Решение Калужское УФАС России от 09.09.2025 N 040/10/18.1-727/2025

Комиссия Калужского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в составе:

при участии посредством видеоконференцсвязи: представителя специализированной организации - БСУ "Фонд имущества Калужской области" <...> (паспорт, доверенность), в отсутствии надлежащим образом уведомленных о дате и времени рассмотрения жалобы представителей уполномоченного органа - Администрации ГП "Город Кременки", заявителя - гражданина РФ <...>,

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи дело N 040/10/18.1-727/2025 по жалобе гражданина РФ <...> на положения извещения при проведении электронного аукциона N 21000020910000001548: - Лот N 1 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3932, площадью 4579 +/- 24 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки. - Лот N 2 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3933, площадью 3942 +/- 22 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки. - Лот N 3 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3934, площадью 3558 +/- 21 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки.

1. 31.08.2025 г. в адрес Калужского УФАС России поступила жалоба гражданина РФ <...> на положения извещения при проведении электронного аукциона N 21000020910000001548: - Лот N 1 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3932, площадью 4579 +/- 24 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки. - Лот N 2 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3933, площадью 3942 +/- 22 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки. - Лот N 3 на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, с кадастровым номером: 40:07:180109:3934, площадью 3558 +/- 21 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Калужская область, Жуковский район, город Кременки.

Полно и всесторонне исследовав обстоятельства и документы, представленные в материалы дела, оценив их в соответствии с действующим законодательством, а также заслушав лиц, участвующих в рассмотрении указанного дела, Комиссия Калужского УФАС России установила следующее.

24.07.2025 г. на официальном сайте http://torgi.gov.ru размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов (номер извещения N 21000020910000001548, лот N 1-3) (далее-Аукцион).

Лот N 1: Начальная цена: 47 915,77 рублей.

Шаг аукциона: 2 395,79 рублей.

Размер задатка: 47 915,77 рублей.

Лот N 2: Начальная цена: 41 250,05 рублей.

Шаг аукциона: 2 062,50 рублей.

Размер задатка: 41 250,05 рублей.

Лот N 3: Начальная цена: 37 231,78 рублей.

Шаг аукциона: 1 861,59 рублей.

Размер задатка: 37 231,78 рублей.

По состоянию на 09.09.2025 г. электронный аукцион N 21000020910000001548 лот N 1-3 находится в статусе "Состоялся".

2. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее ФЗ "О защите конкуренции") антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд;

Согласно части 2 статьи 18.1 ФЗ "О защите конкуренции" действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

3. Согласно доводу жалобы Заявителя, содержание пункта 8 проекта договора аренды противоречит позиции, указанной в письме Росреестра от 08.08.2022 г. N 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов".

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установлено следующее.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании вышеизложенного, Комиссия Калужского УФАС России приходит к выводу, что пункт 8 проекта договора аренды соответствует требованиям действующего законодательства, что подтверждается соответствующей судебной практикой (Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020).

Таким образом, данный довод заявителя не находит своего подтверждения, и признается необоснованным.

4. Согласно доводу жалобы Заявителя, срок аренды земельных участков, определенный организатором торгов, противоречит земельному законодательству.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установила, что срок аренды указанного земельного участка был рассчитан в соответствии с п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" и согласно Выписке из правил землепользования и застройки МО ГП "Город Кременки", Жуковского района Калужской области, утвержденных Постановлением Городской Думы ГП "Город Кременки" Жуковского района Калужской области от 30.11.2007 N 32-п/гд, земельные участки расположены в пределах территориальной зоны Ж2 - зона застройки многоквартирными жилыми домами.

Расчет производился следующим образом: Максимальная высота здания (этажность) по ПЗЗ - 12; Максимальный процент застройки земельного участка -80% его застройки.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 40:07:180109:3932 (лот N 1) имеет площадь 4579 кв. м, максимально возможная площадь объекта строительства в данной ситуации составляет 43958,4 кв. м (4579 кв. м * 80% * 12 этаж), 40:07:180109:3933 (лот N 2) имеет площадь 3942 кв. м, максимально возможная площадь объекта строительства в данной ситуации составляет 37843,2 кв. м (3942 кв. м * 80% * 12 этаж), 40:07:180109:3934 (лот N 3) имеет площадь 3558 кв. м, максимально возможная площадь объекта строительства в данной ситуации составляет 34 1456,8 кв. м (3558 кв. м * 80% * 12 этаж).

Следовательно, с учетом приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/нр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" и требований пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, срок аренды земельных участков при реализации максимально возможных параметров строительства составляет 10 лет и 8 месяцев (64 месяца * 2).

Таким образом, довод заявителя о том, что срок аренды земельных участков, определенный организатором торгов, противоречит земельному законодательству, не находит своего подтверждения и признается необоснованным.

По результатам рассмотрения жалобы гражданина РФ <...>, руководствуясь положениями статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия,

1. Жалобу <...> признать необоснованной.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.