Решение Иркутское УФАС России от 18.09.2025 N 038/10/18.1-1465/2025

Резолютивная часть решения оглашена 15.09.2025 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Иркутской области (далее - Иркутское УФАС России) по контролю соблюдения законодательства о закупках, торгах, порядке заключения договоров, порядке осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (далее - Комиссия) в составе:

Председатель Комиссии: <...>;

Члены Комиссии: <...>; <...>;

в отсутствие заявителя Б.;

при участии представителей организатора торгов Администрации Тайшетского МО "Т" - <...>(паспорт),

при участии заинтересованного лица <...> (паспорт);

рассмотрев жалобу в порядке установленном ст. 18.1 Федеральным законом N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции",

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Иркутской области обратилось <...> на действия организатора торгов - Администрация Тайшетского МО "Т" в связи с организацией и проведением аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> земельный участок 3В, площадь: 4807 кв. м, кадастровый номер: 38:29:020501:205, извещение N 21000019390000000071, лот N 4.

Заявитель считает, что организатор торгов допустил нарушение п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с включением в п. 2.8 проекта договора аренды земельного участка условие об изменении ежегодной арендной платы.

Кроме того, заявитель считает, что организатор торгов нарушил пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ не указав в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> земельный участок 3В, площадь: 4807 кв. м, кадастровый номер: 38:29:020501:205, все имеющиеся виды разрешенного использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки.

Организатором торгов представлены письменные и устные возражения на жалобу заявителя. Из указанных возражений следует, что организатор торгов считает доводы жалобы необоснованными в связи со следующим.

В силу п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется по результатам именно такого аукциона (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ). Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-0-0 норма п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) но смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. При этом положений, ограничивающих возможность органа местного самоуправления включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в частности, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничения этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Иных требований действующим законодательством не установлено. Данные сведения содержатся в извещении.

Независимая рыночная стоимость права аренды земельного участка рассчитана на тот вид разрешенного использования, который указан в извещении.

При указании всех видов разрешенного использования земельного участка в аукционной документации будущему арендатору такого участка предоставляются широкие полномочия по использованию земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования, что может противоречить градостроительным решениям, принятым органом местного самоуправления.

На основании изложенного организатор торгов, просит признать жалобу заявителя необоснованной.

Комиссия, исследовав имеющиеся материалы, доводы жалобы, возражения организатора торгов, представленные документы, установила следующее.

Организатором торгов Постановлением Администрации Тайшетского муниципального образования "Т" от 28.07.2025 г. N 652 "О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в электронной форме" принято решение о приведении торгов.

15.03.2023 г. на официальном сайте ГИС Торги (www.torgi.gov.ru), а также на официальном сайте оператора электронной торговой площадки OOO "РТС-тендер" (www.rts-tender.ru) в сети "Интернет" опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> земельный участок 3В, площадь: 4807 кв. м, кадастровый номер: 38:29:020501:205, извещение N 21000019390000000071, лот N 4.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей установленных статьей 39.13 ЗК РФ.

В отношении доводов заявителя о включении в проект договора аренды земельного участка условие об изменении ежегодной арендной платы, Комиссия установила, что в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исходя из положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 2.8 проекта договора аренды земельного участка, предусмотрено следующее "годовой размер арендной платы за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду".

Согласно п. 3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

При этом положений, ограничивающих возможность органа местного самоуправления включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит. Вышеизложенное дает основание полагать, что уполномоченный на организацию торгов орган местного самоуправления вправе самостоятельно определять условия подлежащего заключению договора аренды, в частности, включив в него условие о повышении размера арендной платы в соответствии с величиной инфляции. Потенциальные же участники торгов вольны в принятии или непринятии предложенных условий.

Следовательно, принимая участие в торгах, а также заключая договор аренды на условиях, указанных в нем, участник торгов, подписав такой договор, выражает согласие с предложенными условиями и свое волеизъявление на их исполнение.

На основании изложенного, Комиссия антимонопольного органа приходит к выводу о необоснованности данного довода заявителя.

Относительно довода заявителя об отсутствии в извещении о проведении торгов, всех видов разрешенного использования Комиссией установлено следующее.

Согласно письменным пояснениям организатора торгов земельный участок с кадастровым номером 38:29:020501:205, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> в соответствии с Картой градостроительного зонирования генерального плана Тайшетского городского поселения, утвержденного Думой Тайшетского городского поселения от 14.10.2021 N 239, расположен в зоне транспортной инфраструктуры (Т). Данная зона предоставлена для размещения объектов капитального строительства автомобильной транспортной инфраструктуры.

1. Основной вид разрешенного использования:

- транспорт (код 7.0);

- объекты дорожного сервиса (код 4.9.1);

- обеспечение внутреннего правопорядка (код 8.3);

- амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1) в части размещения пунктов первой медицинской помощи;

- хранение автотранспорта (код 2.7.1);

- земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0);

2. Условно разрешенные вид использования:

- связь (код 6.8).

В соответствии с пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

В письме ФАС России от 25.09.2020 N ИА/83159/20 "О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки" указывает на необходимость организаторам торгов в извещении о проведении аукциона указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> земельный участок 3В, площадь: 4807 кв. м, кадастровый номер: 38:29:020501:205, указан только один вид разрешенного использования земельного участка - объекты дорожного сервиса.

Таким образом, Комиссия Иркутского УФАС России приходит к выводу об обоснованности данного довода заявителя.

На основании изложенного, Комиссия приходит к выводу о признании жалобы заявителя обоснованной.

В ходе рассмотрения жалобы Комиссия Управления пришла к выводу о нецелесообразности в выдаче предписания, так как в силу части 1 статьи 33 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае их несоответствия сведениям, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

На основании изложенного и руководствуясь частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - Администрации Тайшетского МО "Т" в связи с организацией и проведением аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, муниципальный район Тайшетский, городское поселение Тайшетское, <...> земельный участок 3В, площадь: 4807 кв. м, кадастровый номер: 38:29:020501:205, извещение N 21000019390000000071, лот N 4, обоснованной;

2. Признать организатора торгов Комитет по экономике и стратегическому планированию администрации г. Иркутска нарушившим пп. 2 п. 6, п. 15, п. 19 Порядка организации и проведения торгов на право заключения договоров на размещение нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска или государственная собственность на которые не разграничена утв. постановлением администрации г. Иркутска от 14.03.2023 г. N 031-06-159/23.

3. Предписание об устранении выявленных нарушений не выдавать.

4. Передать материалы жалобы должностному лицу Иркутского УФАС России для решения вопроса о привлечении лица допустившего нарушение к административной ответственности.

5. Направить копию решения и предписания сторонам по жалобе.

Решение, предписание принятое по результатам рассмотрения жалобы на действия (бездействие) заказчика, уполномоченного органа, специализированной организации, конкурсной, аукционной или котировочной комиссии, может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.