Решение Тюменское УФАС России от 30.09.2025 N 072/10/18.1-660/2025

Резолютивная часть решения оглашена 25.09.2025 года

В полном объеме решение изготовлено 30.09.2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

рассмотрев в режиме видеоконференцсвязи посредством плагина "TrueConf" в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон), дело N 072/10/18.1-660/2025 по жалобе "..." (далее также - Заявитель) на действия организатора торгов - ГКУ ТО "Ф" (далее также - Организатор торгов, Фонд, ГКУ ТО ФИТО) при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН 72:17:0101002:1627, расположенного по адресу: <...> участок N 2 (далее также - Земельный участок), - извещение в ГИС Торги N 21000012700000001379 (далее также -Торги, Аукцион),

в присутствии представителей:

1) Организатора торгов, "..." (доверенность N 25 от 24.02.2025 г.),

2) ДИО ТО, "..." (доверенность N 70/15-4-Д от 18.09.2025 г.),

в отсутствие Заявителя, надлежащим образом уведомленного о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела,

В Тюменское УФАС России 12.09.2025 г. (вх. N 10636-ЭП/25) поступила жалоба "..." на действия ГКУ ТО "Ф" при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН 72:17:0101002:1627, расположенного по адресу: <...> участок N 2, - извещение в ГИС Торги N 21000012700000001379.

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным ч. 6 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России по адресу: https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases. Информация о результатах рассмотрения жалобы, в том числе размещается в разделе "База решений и правовых актов" на официальном сайте ФАС России в сети Интернет по адресу: https:/br.fas.gov.ru.

В соответствии с чч. 11, 19 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов направлено уведомление (исх. N ИВ/5835/25 от 15.09.2025 г.) о приостановлении Торгов в части заключения договора до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

В жалобе "..." указывает на следующие неправомерные, по его мнению, действия ГУ ТО ФИТО при организации и проведении Аукциона:

1) неуказание в извещении о проведении Торгов сведений, предусмотренных пп. 12 - 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ;

2) неправильное исчисление срока договора аренды Земельного участка;

3) неуказание в извещении о проведении Торгов всех видов разрешенного использования Земельного участка.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, пояснил, что в извещении о проведении Торгов содержатся все необходимые сведения в отношении Земельного участка.

Комиссия Тюменского УФАС России, заслушав присутствующих в заседании Комиссии лиц, исследовав представленные сторонами документы и сведения, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, возражения Организатора торгов, установила следующее.

Случаи, когда договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ, устанавливаются законом.

Так, согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 39.2 ЗК РФ, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пп. 1.1, 1.2 Положения об управлении и распоряжении земельными участками, утв. ПП ТО N 144-п от 02.07.2007 (далее также - Положение N 144), управление и распоряжение землями и земельными участками, реализацию полномочий в отношении земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, собственности Российской Федерации, полномочия по распоряжению которыми переданы органам государственной власти Тюменской области в установленном федеральным законодательством порядке, а также порядок реализации полномочий в отношении земельных участков, полномочия в отношении которых отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области в соответствии с частями 2 - 3 статьи 1 Закона Тюменской области от 26.12.2014 N 125 "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области" (далее - земельные участки), осуществляет уполномоченный орган - департамент имущественных отношений Тюменской области (ДИО ТО).

Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В рассматриваемом случае основанием для проведения Аукциона является решение ДИО ТО от 19.06.2025 N 2856-з "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка".

Согласно п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона.

Организатором аукциона, согласно п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ, вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

ГКУ ТО "Ф" является специализированной организацией - организатором земельных аукционов (пп. 2.2, 2.3 Положения N 144).

Для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договоров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru (ГИС Торги).

