружений в течение 10 (дней) с даты проведения аукциона", противоречит сроку, определенному в пункте 7.1 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (12 месяцев).

Третьим доводом Заявителя является то обстоятельство, что Организатор торгов не вправе обременять победителя аукциона проведением дополнительных работ по демонтажу не капитального сооружения, так как данные расходы не связаны с предметом аукциона, а именно арендой земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.

Четвертый довод сводится к тому, что Организатор торгов не указал сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (к сетям связи).

Частью 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей (далее по тексту - Стороны), уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу. В уведомлении указываются краткое содержание жалобы (предмет рассмотрения), адрес официального сайта торгов, на котором размещена информация о поступлении жалобы, или сайта антимонопольного органа, сведения о месте и времени рассмотрения жалобы. Уведомление направляется посредством почтовой или факсимильной связи либо электронной почты.

В связи с соответствием жалобы Заявителя, предъявляемым к ней требованиям, жалоба была принята Ивановским УФАС России к рассмотрению, уведомление о поступлении жалобы (исх. N ТМ/3374/25 от 09.10.2025) (далее - Уведомление), содержащее установленные ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции сведения, размещено на сайте https://torgi.gov.ru/ в пределах установленного срока и направлено Сторонам посредством электронной почты и через Городскую курьерскую службу.

В соответствии с ч. 16 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции рассмотрение жалобы по существу осуществляется комиссией антимонопольного органа. Неявка лиц, надлежащим образом уведомленных (уведомленных посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного ч. 11 настоящей статьи) о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения.

В соответствии с ч. 1 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам ст. 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (ч. 2 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

В случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения (ч. 5 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Постановлением администрации городского округа Кинешма от 25.08.2025 N 1496-п принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды сроком на 58 (пятьдесят восемь) месяцев земельного участка площадью 4350+/-7 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>. Также постановлением определен организатор указанного аукциона - Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма.

10.09.2025 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru размещены извещение о проведении аукциона N 21000009780000000295, лот N 1 и документация об аукционе.

В соответствии с информационном сообщением, условия проведения процедуры:

Дата и время начала подачи заявок: 11.09.2025 08:00 (МСК),

Дата и время окончания подачи заявок: 01.10.2025 00:00 (МСК),

Дата рассмотрения заявок: 02.10.2025,

Дата и время начала проведения аукциона: 06.10.2025 09:00 (МСК).

Сведения о лоте:

Предмет торгов (наименование лота) Лот N 1 - на право заключения договора аренды сроком на 58 (пятьдесят восемь) месяцев на земельный участок с кадастровым номером 37:25:010843:34 по адресу: <...>, площадью 4350 кв. м, разрешенное использование: "Пищевая промышленность".

Описание лота: Земельный участок с кадастровым номером 37:25:010843:34 расположен в 30 м южнее многоквартирного дома N 6 по ул. им. Юрия Горохова. Участок с восточной стороны граничит с земельным участком с кадастровым номером 37:25:010843:1209 с видом разрешенного использования "объекты дорожного сервиса", с южной стороны граничит с автомобильной дорогой по ул. им. Юрия Горохова. С иных сторон участок граничит с землями государственной неразграниченной собственности.

Категория объекта: земли населенных пунктов.

Форма собственности: государственная собственность (неразграниченная).

Ограничения прав на земельный участок: в границах земельного участка расположен водопровод (Технические условия АО "Водоканал от 25.07.2025 N 63).

Максимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости): определены в Градостроительном плане земельного участка

Минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости): определены в Градостроительном плане земельного участка

Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения): определены в Градостроительном плане земельного участка.

Согласно протоколу о результатах электронного аукциона N 21000009780000000295, лот N 1 от 06.10.2025 для участия в электронном аукционе поступило 8 заявок, победителем процедуры признан участник Р., предложивший наибольшую цену лота в размере 747 832,63 руб.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма по существу доводов, изложенных в жалобе <...>, представил письменных пояснения от 15.10.2025 и необходимые для рассмотрения документы. В представленных пояснениях Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма выразил несогласие с доводами жалобы Заявителя, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Исследовав имеющие материалы жалобы, аукционную документацию, представленные доказательства, заслушав письменные и устные пояснения Организатора торгов, Комиссия Ивановского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, пришла к следующим выводам.

