Решение Красноярское УФАС России от 27.10.2025 N 024/10/18.1-3157/2025

Комиссия Красноярского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушения при организации и проведении торгов, а также порядка заключения договоров в составе: ОБЕЗЛИЧЕНО (далее - Комиссия), рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) жалобу ОБЕЗЛИЧЕНО (далее - заявитель) на действия организатора торгов - Администрации города Норильска при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:55:0404003:3022 (извещение N 22000015880000000133, лот N 2) (далее - торги),

В адрес Красноярского УФАС России 16.10.2025 поступила жалоба ОБЕЗЛИЧЕНО (вх. 20524-ЭП/25) на действия организатора торгов, выразившиеся в проведении торгов с нарушением законодательства РФ.

В связи с тем обстоятельством, что жалоба соответствовала требованиям частей 4 - 6 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ, Красноярским УФАС России в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ в адрес заявителя, организатора торгов было направлено уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

Жалоба рассмотрена 27.10.2025 в отсутствие представителя организатора торгов, заявителя, должным образом уведомленных о дате, времени и месте рассмотрения жалобы, в сроки, установленные частью 14 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно доводам жалобы:

1) На земельном участке который является предметом торгов находится капитальные строения, соответственно, организатор торгов неправомерно проводит торги, нарушая требования законодательства РФ;

2) организатором торгов неправомерно не указана в извещении о проведении торгов информация о возможности подключения (технического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

3) организатор торгов неверно определил срок аренды земельного участка;

4) организатором торгов неправомерно не размещен градостроительный план земельного участка, что нарушает требования земельного законодательства РФ.

Организатор торгов представил возражения на доводы жалобы, согласно которым земельный участок, являющийся предметом торгов, с видом разрешенного использования - "для складских помещений" не предусматривает строительство здания, в связи с чем в документации об аукционе не указаны максимальные и (или) минимальные допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технологического обеспечения. Процедура торгов проведена в полном соответствии с законодательством РФ.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, документы, размещенные на официальном сайте в сети "Интернет", установила следующее.

Обжалуемые торги проводились в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

По первому доводу жалобы Комиссия установила следующие обстоятельства.

Организатором торгов не оспаривается, что на территории анализируемого земельного участка расположено строение, вместе с тем, из материалов обращения следует, что оно не имеет капитального характера, ввиду чего объект недвижимости на земельном участке не расположен.

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если: на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ; если в отношении расположенных на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В силу пункта 10 статьи 1 ГрК РФ сооружение относится к объектам капитального строительства.

Согласно пункта 10.2 статьи 1 ГрК РФ признаются некапитальными сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Таким образом, законодатель разграничил понятие сооружений, являющихся объектом капитального строительства, и сооружений, которые не имеют прочной связи с землей и свободно перемещаемое и демонтируемое (некапитальное строение).

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2020 N Ф06-55771/2019 по делу N А65-14186/2019 в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, здания, строения, сооружения, указанные в подпункте 8 пункта 4 и подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее констатировать соблюдения прав лица, которому они принадлежат при выставлении такого земельного участка на аукцион.

Организатором торгов представлены доказательства отсутствия капитальных строений на земельном участке, а именно: Заключение специалиста N 16/03 от 16.03.2024, в тексте Заключения не отрицается сам факт физического существования неких построек на территории земельного участка, однако в заключении однозначно сделан вывод - на территории земельного участка отсутствуют объекты капитального строительства. Аналогичная информация подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, на момент проведения торгов, на спорном земельном участке отсутствовали какие либо капитальные строения, наличие которых препятствовало реализации земельного участка на торгах.

На основании вышеизложенного Комиссия приходит к выводу, о несостоятельности первого довода жалобы.

По второму доводу Комиссия установила следующие обстоятельства.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В силу подпункта 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ одним из этапов образования земельного участка для его предоставления в собственность либо в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений путем проведения аукциона, по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно информационному сообщению о проведении торгов видом разрешенного использования земельного участка является: "склады".

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N /0412, вид разрешенного использования "склад" (код 6.9) предполагает возможность размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В силу Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 02.11.2022 N 928/пр "Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)" промышленные базы (код: 04.04.002.003), склады (код: 01.01.006.001), погрузочные терминалы (код: 04.04.002.001), нефтехранилища (код: 07.03.099.099), газовые хранилища (код: 04.09.002.009), элеватор (код: 06.04.002.006) относятся к капитальным сооружениям.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом торгов, допускает строительство на нем зданий и сооружений, в том числе капитальных.

Сеть инженерно-технического обеспечения - сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей (п. 20 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения связи, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения (за исключением сетей электроснабжения).

В размещенном организатором торгов информационном сообщении о проведении торгов содержится следующая информация о технологических условиях подключения (лот N 2): "Согласно информации о возможности подключения объекта капитального строительства к централизованным системам инженерно-технического обеспечения от 22.08.2024 N "Н"/15265-исх имеется техническая возможность подключения к системам теплоснабжения, водоснабжения АО "Н"; точка подключения к системе водоотведения АО "Н": отсутствуют.

Согласно письму МУП "К" от 19.08.2024 N "К"/4901 в соответствии с утвержденными схемами теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения проектируемый объект в районе расположения данного земельного участка не входит в зону эксплуатационной ответственности МУП "К".

Письмом Минэкономразвития России от 30.06.2015 N Д23и-3009 установлена возможность проведения торгов при наличии заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, но не при отсутствии у организатора торгов данных сведений как таковых.

Из содержания информационного сообщения о проведении торгов не следует заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе, отсутствует информация о невозможности подключения к сетям связи и/или к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и к сетям инженерно-технического обеспеченения газоснабжения.

Установлено, что организатор торгов при размещении информации о проведении торгов не предоставил полных и достоверных сведений в части отсутствия возможности присоединения к иным сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжение и связь).

Таким образом, в нарушение требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ организатором торгов при размещении информации о проведении торгов, в извещении по торгам не указаны сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газоснабжения, связи. Соответственно второй довод жалобы признается Комиссией - обоснованным.

По третьему доводу Комиссией установлены следующее обстоятельства.

Срок аренды земельного участка по лоту N 2 составляет 30 месяцев.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: - на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 1 приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ N 264/пр) установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

Вводимый приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

В соответствии с приложением к Приказу N 264/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов.

Вместе с тем, заявителем не представлено нормативно-правого обоснования произведения расчета с учетом максимальной этажности здания, ввиду чего довод жалобы признается необоснованным.

По четвертому доводу жалобы Комиссией установлено следующее.

Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Как уже ранее указывалось Комиссией, вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение капитальных строений.

Соответственно четвертый довод жалобы признается Комиссией обоснованным, поскольку организатор торгов в нарушение пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ не разместил градостроительный план земельного участка.

На основании изложенного выше, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ Комиссия

1. Признать жалобу ОБЕЗЛИЧЕНО на действия организатора торгов - Администрации города Норильска при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:55:0404003:3022 (извещение N 22000015880000000133, лот N 2) обоснованной в части.

2. Признать организатора торгов нарушившим требования пункта 22 статьи 39.11, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. Выдать организатору торгов предписание об устранении нарушений порядка проведения торгов, посредством внесения изменений в извещение.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Красноярского края в течение трех месяцев со дня его принятия.