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 08.08.2025 г. на электронной площадке АО "С" (sberbank-ast.ru), а также на сайте ГИС Торги (torgi.gov.ru) размещено извещение N 21000012700000001379 (в том числе формируемое программно-аппаратными средствами сайта) о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН 72:17:0101002:1627, расположенного по адресу: <...> участок N 2 (далее также - Извещение), - которое содержит следующие сведения:

дата и время начала подачи заявок: 18.08.2025 в 11:00 (МСК+2);

дата и время окончания подачи заявок: 02.09.2025 в 18:00 (МСК+2);

дата рассмотрения заявок: 04.09.2025 г.;

дата и время начала проведения аукциона: 08.09.2025 в 10:30 (МСК+2).

Как следует из протоколов, составленных в ходе проведения Аукциона (от 04.09.2025, от 08.09.2025), из 3-х лиц, подавших заявки для участия в Аукционе (в том числе "..."), единственным принявшим участие в Торгах является ООО СЗ "О", в связи с чем Аукцион признан несостоявшимся. В таком случае, в соответствии с правилами пп. 13, 14, 20 ст. 39.12, п. 13 ст. 39.13 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается с единственным принявшем участие в аукционе участником.

Комиссия, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, приходит к следующим выводам.

1. В рассматриваемом случае объектом Аукциона является Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с КН 72:17:0101002:2474, в отношении которого в Извещении указано лишь о том, что он подлежит сносу, иная информация отсутствует.

В соответствии с п/п 12 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Здесь также следует отметить, что вместо проекта договора аренды земельного участка для целей строительства с обязательством арендатора по сносу расположенной на нем самовольной постройки в ГИС Торги в карточке Аукциона загружен проект договора аренды земельного участка для целей ИЖС.

Отсюда следует, что действия Фонда не соответствуют требованиям п/п 12 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, в связи с чем данный довод Заявителя является обоснованным.

2. В соответствии с п/п 9 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом, срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

Согласно Извещению (п. 15), срок аренды Земельного участка составляет 78 месяцев с момента подписания договора аренды.

Из выписки ЕГРН следует, что для Земельного участка определен вид разрешенного использования (ВРИ) - "среднеэтажная жилая застройка".

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (далее также - Классификатор), ВРИ "среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5) предполагает размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей.

Аналогичные положения содержатся также в Правилах землепользования и застройки Богандинского муниципального образования Тюменского муниципального района Тюменской области, утв. распоряжение ГУС ТО от 20.02.2018 N 021-Р (Градостроительные регламенты, Зона Ж3).

В соответствии с п. 9 ст. 38.9 ЗК РФ в случае предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, участка, то договор аренды такого земельного участка заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В случае, нахождения на земельном участке подлежащей сносу самовольной постройки, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пп. 7.1, 9 ст. 39.8 ЗК РФ).

Площадь Земельного участка составляет 2 998 м².

Согласно Извещению, максимальное количество надземных этажей - 8; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 35.

Таким образом, максимальная площадь объекта капитального строительства в данном случае составляет: 2 998*35/100*8 = 8 394,4 м².

Значение общего срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в соответствии с Приказом N 264/пр определяется для категории объектов капитального строительства по п. 3 "объекты площадью от 5 000 м² до 10 000 м²" - как значение равное 33 месяцам. В свою очередь, в силу п. 9 ст. 38.9 ЗК РФ, для определения срока договора аренды указанное значение (33 месяца) должно быть увеличено в 2 раза, а также еще на 12 месяцев (для сноса самовольной постройки) и, следовательно, срок договора аренды земельного участка должен составлять 78 месяцев (33*2+12).

С учетом изложенного, довод Заявителя о неправильном определении срока аренды Земельного участка не является обоснованным.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что в Извещении, сформированном программно-аппаратными средствами ГИС Торги, срок аренды указан как 6 лет (то есть 72 месяца), что противоречит сведениям о сроке аренды, указанным в п. 15 Извещения в графической форме, загруженном в карточке Аукциона в ГИС Торги.

3. В соответствии с п/п 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В отношении вида разрешенного использования в Извещении указана следующая информация: среднеэтажная жилая застройка.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (стст. 1, 7, 42 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в РФ подразделены по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ, границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. В свою очередь, карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков, согласно чч. 2 и 2.1 ст. 37 ГрК РФ, устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ):

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений - это приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

В соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п. 5 ст. 85 ЗК РФ).

