Решение Калининградское УФАС России от 16.10.2025 N 039/10/18.1-986/2025

Комиссия Калининградского УФАС России (далее - Комиссия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

ведущий заседание Комиссии:

И. - заместитель руководителя Калининградского УФАС России;

члены Комиссии:

А. - начальник отдела антимонопольного контроля Калининградского УФАС России;

М. - главный специалист-эксперт отдела антимонопольного контроля Калининградского УФАС России,

при участии представителей:

заявителя - А. (личное участие 15.10.2025, после объявленного перерыва в заседании Комиссии 16.10.2025 участия не принял),

организатора торгов - Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "ГА" - М. (на основании распоряжения),

уполномоченного органа - администрации муниципального образования "ГБ", извещены, не явились;

рассмотрев жалобу (вх. N 8026-ЭП/25 от 09.10.2025) "ГБ". (далее - "ГБ"., Заявитель) на действия организатора торгов - Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "ГБ" (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности, расположенных в границах муниципального образования "ГБ", в электронной форме, по Лотам NN 1-2 (извещение в государственной информационной системе "Торги" от 28.08.2025 N 22000028260000000336; далее соответственно - Аукцион, торги, Извещение),

Заявитель в жалобе указал, что к земельным участкам (Лоты NN 1-2) отсутствует доступ, что является нарушением земельного законодательства. Считает, что выставление на торги таких участков вводит потенциальных участников торгов в заблуждение относительно его потребительских свойств и правового режима, а также создает неравные условия, поскольку лицо, выигравшее аукцион, фактически не сможет использовать участок, что является ограничением конкуренции.

Также считает, что расположение земельных участков в береговой полосе водного объекта общего пользования свидетельствует о незаконности торгов.

Заявитель просит признать незаконными действия Организатора торгов по проведению Аукциона по Лотам NN 1-2 и отменить его результаты в связи с допущенными существенными нарушениями требований земельного и водного законодательства Российской Федерации, которые ограничивают конкуренцию и не позволяют использовать земельные участки по целевому назначению.

Подробно позиция Заявителя изложена в жалобе (вх. N 8026-ЭП/25 от 09.10.2025).

Организатор торгов считает, что Аукцион по оспариваемым Лотам NN 1-2 проведен в полном соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ).

Со ссылкой на приведенные в письменных пояснениях доводы (вх. NN 8113/25 от 14.10.2025, 8146-ЭП/25 от 15.10.2025, 8148-ЭП/25 от 15.10.2025, 8158-ЭП/25 от 15.10.2025, от 15.10.2025 N 8178-ЭП/25) Организатор торгов просит признать жалобу необоснованной.

Проанализировав поступившие материалы, Комиссия Калининградского УФАС России приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов (часть 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).

Рассматриваемый Аукцион проводился в соответствии с требованиями статей 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона.

В силу пункта 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Извещение размещено в государственной информационной системе "Торги" 28.08.2025.

Организатором торгов является Управление имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "ГБ".

Предметом торгов является право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности, расположенных в границах муниципального образования "ГБ", в электронной форме.

Форма торгов - аукцион в электронной форме.

Аукцион проводится в электронной форме в сети Интернет на площадке ООО "Р" (www.rts-tender.ru), через сайт: www.torgi.gov.ru.

На торги выставлены следующие земельные участки:

- Лот N 1 - Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, "ГБ"вардейский муниципальный округ, город "ГБ"вардейск, СНТ "А", общей площадью 631 квадратных метров с кадастровым номером: 39:02:310008:379. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование - ведение садоводства. Срок аренды земельного участка - 20 (двадцать) лет (далее соответственно - Лот N 1);

- Лот N 2 - Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, "ГБ"вардейский муниципальный округ, город "ГБ"вардейск, СНТ "А", вблизи участка N 36, общей площадью 826 квадратных метров с кадастровым номером: 39:02:310008:381. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование - ведение садоводства. Срок аренды земельного участка - 20 (двадцать) лет (далее соответственно - Лот N 2).

Дата и время начала подачи заявок - 29.08.2025 в 00:00 час. (время калининградское).

Дата и время окончания подачи заявок - 08.09.2025 в 22:59 час. (время калининградское).

Дата и время рассмотрения заявок на участие (дата определения участников) - 10.09.2025.

Дата проведения торгов - 12.09.2025 в 11:00 (время калининградское).

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом электроном аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от 10.09.2025 N 27 по извещению N 22000028260000000336 по Лоту N 1 Аукционной комиссией принято решение о допуске к участию в Аукционе 12 лиц, подавших заявки на участие в аукционе; по Лоту N 2 - о допуске к участию в Аукционе 12 лиц, подавших заявки на участие в аукционе.

Протокол о результатах электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков по извещению N 22000028260000000336 от 12.09.2025 N 22 размещен на электронной торговой площадке 15.09.2025.