Согласно статье 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статей 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации.

Относительно первого довода жалобы Комиссия Ивановского УФАС России пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

На основании части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Часть 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства) договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В соответствии с п. 1 приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

Согласно приложению к Приказу N 264/пр срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений устанавливается в зависимости от площади объекта капитального строительства.

В соответствии с приложением к приказу N 264/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов.

В рамках подготовки аукционной документации уполномоченный орган по проведению аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, устанавливает сроки договора аренды земельного участка исходя из срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом вышеуказанные нормы права предусматривают порядок определения срока договора аренды земельных участков для строительства зданий, сооружений путем увеличения в 2 раза срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

В силу пункта 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Из пояснений Организатора торгов следует, что земельный участок с кадастровым номером 37:25:01843:34 имеет площадь 4350 кв. м. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "ГА" участок расположен в территориальной зоне ОД-5 "Зона обслуживания при транспортных объектах", в которой установлен максимальный процент застройки земельного участка - 60%. Площадь объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 37:25:010843:34 определяется как: 4350 кв. м *60% = 2610 кв. м.

Организатор торгов определил, что срок аренды земельного участка, с учетом ограничения, установленного приказом N 264/пр, в соответствии с которым, с учетом положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м составляет 58 месяцев.

Организатор торгов отметил, что определение площади осуществлялось им в соответствии с Постановлением администрации городского округа Кинешма от 21.11.2024 N 2017-п "О применении Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 15 мая 2020 г. N 264/пр". Согласно данному постановлению, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), площадь объекта капитального строительства, предполагаемого для строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемом с аукциона, рассчитывать как площадь земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляемого с аукциона, умноженная на максимальный процент застройки земельного участка, установленный Правилами землепользования и застройки муниципального образования "ГА".

Вместе с тем, Комиссия полагает, что организатором торгов возможная площадь застройки земельного участка определена лишь с учетом возведения одноэтажного сооружения, без учета допустимой предельной этажности здания на интересующем земельном участке.

Извещение о проведении аукциона не содержит информацию о предполагаемой площади объекта капитального строительства. Однако содержит минимально и максимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые определены в Градостроительном плане земельного участка, приложенном к извещению.

В соответствии с п. 2.3 Градостроительного плана N РФ-37-2-03-0-00-2025-3854 земельного участка с кадастровым номером 37:25:010843:34 предельные (максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок:

В рассматриваемом случае, учитывая, что площадь земельного участка по лоту N 1 - 4350 кв. м, а максимальный процент застройки - 60%, этажность - 4 этажа, при расчете срока аренды максимальная площадь застройки будет рассчитываться следующим образом: 4350 кв. м *60% *4 этажа = 10 440 кв. м.

На обязательность участия в расчете площади капитального объекта строительства помимо максимального процента застройки земельного участка, так же допустимой предельной высоты/этажности возводимого объекта строительства, установленной аукционной документацией, указано в судебной практике, в частности Постановлении арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2025 N Ф09-2097/25 по делу N А71-16498/2024.

Так, в постановлении от 01.07.2025 N Ф09-2097/25 по делу N А71-16498/2024 Суд пришел к следующему выводам: "администрацией ненадлежащее определены условия аренды, поскольку возможная площадь застройки определена лишь с учетом возведения одноэтажного сооружения, без учета допустимой предельной высоты здания, установленной аукционной документацией, срок договора установлен без учета предельных высоты/этажности возводимого объекта строительства. Несмотря на доводы управления администрации предложенный им расчет противоречит нормам действующего законодательства, влечет нарушение прав и законных интересов участников закупочных процедур в части определения временных затрат на строительство исходя из объемов застройки".

Указанный порядок расчета применен и в практике антимонопольных органов (Решение Оренбургского УФАС России от 06.02.2025 по делу N 056/10/18.1-64/2025; Решение Архангельского УФАС России от 06.08.2024 N 029/10/18.1-666/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю от 13 ноября 2024 г. по делу N 022/10/18.1-1285/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 19 января 2024 г. N 086/10/18.1-22/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 1 декабря 2023 г. N 086/10/18.1-1815/2023).

