Решение Крымское УФАС России от 10.06.2026 N 082/10/18.1-1136/2026

Резолютивная часть решения оглашена 10.06.2026 г.

Решение в полном объеме изготовлено 10.06.2026 г.

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское межрегиональное УФАС России, Управление) (далее - Комиссия) в составе:

председатель Комиссии - <...>,

члены Комиссии:

<...>,

<...>,

при участии представителей интересов:

- <...> (далее - Организатор торгов) - <...>,

рассмотрев жалобу Заявителя на действия (бездействия) <...> (далее - Организатор торгов) при организации и проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя с кадастровым номером 91:04:003015:1346 (извещение N 22000072980000000380, лот N 1) (далее - Аукцион), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Крымское межрегиональное УФАС России поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при проведении и организации Аукциона.

Согласно доводам жалобы Заявителя:

"Считаю, что организатором аукциона при подготовке вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, что подтверждается нижеследующим.

Как указано в договоре аренды вышеуказанного земельного участка,

3.2. Арендодатель имеет право:

3.2.1. На односторонний отказ от Договора в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента получения Арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в следующих случаях:

а) при использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1. Договора;

б) если Арендатор существенно ухудшает арендованный Участок;

в) если Арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, договором аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем, внесудебном порядке.

Тогда как гласит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что вышеуказанный пункт договора аренды, предусматривающий одностороннее, внесудебное расторжение договора аренды со стороны арендодателя, нарушает императивные требования п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

озиция заявителя по данному вопросу подтверждается сложившейся практикой комиссий УФАС, изложенной, например, в Постановлении Новосибирского УФАС России от 28.04.2023 N 054/04/7.32.4-700/2023; в Решении УФАС по Тульской области от 22.04.2026 г. по делу N 071/10/18.1-282/2026; Решении УФАС по Пермскому краю от 07.05.2026 г. по делу N 059/10/18.1467/2026.

Об указанных нарушениях я узнала непосредственно перед проведением аукциона, в связи с чем у меня не было возможности обратиться к организатору аукциона за разъяснениями и дополнительной информацией.

Осознавая вышеуказанные нарушения при организации аукциона, я посчитала для себя неприемлемым подавать заявку и участвовать в данном аукционе, так как во-первых, вышеуказанные нарушения существенно ограничивали меня в правах на освоение земельного участка, а во-вторых, в случае моей победы я несла бы неоправданный риск в случае признания торгов недействительными (ст. 449 ГК РФ) по заявлению других участников аукциона либо надзорных органов, со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями. В частности, в случае моей победы в аукционе и последующей отмены результатов аукциона у меня возникли бы убытки в виде упущенной выгоды. Кроме того, при отмене результатов аукциона победитель будет вынужден привести земельный участок в первоначальный вид, убрать все возведенные постройки, ограждения и т.д., что также приведет к значительным и неоправданным убыткам.

Считаю, что вышеуказанные нарушения со стороны организатора аукциона повлекли нарушение моих гражданских прав на осуществление хозяйственной деятельности, лишив меня возможности приобрести земельный участок в законной процедуре торгов.

Считаю, что указанные нарушения влияют на цену предмета аукциона и ограничивают конкуренцию.

Считаю, что для восстановления моих нарушенных прав организатор аукциона обязан привести аукционную документацию в соответствие с действующим законодательством и заново организовать аукцион".

Согласно возражениям Организатора торгов:

"Заявителем подана жалоба на действия Организатора торгов при проведении открытого аукциона в электронной форме (далее - Аукцион).

Заявитель полагает, что Организатором Аукциона нарушены требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в части установления в пункте 3.2.1. Проекта договора аренды земельного участка (Приложение N 2 к Документации об Аукционе в электронной форме) (далее - Договор) возможность одностороннего отказа Арендодателя от Договора в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента получения Арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в то время как указанная статья ЗК РФ содержит норму, которая устанавливает, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Заявитель полагает, что положения пункта 3.2.1. проекта Договора нарушают его права и делают невозможным принять участие в Аукционе.

На основании доводов, изложенных в жалобе, заявитель просит Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю обязать Организатора торгов привести Документацию об Аукционе в соответствие с действующим законодательством и заново организовать Аукцион.

Полагаем, что доводы Заявителя, изложенные в жалобе, необоснованы и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка проводится <...> в соответствии со статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ,

Проект Договора, являющийся приложением к Документации об Аукционе, формируется в окончательный Договор после определения победителя Аукциона с учетом требований законодательства, в том числе и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Кроме того, по состоянию на текущую дату Аукцион признан несостоявшимся: поступило 2 заявки на участие, 0 допущено.

Таким образом, Аукцион проводился <...> правомерно в соответствии с требованиями статей 39.11., 39.12. ЗК РФ".

Исследовав обстоятельства дела и пояснения сторон, Комиссия установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации проведении закупок в соответствии с Законом о закупках.

Рассматриваемый Аукцион проведен на основании требований Приказа ФАС России от 21.03.2023 N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 147/23).

В соответствии с пунктом 89 Приказа N 147/23, извещение о проведении аукциона должно содержать проект договора в электронной форме (в случае проведения аукциона по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота).

Пунктом 92 Приказа N 147/23 установлено, документация об аукционе разрабатывается организатором аукциона, специализированной организацией и утверждается организатором аукциона.

В силу пункта 99 Приказа N 147/23 сведения, содержащиеся в документации об аукционе, должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении аукциона. При проведении аукциона организатор аукциона или специализированная организация обеспечивают размещение документации об аукционе на официальном сайте в срок, предусмотренный пунктом 87 настоящего Порядка, одновременно с размещением извещения о проведении аукциона.

Согласно извещению о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя (Приложение к распоряжению <...>) предметом аукциона является предоставление земельного участка с кадастровым номером 91:04:003015:1346, категория земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования земельного участка: "Склад" (код 6.9) площадь: 2559 +/-18 кв. м, адрес объекта: <...> (в районе братского кладбища) на срок аренды - 9 лет (пункт 5).

В соответствии с пунктом 3.2.1. проекта договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента получения Арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в следующих случаях:

а) при использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1. Договора;

б) если Арендатор существенно ухудшает арендованный Участок;

в) если Арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Комиссия отмечает, что в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 450.1 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка в виде возможности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При рассмотрении жалобы Организатор торгов пояснил, что проект договора в извещении является типовым. В случае заключения договора по результатам Аукциона победителю будет направлен проект договора с условиями, отвечающими требованиям части 9 статьи 22 ЗК РФ.

Комиссия отмечает, что в силу пункта 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Заключение договора по результатам торгов по условиям, отличным от указанных в извещении, нарушает принцип равноправия и информационной открытости проведения торгов, так как вводят потенциальных участников в заблуждение. Факт дальнейшего изменения условий договора в части одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя был установлен исключительно при рассмотрении настоящего дела, о чем потенциальные участники торгов не могли знать.

Более того, по смыслу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Данные требования призваны гарантировать отсутствие необоснованных экономических преимуществ победителям торгов при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества.

Иной подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов (Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2025 N 305-ЭС23-20462 по делу N А40-97355/2022).

На основании вышеизложенного, Комиссия приходит к выводу, что пункт 3.2.1. проекта договора аренды рассматриваемого Аукциона не соответствует требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Исходя из изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия (бездействие) <...> при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в собственности города Севастополя с кадастровым номером 91:04:003015:1346 (извещение N 22000072980000000380, лот N 1) обоснованной.

2. Признать в действиях <...> нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

3. На основании пункта 3.1 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" выдать <...> обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Крымского межрегионального УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течении трех месяцев со дня его принятия.