Решение Белгородское УФАС России от 15.06.2026 N 031/10/18.1-280/2026

Комиссия Белгородского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия), в составе:

председатель Комиссии - (...),

члены Комиссии: (...),

при участии в заседании посредством ВКС представителя департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (...) (доверенность в материалах дела), в отсутствие заявителя (...),

рассмотрев материалы дела N 031/10/18.1-280/2026 по жалобе (...) на действия организатора торгов - департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа, при проведении аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109003:1080. Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...> земельный участок 7 (извещение N 21000026630000000471 опубликовано на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru.),

26.05.26 в Белгородское УФАС России поступила жалоба (...) на действия организатора торгов - департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (далее также - Организатор торгов), при проведении аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109003:1080. Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...> земельный участок 7 (извещение N 21000026630000000471 опубликовано на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru. далее-Аукцион).

В жалобе заявитель указывает, что положения проекта договора в части условий арендной платы являются незаконным.

На заседании Комиссии представитель Организатора торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные возражения, в которых указал:

"Типовые формы договоров, в том числе обжалуемого проекта договора, утверждены постановлением администрации Старооскольского городского округа от 14 января 2022 года N 79 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно пункту 2.2. проекта договора ежегодный размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона, определяется на основании протокола результатов торгов, который является неотъемлемой частью договора.

Подпункт 2.5.2. пункта 2 проекта договора предусматривает изменение арендной платы в случае внесения изменений в нормативные акты Российской Федерации, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующие порядок порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С учетом того, что установленное пунктом 16 статья 39.11 ЗКРФ правило об определении годового размера арендной платы установлено законом, то и изменение определенного в соответствии с таким правилом размера арендной платы возможно также на основании закона.

Согласно статье 424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Это означает, что если при заключении договора или в процессе его действия появились новые нормативные акты, то эти акты становятся обязательными для сторон.

Изменение арендной платы в таком случае возможно в порядке, предусмотренном законом или иным нормативным актом.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе прямо указано, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, ключевым фактором является наличие или отсутствие прямого указания в законе на распространение его действия на ранее возникшие договоры.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 29.09.2011 N 1313-0-0, норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменения курсов валют и т.д.

Пункт 8 статьи 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

- по основаниям, установленным законом;

- в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

- по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства" разъяснено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции.

Также в пунктах 18, 21, 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку арендная плата, установленная в результате торгов, не является регулируемой, арендатор не застрахован от ее одностороннего повышения арендодателем. Договор аренды может содержать такое условие.

Таким образом, условия пункта 2.5.2 проекта договора имеет своей целью устранить неблагоприятные для местного бюджета последствия в случае изменения правового регулирования порядка определения ежегодного размера арендной платы по результатам аукциона и не является изменением размера арендной платы, сформированного на торгах.

Таким образом, возможность изменения арендной платы в случае изменения правового регулирования порядка ее определения (то есть в том числе в п. 16 статьи 39.11 ЗКРФ), не может являться основание для отмены аукциона.

Установленная пунктом 2.5.2. проекта договора возможность изменения арендной платы сама по себе не изменяет и не отменяет установленного пунктом 16 статьи 39.11 ЗКРФ правила об определении ежегодного размера арендной платы по результатам аукциона и не допускает произвольного применения со стороны арендодателя такой возможности."

Комиссия, изучив доводы жалобы, рассмотрев материалы дела, выслушав представителя Организатора торгов, установила следующее.

На официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru 13.05.2026 было опубликовано извещение N 21000026630000000471 о проведении электронного аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109003:1080. Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...> земельный участок 7.

Дата и время начала подачи заявок: 14.05.2026, 10:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок: 27.05.2026, 10:00 (МСК).

Организатор аукциона - департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа.

Согласно п. 2.5.2. проекта договора аренды земельного участка для строительства, "арендная плата изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в случае внесения изменений в нормативные акты Российской Федерации, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) условиями настоящего Договора".

Формулировка проекта договора не предполагает произвольного изменения Организатором торгов условий договора. Изменение условий договора возможно исключительно на основании нормативно-правовых актов. Указанные условие распространяются на всех участников торгов, которые, соответственно, находятся в равном положении.

Кроме того, типовые формы договоров, утвержденные постановлением администрации Старооскольского городского округа от 14 января 2022 года N 79 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена" являются обязательными для Организатора торгов.

Комиссией направлялся запрос заявителю о представлении письменного объяснения о возможности использования земельного участка в соответствии с основным видом его разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка и учетом специального отраслевого законодательства. Запрашиваемая информация не получена.

Таким образом, комиссия находит доводы, приведенные Организатором торгов, убедительными. Опровергающих доказательств заявителем не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия,

Признать жалобу (...) на действия организатора торгов - департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа, при проведении аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109003:1080. Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...> земельный участок 7 (извещение N 21000026630000000471 опубликовано на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru.) необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течении 3-х месяцев.