Победителем Аукциона по Лотам NN 1-2 признан "ГБ".

В соответствии с частью 5 Закона о защите конкуренции в случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения.

Комиссией установлено, что торги по Лотам NN 1-2 признаны состоявшимися, договоры по результатам этих торгов не заключены.

Таким образом, рассматриваемая жалоба подана "ГБ". в Калининградское УФАС России в установленные частью 5 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции сроки, а также в соответствии с требованиями частей 6 - 8 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, следовательно, подлежит рассмотрению антимонопольным органом по существу.

Первый довод жалобы сводится к тому, что к земельным участкам (Лоты NN 1-2) отсутствует доступ. Заявитель считает, что при образовании земельных участков должен быть обеспечен доступ к ним от земель общего пользования. В случае отсутствия такого доступа, он должен быть обеспечен путем установления соответствующего сервитута до проведения торгов.

Комиссией установлено, что в силу пункта 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом.

Как установлено Комиссией, уполномоченным органом, принявшим решение о проведении аукционов, является администрация муниципального образования "ГА".

Основание для проведения аукциона - Постановление администрации муниципального образования "ГБ" от 17.08.2025 N 1026 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящегося в государственной неразграниченной собственности на территории муниципального образования "ГБ".

Пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ определен перечень сведений, которые должны быть указаны в извещении о проведении аукциона, в том числе сведения о предмете аукциона (в т.ч. о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В Извещении по Лоту N 1 указаны, в том числе, следующие сведения:

категория земель - земли населенных пунктов;

разрешенное использование - ведение садоводства;

срок аренды земельного участка - 20 (двадцать) лет;

осмотр земельного участка на местности производится заявителями самостоятельно в течение срока подачи заявок на участие в аукционе;

зарегистрированные обременения и ограничения, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: письменное обращение от 09.08.2021 N 7411-ОС выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; распоряжение "О внесении изменения в распоряжение Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области от 24 ноября 2017 года N 187" от 11.06.2021 N 51 выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; содержание ограничения (обременения): режимы использования: в соответствии с положениями ВК РФ указаны ограничения и допустимые действия в границах водоохранных зон, прибрежных защитных полос;

- информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

По Лоту N 2:

- категория земель - земли населенных пунктов;

- разрешенное использование - ведение садоводства;

- срок аренды земельного участка - 20 (двадцать) лет;

- осмотр земельного участка на местности производится заявителями самостоятельно в течение срока подачи заявок на участие в аукционе;

- зарегистрированные обременения и ограничения, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: письменное обращение от 09.08.2021 N 7411-ОС выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; распоряжение "О внесении изменения в распоряжение Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области от 24 ноября 2017 года N 187" от 11.06.2021 N 51 выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; Содержание ограничения (обременения): в соответствии с положениями ВК РФ указаны ограничения и допустимые действия в границах водоохранных зон, прибрежных защитных полос;

- информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Данные сведения не противоречат информации, содержащейся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемых объектах недвижимости (Лоты NN 1-2).

Учитывая изложенное, Комиссия приходит к выводу, что в Извещении указаны сведения, установленные положениями пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в том числе зарегистрированные обременения и ограничения, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ.

Комиссией установлено, что пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ определен перечень оснований, по которым земельный участок не может являться предметом аукциона. Данный перечень является закрытым. Указанное заявителем основание в виде отсутствия доступа к земельным участкам в перечень не включено.

Кроме того, вопреки заявлению Г. о необеспечении доступа к земельным участкам, представитель Организатора торгов в ходе заседания Комиссии 15.10.2025 пояснил, что к земельным участкам с кадастровыми номерами 39:02:310008:379 (Лот N 1), 39:02:310008:381 (Лот N 2), как и к водному объекту общего пользования имеется доступ (проход) между земельным участком с кадастровым номером 39:02:01:310008:168 и земельным участком с кадастровым номером 39:02:01:310008:374 шириной 9 (девять) метров и далее вдоль всей береговой полосы через все сформированные земельные участки с учетом требований ВК РФ и ЗК РФ, что подтверждается данными сервиса "Публичная кадастровая карта".

Комиссия также обращает внимание, что доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами может быть обеспечен путем установления сервитута.

Основные положения об установлении сервитута регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее - ГК РФ), а также нормами ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно статье 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В ходе заседания Комиссии 15.10.2025 Заявитель усомнился в законности формирования оспариваемых земельных участков (Лоты NN 1-2) и их постановки на кадастровый учет.

Комиссия отмечает, что антимонопольный орган не подменяет собой органы власти, обладающие полномочиями по контролю за земельным, водным законодательством, в том числе при образовании и постановке на кадастровый учет земельных участков.

В связи с чем антимонопольным органом в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции не может быть рассмотрен довод Заявителя о нарушении Организатором торгов действующего законодательства при образовании земельных участков.

Учитывая изложенное, жалобу в указанной части следует признать необоснованной.

