Решение Ленинградское УФАС России от 10.09.2025 N 047/10/18.1-1751/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 10.09.2025 N 249/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии представителей сторон по доверенностям:

от Организатора торгов - Администрации муниципального образования "М" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): Б..,

в отсутствие представителя Заявителя - Л. (далее - Заявитель) (уведомлен надлежащим образом),

в отсутствие представителя Оператора электронной торговой площадки (далее - Оператор электронной торговой площадки) - АО "Р" (уведомлен надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Л.. (вх. N 8774-ЭП/25 от 01.09.2025) на действия (бездействие) Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 371 кв. м, кадастровый номер 47:07:0712009:382, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...> уч. 37 (извещение N 22000199240000000023, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 8774-ЭП/25 от 01.09.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

Заседание проводилось посредством системы видеоконференцсвязи на основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24.

Уведомлением от 04.09.2025 N ИМ/7930/25 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителя Организатора торгов, Комиссия пришла к следующим выводам.

29.07.2025 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru размещено извещение N 22000199240000000023 лот N 1 о проведении аукциона.

По мнению Заявителя, Организатором торгов нарушен порядок организации и проведения аукциона в части определения в качестве предмета торгов земельного участка, который не может быть предметом аукциона.

Комиссией установлено, что информация о проведении аукционов на право заключения договоров купли-продажи земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13, 39.18 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001 (далее - ЗК РФ).

В доводах жалобы Заявитель указывает, что Организатором торгов допущено нарушение земельного законодательства ввиду того, что на выставленном на торги земельном участке находится имущество Заявителя, принадлежащее ему на праве собственности.

Заявителем в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.08.2025, содержащая сведения об объекте недвижимости - здании с кадастровым N 47:07:0712001:722 (дата присвоения кадастрового номера 06.07.2012), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Муринское г.п., <...>, площадью 136.7 кв. м, принадлежащее Заявителю на праве общей долевой собственности от 29.09.2004 N 47-01/38-25/2004-91.

Комиссией установлено, что в соответствии с пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

1) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

4) в отношении земельного участка отсутствует градостроительный план земельного участка, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

5.1) земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;

10) земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды;

11) земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка;

13) земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии или принято решение о комплексном развитии территории, реализация которого обеспечивается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации;

14) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и (или) региональной инвестиционной программой;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;

18) земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;

19) земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Представитель Организатора торгов пояснил, что в соответствии с похозяйственной книгой N 1 дом, расположенный по адресу: <...>, сгорел. Организатором торгов также в материалы дела представлена справка о пожаре Отдела государственного пожарного надзора Всеволожского района от 09.02.2025 N 269-2-15-54, подтверждающая сведения о пожаре 21.01.2010, прекратившем существование (уничтожившем) дом, расположенный по адресу: <...>.

В материалы дела также представлен акт осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства от 04.08.2025, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712009:382 ранее учтенный объект: Жилой дом двухэтажный с надворными пристройками, с кадастровым номером 47:07:0712001:722, адрес: <...>, отсутствует, уничтожен, прекратил свое существование.

Комиссией установлено, что согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка с кадастровым N 47:07:0712009:382 в реестре отсутствуют сведения о кадастровых номерах расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, также как и сведения о зарегистрированных правах.

При этом комиссией установлено, что согласно публичной кадастровой карте, размещенной на Геоинформационном портале пространственных данных "Национальная система пространственных данных", земельный участок с кадастровым N 47:07:0712009:382 с неразграниченной формой собственности содержит графическое изображение, указывающее на наличие объекта недвижимости в границах земельного участка.

Представитель Организатора торгов пояснил, что указанных объект недвижимого имущества (постройка), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712009:382, не соответствует современным требованиям нормативно-технической документации, техническим регламентам (нормам и правилам) в строительстве, а также действующим градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям механической безопасности, является непригодным для дальнейшей безопасной эксплуатации и подлежит последующему сносу (демонтажу).

Комиссией установлено, что вышеуказанная позиция подтверждается заключением по результатам обследования и оценки технического состояния объекта: "Постройка (бывшая пристройка к жилому дому) на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712009:382, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, "М", <...> уч. 37" от 15.04.2025 N АСК-90/2-0425-О.

Комиссией также установлено, что согласно Постановлению администрации муниципального образования "М" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.06.2025 N 294 объект недвижимого имущества (постройка бывшая пристройка к жилому дому), расположенный на земельном участке с кадастровым N 47:07:0712009:382, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Муринское г.п., <...> уч. 37, признан непригодным для эксплуатации, проживания и подлежащим сносу.

При этом запись о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости и на указанный земельный участок в ЕГРН отсутствуют.

В соответствии со статьей 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Согласно пункту 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс) снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, ввиду отсутствия сведений и документов о праве собственности вышеуказанной постройки, у Организатора торгов отсутствовали основания для признания указанного сооружения имуществом третьих лиц, служащим препятствием для реализации земельного участка с торгов в соответствии с пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Комиссией также установлено, что согласно извещению: "В границах земельного участка расположена постройка (пристройка к жилому дому). Общий физический износ здания составляет 90%, при котором техническое состояние здания определяется как "ветхое".

Обязательство по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки и/или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и/или приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями: победитель аукциона (арендатор земельного участка) обязан осуществить снос указанной постройки, расположенной в границах земельного участка, в срок, не превышающий 12 (двенадцати) месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решение о сносе постройки принято в соответствии с постановлением администрации муниципального образования "М" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.06.2025 N 296 "О признании объекта недвижимого имущества - Постройка (бывшая пристройка к жилому дому), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712009:382, расположенном по адресу: <...> уч. 37, непригодным для эксплуатации, проживания и подлежащим сносу".

Таким образом, на оспариваемом земельном участке отсутствует имущество третьих лиц, препятствующее к выставлению его на торги, в материалы дела Заявителем доказательств обратного не представлено. На основании вышеизложенного, комиссия приходит к выводу об отсутствии в действиях Организатора торгов нарушения порядка организации и проведении аукциона в части указанных доводов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

Признать жалобу Л. (вх. N 8774-ЭП/25 от 01.09.2025), направленной на рассмотрение письмом ФАС России (исх. N 04/81754/25 от 29.08.2025), на действия (бездействие) организатора торгов - Администрации муниципального образования "М" Всеволожского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 371 кв. м, кадастровый номер 47:07:0712009:382, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...> уч. 37 (извещение N 22000199240000000023, лот N 1) - необоснованной.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.