В соответствии с приложением к Приказу Минстроя РФ от 15.05.2020 N 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в месяцах, составляет 44 месяца для объектов площадью от 10 000 кв. м до 20 000 кв. м.

Учитывая положение пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, данный срок должен быть увеличен в два раза.

Соответственно, при отсутствии иных обстоятельств, с учетом положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 37:25:010843:34 (предмета аукциона) должен быть определен, как 88 месяцев или 7 лет 4 месяца.

На основании изложенного в действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 9 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах, довод жалобы признается обоснованным.

Относительно довода Заявителя о том, что срок, установленный в Извещении: "снос сооружений в течение 10 (дней) с даты проведения аукциона", противоречит сроку, определенному в пункте 7.1 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (12 месяцев), Комиссии приходит к следующему.

В соответствии с частью 7.1 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

В разделе извещения по процедуре 21000009780000000295, лот N 1 "Предмет аукциона" указано: "В границах земельного участка расположены нестационарные сооружения - ангар, металлический забор, сеть электроснабжения, в отношении которых имеется гарантийное обязательство о сносе сооружений в течение 10 (десяти) дней с даты проведения аукциона".

Организатором торгов к пояснениям приложено гарантийное обязательство ООО "ПА" от 11.08.2025, в котором Общество гарантирует осуществить в течении 10 (десяти) дней с даты проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по ул. им. Юрия Горохова с кадастровым номером 37:25:010843:34, демонтаж нестационарного сооружения - ангара, металлического забора, сети электроснабжения.

Также, как указано в извещении, данные сооружения являются нестационарными. В материалы жалобы представлено техническое заключение ООО "ПБ" (ОГРН <...>, члена саморегулируемой организации Ассоциация саморегулируемая организация "Р" (СРО-П-204-19122018), регистрационный номер члена саморегулируемой организации П-204-003703024931-0189), из которого следует, что ангар расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:25:010843:34 по адресу: <...>, является некапитальным строением.

В соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектом капитального строительства признается - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Организатором торгов на обозрение Комиссии представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.05.2025 N КУВИ-001/2025-104405779, из которой следует, что в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области отсутствуют сведения о расположенных на земельном участке с кадастровым номером 37:25:010843:34 объектах капитального строительства.

Таким образом, согласно представленным документам, на земельном участке с кадастровым номером 37:25:010843:34 отсутствуют объекты капитального строительства.

Определение понятия "самовольная постройка" содержится в статье 222 ГК РФ. При этом положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанное с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абз. 1,3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ) (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Поскольку земельный участок свободен от объектов капитального строительства (зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества) решение о сносе какой-либо самовольной постройки в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:25:010843:34 или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, не принималось ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

В связи с изложенным, при совокупности указанных выше обстоятельств, Комиссия Ивановского УФАС России приходит к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 37:25:010843:34, отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, а также отсутствуют объекты недвижимости, являющиеся или признанные самовольной постройкой. Следовательно, к указанному земельному участку не применяются положения пункта 7.1 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, данный довод жалобы является необоснованным.

По обстоятельствам третьего довода жалобы Комиссия установила следующее.

Согласно части 14 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

В силу части 11 статьи 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Исходя из ч. 11 ст. 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть заключен ранее десять дней со дня проведения электронного аукциона.

В соответствии с пунктом 8.2 проекта Договора аренды земельного участка, размещенного в составе аукционной документации по процедуре N 21000009780000000295, лот N 1 "право аренды переходит к Арендатору и арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи", чему предшествует срок на подписание договора и оплате.

Следовательно, момент возникновения права аренды у победителя электронного аукциона (Арендатора) возникает позднее окончания процедуры сноса нестационарных объектов, расположенных на земельном участке, по гарантийному обязательству ООО "ПА" от 11.08.2025.

При этом, Комиссия, проанализировав проект договора аренды земельного участка, не установила, что в нем содержатся требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы, не связанные с предметом этого договора.

На основании изложенного, Комиссия приходит к выводу о необоснованности довода.

