Решение Новосибирское УФАС России от 12.09.2025 N 054/01/18.1-2398/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...>;

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу общества с ограниченной ответственностью "З" (далее - ООО "З") (вх. N 18314-ЭП/25 от 28.08.2025) на действия организатора торгов департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗИИО мэрии г. Новосибирска) при организации и проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (извещение N <...> на сайте <...>),

в присутствии представителя заявителя жалобы, <...> (по доверенности),

в присутствии представителей организатора торгов ДЗИИО мэрии г. Новосибирска <...> (по доверенности) и <...> (по доверенности),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) поступила жалоба общества с ограниченной ответственностью "З" (вх. N 18314-ЭП/25 от 28.08.2025) на действия организатора торгов ДЗИИО мэрии г. Новосибирска при организации и проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (извещение N <...> на сайте <...>).

Заявитель сообщает следующее.

"09" июля 2025 г. на электронной площадке "РТС-тендер" было размещено извещение о проведении электронного аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Организатором торгов и продавцом имущества выступает департамент земельных и имущественных отношений мэрии города (ИНН <...>, КПП <...>, адрес: 630000, г. Новосибирск,<...>).

Извещением N<...> был опубликован Лот N 6, ID лота 426134. Предмет торгов (сведения о лоте): Нежилое помещение на 1 и 2 (надземных) этажах по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. <...>. Извещение опубликовано на электронной площадке.

ООО "З" является участником данных торгов, заявка N <...>, что подтверждается фотокопией просмотра заявки 510997 (прилагается), сообщением N <...> о принятии решения о допуске к участию в торгах по процедуре, реестровый номер процедуры <...>, реестровый номер лота <...> (фотокопия прилагается).

В ходе изучения документации, в отношении предмета торгов нами было выявлено, что Продавец (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) не обладает надлежащими правами на отчуждаемое имущество в полном объеме, а именно спорными являются права Продавца на 2 этаж нежилого помещения, являющегося предметом лота N 6.

Так, в ходе проверки данных нежилого помещения с кадастровым номером <...> (являющегося предметом лота N 6), сопоставления сведений ЕГРН и данных кадастрового паспорта, было установлено следующее:

Нежилое помещение с кадастровым номером <...>, местоположение: город Новосибирск, улица <...>; площадью: 4310,5 кв. м; расположенное на 1 и 2 этажах; дата присвоения кадастрового номера: 18.12.2013 г.; принадлежит на праве собственности Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Нежилое помещение с кадастровым номером <...> расположено в границах нежилого здания с кадастровым номером <...>, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <...>; площадь: 39271,4 кв. м; количество этажей: 3; год завершения строительства: 1942.

Согласно данным сопоставления сведений ЕГРН и натурного обследования нежилого помещения с кадастровым номером <...> и, было установлено, что часть данного помещения площадью 228,5 кв. м, расположенная на 2 этаже, пересекается (совпадает) с частью нежилого помещения с кадастровым номером <...>, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. <...>; площадь: 25333,1 кв. м; расположенное на 1, 2 и 3 этажах; дата присвоения кадастрового номера: 24.10.2013 г.; принадлежащего на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "М" (ИНН: <...>).

К заявлению прилагается выписка из ЕГРН нежилого помещения с кадастровым номером <...>, кадастровый паспорт помещения с кадастровым номером <...>, кадастровый паспорт помещения, являющегося лотом N 6 в настоящем аукционе, и таблица-сопоставление кадастровых паспортов помещения Продавца и помещения с кадастровым номером <...>.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 07.07.2025) "О приватизации государственного и муниципального имущества" Под информационным обеспечением приватизации государственного и муниципального имущества понимаются мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации и включающие в себя размещение на официальном сайте в сети "Интернет" прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, перечней федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, сформированных и утвержденных в порядке, предусмотренном подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества, подлежащих размещению в соответствии с абзацем третьим пункта 2 настоящей статьи, информационных сообщений о продаже государственного и муниципального имущества и об итогах его продажи, ежегодных отчетов о результатах приватизации федерального имущества, отчетов о результатах приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, муниципального имущества.