Как следует из Правил ЗП, Земельный участок расположен в границах зоны Ж3 - "Застройка среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)", для которой Правилами определены следующие основные виды разрешенного использования:

1) среднеэтажная жилая застройка (код 2.5);

2) амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1);

3) дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1);

4) предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1);

5) административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг (код 3.1.2);

6) обеспечение занятий спортом в помещениях (код 5.1.2);

7) площадки для занятий спортом (код 5.1.3);

8) улично-дорожная сеть (12.0.1);

9) благоустройство территории (12.0.2);

10) оказание услуг связи (3.2.3);

11) оказание социальной помощи населению (3.2.2);

12) дома социального обслуживания (3.2.1);

13) представительская деятельность (3.8.2);

14) государственное управление (3.8.1);

15) банковская и страховая деятельность (4.5);

16) бытовое обслуживание (3.3);

17) гостиничное обслуживание (4.7).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ, собственники, арендаторы, иные землепользователи земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Таким образом, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их. При этом, наличие договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагают изменение соответствующего договора и невозможны без изменения такого договора.

Так, Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В том числе, ЗК РФ определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В данном случае, право аренды на Земельный участок предоставляется по результатам торгов. Содержащиеся в Извещении сведения о ВРИ Земельного участка соответствуют сведениям его кадастрового паспорта, что подтверждается Выпиской ЕГРН (загружена в карточке лота в ГИС Торги), согласно которому разрешенное использование Земельного участка - "среднеэтажная жилая застройка".

То есть, в рассматриваемом случае предоставление Земельного участка в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для среднеэтажной жилой застройки.

В рассматриваемом случае, в силу запрета, содержащегося в п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, изменение условий заключаемого по результатам торгов договора аренды в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В таком случае, даже при наличии градостроительного регламента арендатор должен ориентироваться на положения договора, регулирующие пределы разрешенного использования земельного участка. Арендатор не вправе по своему усмотрению на основании положений ГрК РФ менять вид разрешенного использования земельного участка

Таким образом, из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В этой связи, Комиссия приходит к выводу о том, что неуказание Организатором торгов в Извещении всех 17 видов разрешенного использования Земельного участка, предусмотренных Правилами ЗП для территориальной зоны, в которой он расположен, учитывая при этом, что в Извещении указаны:

- категория земель,

- ВРИ Земельного участка в соответствии с его кадастровым паспортом,

- территориальная зона,

- параметры разрешенного строительства,

- ссылка на применяемые в данном случае Правила ЗП, которые находятся в общем доступе, - не нарушает положения ЗК РФ, в связи с чем довод жалобы Заявителя о неуказании в извещении о проведении Торгов всех видов разрешенного использования Земельного участка не является обоснованным.

С учетом вышеизложенного, исследовав представленные сторонами документы и сведения и заслушав пояснения представителей, участвовавших в рассмотрении жалобы, Комиссия Тюменского УФАС России приходит к следующим выводам:

1) о наличии в обжалуемых действиях Организатора торгов нарушений п/п 9, 12 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ выразившихся:

- в отсутствии в Извещении сведений об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на Земельном участке, включая также отсутствие в составе загруженной документации надлежащего проекта договора;

- в установлении в Извещении противоречивых сведений в отношении срока заключения договора аренды по результатам Торгов;

2) о наличии оснований для выдачи Организатору торгов обязательного для исполнения предписания.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу "..." на действия организатора торгов - ГКУ ТО "Ф" при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН 72:17:0101002:1627, расположенного по адресу: <...> участок N 2, - извещение в ГИС Торги N 21000012700000001379, обоснованной.

2. Признать в действиях ГКУ ТО "Ф" нарушение п/п 9, 12 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

3. Выдать ГКУ ТО "Ф" обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений путем аннулирования Аукциона по лоту.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Тюменского УФАС России для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

В соответствии с ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.