Комиссия Ивановского УФАС России, рассмотрев четвертый довод Заявителя о не указании Организатором торгов сведений в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (к сетям связи), установила следующее.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из этапов образования земельного участка для его предоставления в собственность либо в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений путем проведения аукциона, по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В соответствии пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Проанализировав извещение о проведении торгов установлено, что текст извещения не содержит сведений о технической возможности подключения к сетям связи, что противоречит требованиям подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Согласно извещению вид разрешенного использования земельного участка по лоту N 1 пищевая промышленность. В описании вида разрешенного использования земельного участка указано: размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий (код N 6.4).

В соответствие с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Сеть инженерно-технического обеспечения - сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей (п. 20 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Технический регламент).

Согласно п. 21 ст. 2 Технического регламента под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Положениями ч. 1 ст. 52.1 ГрК РФ также определено, что к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сети связи. В случаях, предусмотренных в том числе ЗК РФ, информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) может быть запрошена органом государственной власти, органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ч. 7.1 ст. 57.3 ГрК РФ, в целях, не связанных с подготовкой градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с размещенным Организатором торгов Извещением в отношении рассматриваемого лота N 1 информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения отражена в Градостроительном плане земельного участка (п. 9).

Согласно п. 9 Градостроительного план N РФ-37-2-03-0-00-2025-3854 земельного участка с кадастровым номером 37:25:010843:34 подключение к системе теплоснабжения и горячего водоснабжения отсутствует согласно ответу ООО "Т" от 23.07.2025 N 823. Подключение к системе водопровода и канализации возможно согласно техническим условиям от 25.07.2025 N 63. Подключение к системе газоснабжения возможно согласно ответу АО "ГБ" от 03.09.2025 Nк-2204.

При этом, в силу п. 4 ч. 21 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с ч. 1 ст. 52.1 ГрК РФ, информация о возможности или невозможности подключения объекта к сетям связи и/или к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" отсутствует.

Письмом Минэкономразвития России от 30.06.2015 N Д23и-3009 установлена возможность проведения торгов при наличии заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, но не при отсутствии у организатора торгов данных сведений как таковых. Из содержания Извещения о проведении рассматриваемых торгов, аукционной документации спорной закупки не следует заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно к сетям связи и/или к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В Извещении о проведении торгов должны быть указаны актуальные сведения о наличии (отсутствии) возможности присоединения не только к сетям водо-, газо - и теплоснабжения, но и к иным сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании совокупности вышеизложенных норм, Комиссия Ивановского УФАС России приходит к выводу об отсутствии в полном объеме информации о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку организатором торгов в извещении не размещены сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям связи.

На основании вышеизложенного, Комиссией Ивановского УФАС России установлено нарушение пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:25:010843:34 информации о возможности подключения к сетям связи.

Довод Заявителя признан обоснованным.

Рассматривая вопрос о выдаче предписания Комиссия приходит к выводу, что оснований для выдачи предписания об устранении выявленных нарушений не установлено, так как выявленные нарушения не нарушают прав и законных интересов Заявителя, а также не повлияли на результат проведения торгов.

В частности, приходя к указанному выводу, Комиссия Ивановского УФАС России отмечает, что участники аукциона были осведомлены об условиях предоставления земельного участка в аренду. Подавая заявки на участие в торгах, участники аукциона, в том числе Заявитель, фактически согласились с условиями реализации земельного участка (так, участники не обращались за разъяснением положений извещения о проведении торгов, а также за разъяснением положений аукционной документации).

Реализация права на оспаривание участником торгов положений документации за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы иных участников аукциона, которые подали заявки в соответствии с условиями документации.

Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить положения документации до момента подачи своей заявки на участие в торгах, а попытавшегося обойти эти требования и впоследствии стремящегося сорвать торги после отказа ее организатора в допуске такому лицу к участию в этом аукционе.

Руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Кинешма при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды сроком на 58 (пятьдесят восемь) месяцев на земельный участок с кадастровым номером 37:25:010843:34, по адресу: <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000295, лот N 1) обоснованной.

2. Установить в действиях Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Кинешма нарушения части 9 статьи 39.8, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Предписание об устранении выявленных нарушений не выдавать.

4. Передать материалы настоящей жалобы уполномоченному должностному лицу Ивановского УФАС России для принятия решения в соответствии с КоАП РФ.