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно содержать, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, следующие сведения: 2) наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества); 4) начальная цена продажи такого имущества; 17) сведения об установлении обременения такого имущества публичным сервитутом и (или) ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом и (или) иными федеральными законами;

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Поскольку основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя, необходимо установить, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, и данные нарушения с учетом конкретных обстоятельств дела повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов иных лиц.

На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Учитывая положения ст. 10 ГК РФ, действия Продавца по выставлению на торги имущества с неурегулированным правовым статусом являются могут являться недобросовестными и представляют собой злоупотребление правом.

Кроме того, нарушены положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ: приватизация муниципального имущества должна осуществляться в отношении объекта, бесспорно находящегося в муниципальной собственности. Наличие спора о правах делает процедуру его приватизации незаконной.

Нарушены положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции": действия Продавца нарушают принцип добросовестной конкуренции создавая неравные условия для участников и вводя их в заблуждение, что приводит к ограничению конкуренции.

Согласно документации, об электронных торгах, Продавец предлагает к продаже объект недвижимости: нежилое помещение на 1 и 2 (надземных) этажах по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. <...>, кадастровый номер: <...>, часть данного помещения площадью 228,5 кв. м, расположенная на 2 этаже, пересекается (совпадает) с частью нежилого помещения с кадастровым номером <...>, принадлежащего на праве собственности другому лицу, что подтверждается выписками ЕГРН и сопоставлением кадастровых паспортов.

Из указанного следует, что Продавец не обладает в полной мере правом собственности на лот N 6 (реестровый номер лота 426134), право собственности на часть нежилого помещения, являющегося лотом, является спорным, что нарушает требования законодательства в части предоставления информации о лоте (сведения о правах третьих лиц), а также имеет существенное влияние на цену лота.

ДЗИИО мэрии г. Новосибирска представило следующие возражения на жалобу ООО "З" (вх. N 18937-ЭП/25 от 05.09.2025)

Извещение N<...> о проведении 14.08.2025 открытого аукциона по продаже нежилого помещения на 1 и 2 (надземных) по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. <...> (лот N 6) (далее - нежилое помещение) электронной форме было опубликовано продавцом на электронной площадке "РТС-тендер" в соответствии с Федеральным Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 N 860 "Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме (вместе с "Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме") (далее - Положение).

Нежилое помещение, проданное на открытом аукционе 14.08.2025, являлось муниципальной собственностью города Новосибирска, дата и номер государственной регистрации права; 15.03.2010, 54-54-01/599/2009-248.

На момент объявления и проведения открытого аукциона в отношении нежилого помещения, а также на момент заключения договора купли-продажи право собственности города Новосибирска никем не оспорено, информацией о совпадении части нежилого помещения, расположенной на втором этаже здания, с частью нежилого помещения общей площадью 25333,1 кв. м с кадастровым номером <...>, являющимся собственностью Российской Федерации согласно выписке ЕГРН от 03.09.2025, департамент не располагал.

Обязательные требования к содержанию информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества установлены п. 3 ст. 15 Федерального Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Подпунктом 17 п. 3 указанной статьи к числу обязательных сведений отнесены сведения об установлении обременения имущества публичным сервитутом. Информационное сообщение о продаже нежилого помещения содержало сведения об установлении ограничения прав и обременении помещения частным сервитутом в пользу <...> со сроком действия с 28.03.2024.

Таким образом порядок информационного обеспечения приватизации муниципального имущества соблюден департаментом в полном объеме, аукционная документация прилагается.

На участие в аукционе были поданы заявки от ООО "З" (ИНН<...>) и физического лица <...> (ИНН <...>), оба заявителя допущены к участию в аукционе. Победителем аукциона признан <...>, предложивший наиболее высокую цену за нежилое помещение.

Ст. 18 Федерального Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. В связи с этим с победителем аукциона <...> 19.08.2025 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, переход права собственности в пользу покупателя зарегистрирован в установленном порядке. Согласно пункту 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Уведомление о поступлении жалобы и приостановлении торгов поступило в департамент 03.09.2025, в связи с чем не могло быть исполнено в части запрета на заключение договора до принятия антимонопольным органом решения по жалобе.

Пунктом 20 Положения установлено, что любое лицо независимо от регистрации на электронной площадке, вправе направить на электронный адрес оператора электронной площадки, указанный в информационном сообщении о проведении продажи имущества, запрос о разъяснении размещенной информации. Такой запрос в режиме реального времени направляется в "личный кабинет" продавца для рассмотрения.

В течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса продавец предоставляет оператору электронной площадки для размещения в открытом доступе разъяснение с указанием предмета запроса, но без указания лица, от которого поступил запрос. Устных, либо письменных запросов о разъяснении размещенной информации в адрес продавца не поступало, из чего следует, что участник аукциона ООО "З" (ИНН <...>) настоящей жалобой на действия продавца нарушает принципы добросовестной конкуренции, установленные Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", и злоупотребляет имеющейся в его распоряжении информацией. Кроме того, участие в открытом аукционе носит заявительный и добровольный характер, и при этих обстоятельствах участие ООО "З" в аукционе, в том числе назначение цены выше начальной, ставит под сомнение добросовестность участника.

С учетом изложенного департамент не усматривает нарушения прав и законных интересов участника торгов ООО "З" и полагает, что оснований для аннулирования результатов аукциона не имеется.

Рассмотрев материалы жалобы, выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, комиссия Новосибирского УФАС России установила следующее.

09.07.2025 13:08 (МСК+4) на электронной площадке "РТС-тендер" было размещено извещение N <...> о проведении электронного аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (обжалуется лот N 6).

Характеристики лота: общая площадь: 4 310,5 м2

Общие сведения об ограничениях и обременениях: свободно от арендных отношений.

Установлены ограничение прав и обременение помещения: частный сервитут в пользу <...>, срок действия с 28.03.2024.

Назначение нежилого помещения: нежилое

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение <...>

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей) 1, 2 (надземный) этаж, кадастровый номер <...>

Начальная (максимальная) цена договора: 42 688 000,00 руб.

Дата и время начала подачи заявок: "11" июля 2025 г. 12:00 (МСК+4)

Дата и время окончания подачи заявок: "08" августа 2025 г. в 14:00 (МСК+4)

Дата проведения торгов: "14" августа 2025 г. в 12:00 (МСК+4).

В ходе рассмотрения жалобы установлено, что на участие в торгах подано 4 заявки, в том числе заявка подателя жалобы.

ООО "З" был допущен к конкурсу, его Заявка N 510997 зарегистрирована 09.07.2025 17:06:56 (Мск).

ООО "З" приняла участие в аукционе, однако податель жалобы проиграл ценовую борьбу конкуренту - <...>.

18.08.2025 года опубликован протокол с информацией о подведении итогов электронного аукциона N <...> по лоту 6.

19.08.2025 заключен договор купли-продажи нежилого помещения с победителем аукциона, предложивший наиболее высокую цену за нежилое помещение (46 956 000,00 руб.), переход права собственности в пользу покупателя зарегистрирован в установленном порядке.

23.07.2025 на ЕИС был размещен протокол N <...> "Протокол подведения итогов".

Суть доводов подателя жалобы сводится к наличию дополнительных обременений по предмету торгов, правовой неопределенности правообладателя продаваемого имущества.

Вместе с тем, данные доводы были заявлены после проигрыша в аукционе, объем опубликованной информации позволил ООО "З" оценить весь объем и коммерческие риски участия в торгах.

Более того, так как суть жалобы сводится к указанию на вновь открывшиеся обстоятельства, увеличивающие риски оспаривания сделки (что очевидно ухудшает коммерческую привлекательность лота) неясным видится сам факт ущемления прав подателя жалобы.

Проиграв конкурентную борьбу за реализованное имущество ООО "З" не несет рисков принудительного заключения договора, т.к. согласно п. 3 ст. 18 от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в случае отказа лица, признанного единственным участником аукциона, от заключения договора аукцион признается несостоявшимся.

Юридическая возможность принуждения к заключению договора второго участника отсутствует, кроме того договор на дату рассмотрения жалобы заключен.

Таким образом, в действиях ДЗИИО мэрии г. Новосибирска при проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (извещение N <...> на сайте <...>) не усматривается нарушения порядка организации и проведения торгов.

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России

Признать жалобу общества с ограниченной ответственностью "З" (далее - ООО "З") (вх. N 18314-ЭП/25 от 28.08.2025) на действия организатора торгов департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗИИО мэрии г. Новосибирска) при организации и проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Новосибирска, на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (извещение N <...> на сайте <...>), необоснованной.

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.