Решение Новосибирское УФАС России от 30.09.2025 N 054/01/18.1-2560/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...>.

рассмотрев жалобу <...> (вх. N 19877-ЛК/25 от 19.09.2025 г., N 19956-ЛК/25 от 22.09.2025 г.) на действия организатора торгов департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер <...>, площадью 2 129 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории; Местонахождение имущества - обл. Новосибирская, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок (извещение N <...>, лот N 4, на сайте <...>),

в присутствии <...>,

в присутствии представителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - <...> (представитель по доверенности N 18697-07/38 от 30.09.2025),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба <...> (вх. N 19877-ЛК/25 от 19.09.2025 г., N 19956-ЛК/25 от 22.09.2025 г.) на действия организатора торгов департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер <...>, площадью 2 129 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории; Местонахождение имущества - обл. Новосибирская, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок (извещение N <...>, лот N 4, на сайте <...>).

Заявитель сообщает следующее.

Начальная цена предмета аукциона - 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Шаг аукциона: 3 800 (три тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.

Размер задатка: 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Процедура N <...>.

Податель жалобы считает установление начальной цены незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

В силу ст. 39.7 ЗК РФ 1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 22.06.2024) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

- принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты относительно земельного участка с кадастровым номером <...>, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 21 661 (двадцать одну тысячу шестьсот шестьдесят один) рубль. Вместе с тем, начальная цена арендной платы, установленная организатором торгов, составляет 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей.

Таким образом, начальная цена аренды земельного участка, установленная организатором торгов процедуры N <...>, на 250% превышает кадастровую стоимость земельного участка.

Податель жалобы считает, начальную цену Лота N 4 в рамках процедуры N <...> экономически необоснованной и установленной в нарушение принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области представлены следующие пояснения на жалобу (вх. N 20362-ЭП/25 от 26.09.2025 г., N 20363-ЭП/25 от 26.09.2025 г.).

Организатор торгов считаем жалобу не подлежащей удовлетворению, в связи с необоснованностью доводов <...> о незаконном и необоснованном установлении начальной цены предмета аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Из диспозиции статьи 8 "Закона об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Организатор торгов приказом от 29.08.2025 N 2753 "О выборе начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>" установил начальную цену предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере ежегодной арендной платы, определенную по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с опубликованным извещением N <...> начальная цена лота N 4 составляет 76 000 рублей 00 копеек, на основании отчета об оценке N 6317-25 от 27.07.2025, подготовленного ООО "С" в соответствии с Государственным контрактом N <...> от 10 декабря 2024 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> утверждена актом АОКС-54/2023/00182 от 03.04.2023 и составляет 21661 рублей 49 копеек.

В свою очередь, арендная плата в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка составляет 324 рубля 92 копейки.

Таким образом, начальная цена лота N 4 соответствует условиям пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ. Максимальная величина предмета аукциона указанной нормой не предусмотрена.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены "Законом об оценочной деятельности", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Позиция организатора торгов подтверждается правоприменительной практикой:

- Решение Мурманского УФАС России от 25.08.2025 по делу N 051/10/18.1-513/2025.

- Решение Пензенского УФАС России от 16.06.2025 по жалобе N 058/10/18.1-372/2025.

Рассмотрев по существу поступившую жалобу, представленные материалы и возражения, Комиссия Новосибирского УФАС России приходит к следующим выводам.

01.09.2025 организатор торгов департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области разместил на <...> извещение о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер <...>, площадью 2 129 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории; Местонахождение имущества - обл. Новосибирская, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок (извещение N <...>, лот N 4, на сайте <...>).

Дата и время начала подачи заявок - 02.09.2025 00:00 (МСК+4).

Дата и время окончания подачи заявок - 19.09.2025 00:00 (МСК+4).

Дата проведения торгов - 23.09.2025 10:00 (МСК+4).

Лот N 4 - Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером <...>, площадью 2 129 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: благоустройство территории (12.0.2).

Начальная цена предмета аукциона - 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Шаг аукциона: 3 800 (три тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.

Размер задатка: 76 000 (семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Из диспозиции статьи 8 "Закона об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Организатор торгов приказом от 29.08.2025 N 2753 "О выборе начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>" установил начальную цену предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере ежегодной арендной платы, определенную по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Результат рыночной оценки в судебном порядке не оспорен.

В соответствии с опубликованным извещением N <...> начальная цена лота N 4 составляет 76 000 рублей 00 копеек, на основании отчета об оценке N 6317-25 от 27.07.2025, подготовленного ООО "С" в соответствии с Государственным контрактом N <...> от 10 декабря 2024 года.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> утверждена актом АОКС-54/2023/00182 от 03.04.2023 и составляет 21661 рублей 49 копеек.

Арендная плата в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка составляет 324 рубля 92 копейки.

Таким образом, определение размера начальной цены предмета торгов является правом организатора торгов и пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ установлен только минимальный размер начальной цены - не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, в действиях организатора торгов департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер<...>, площадью 2 129 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории; Местонахождение имущества - обл. Новосибирская, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок (извещение N <...>, лот N 4, на сайте <...>) не усматривается нарушение порядка организации и проведения торгов.

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России

Признать жалобу <...> (вх. N 19877-ЛК/25 от 19.09.2025 г., N 19956-ЛК/25 от 22.09.2025 г.) на действия организатора торгов департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер <...>, площадью 2 129 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство территории; Местонахождение имущества - обл. Новосибирская, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок (извещение N <...>, лот N 4, на сайте <...>) необоснованной.

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.