Второй довод Заявителя сводится к тому, что земельные участки (Лоты NN 1-2) расположены в береговой полосе водного объекта общего пользования, и любое обустройство, ограждение или строительство на таких участках будет незаконным. "ГБ". считает, что предоставление в аренду земельных участков, расположенных в береговой полосе, для каких-либо целей, кроме обеспечения свободного доступа граждан, прямо запрещено законом.

Комиссией установлено, что в соответствии с информацией сервиса "Публичная кадастровая карта" оспариваемые земельные участки (Лоты NN 1-2) расположены в пределах береговой полосы.

На основании части 6 статьи 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в границах береговой полосы, не могут находиться в частной собственности.

Вместе с тем в силу пункта 4 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.

На основании вышеизложенного, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в пределах береговой полосы водного объекта, могут быть предоставлены в аренду на торгах, а также в аренду без проведения торгов при соблюдении норм законодательства Российской Федерации, в соответствии с установленным для данных земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием.

Указанный вывод подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2025 N 310-ЭС25-946 по делу N А83-7342/2019, а также письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.03.2025 N 14-2668-Т"ГБ"/25.

Комиссией установлено, что пунктом 4.5 проектов договоров аренды земельных участков (Лоты NN 1-2), находящихся в государственной собственности (далее - Проект договора), установлено, что арендодатель и арендатор, кроме прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Договором, имеют, иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

На основании пункта 4.4.9 Проектов договоров аренды земельных участков (Лоты NN 1-2) определено, что в соответствии с частью 4 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор обязан обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Учитывая изложенное, договоры аренды земельных участков (Лоты NN 1-2), находящихся в государственной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, содержат обязательное условие для заключения, установленное пунктом 4 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки (Лоты NN 1-2) имеют вид разрешенного использования "ведение садоводства".

Целью предоставления участка для садоводства в соответствии с подпунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и кодом 1.5 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, является отдых граждан и (или) выращивание для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Таким образом, вопреки мнению Заявителя о незаконности любого обустройства, ограждения или строительства на земельных участках в пределах береговой полосы, Комиссия отмечает, что в рассматриваемом случае использование земельных участков (Лоты NN 1-2) возможно в соответствии с видом разрешенного использования, который предусматривает отдых граждан и (или) выращивание для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Доводы жалобы в указанной части также следует признать необоснованными

Дополнительно Комиссия отмечает следующее.

На участие в Аукционе по Лотам NN 1-2 поступило 12 заявок, что свидетельствует о высокой степени заинтересованности в предмете торгов на условиях Извещения и наличии конкурентной среды.

Комиссия обращает внимание, что в Извещении содержится указание о том, что осмотр земельных участков на местности производится заявителями самостоятельно в течение срока подачи заявок на участие в аукционе. Также характеристики оспариваемых земельных участков представлены на сервисе "Публичная кадастровая карта".

В форме заявки содержится положение о том, что заявитель ознакомлен с фактическим состоянием земельного участка, в том числе с отчетом об оценке, а также наличием его обременения.

В свою очередь, в период приема заявок на участие в Аукционе положения Извещения Заявителем не оспаривались, таким образом, в срок до окончания подачи заявок Заявитель не выразил несогласий в отношении земельных участков, выставленных на Аукцион.

При этом Заявителем были поданы заявки на участие в Аукционе по Лотам NN 1-2, и в дальнейшем по итогам проведенных конкурентных торгов, "ГБ". был признан победителем по Лотам NN 1-2.

Комиссия отмечает, что подача заявления лицом, заинтересованным в предоставлении на аукционе конкретных земельных участков, выражает его готовность приобрести такие земельные участки в аренду, а также предполагает осведомленность такого лица о физическом состоянии земельных участках, в том числе об их расположении, подъездных путях и возможности дальнейшего использования.

Принимая участие в публично-правовой процедуре, в силу статьи 8 ГК РФ участник торгов конклюдентно соглашается с ее условиями, в связи с чем презюмируется позиция участника о признании таких условий соответствующими.

Кроме того, Заявитель как податель жалобы в антимонопольный орган и лицо, участвующее в деле, обязан вместе с жалобой представить соответствующие его позиции доказательства, подтверждающие или опровергающие оспариваемые обстоятельства.

Обоснований и объективных доказательств наличия в действиях Организатора торгов нарушений земельного и водного законодательства помимо субъективной оценки Заявитель не представил.

На основании изложенного, Комиссией не установлено нарушений Организатором торгов статей 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ при проведении торгов по Лотам NN 1-2.

По указанным основаниям жалобу "ГБ". следует признать необоснованной.

Руководствуясь частью 20 статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу "ГБ". необоснованной.

2. Оператору электронной площадки снять ограничение, установленное Уведомлением о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу (039/10/18.1-986/2025) от 09.10.2025 N НИ/5924/25.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.