Решение Приморское УФАС России от 26.08.2025 N 025/10/18.1-882/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

Председатель комиссии: <...> - заместитель руководителя управления - начальник отдела контроля торгов и органов власти;

Члены комиссии:

<...> - специалист-эксперт отдела контроля рекламы и недобросовестной конкуренции;

<...> - специалист 1 разряда отдела контроля торгов и органов власти, рассмотрев жалобу <...> (далее - Заявитель),

в отсутствие:

Заявителя: представитель не прибыл;

Организатора торгов: <...> - представитель по доверенности;

В Приморское УФАС России поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов - Администрации Дальнереченского городского округа при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 25:29:010106:934, 25:29:010201:1463, 25:29:010106:1155, 25:29:010106:39, 25:29:010102:1103 (извещение N 21000027020000000186, лоты N 1, 3, 4, 5, 6).

По мнению Заявителя, Организатор торгов допустил нарушение требований действующего законодательства в части установленных положений документации и порядка организации торгов, а именно:

1. Организатор торгов неправомерно предусмотрел в договорах возможность изменения существенного условия договора аренды путем возможного изменения размера арендной платы;

2. Организатор торгов неверно определил срок аренды земельных участков;

3. Организатор торгов нарушил порядок заключения договоров аренды;

4. Организатор торгов вводит Заявителя в заблуждение условиями договоров аренды.

Администрацией Дальнереченского городского округа (далее - Организатор торгов) 10.07.2025 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (ww.torgi.gov.ru) (далее - официальный сайт) в сети Интернет размещено извещение 21000027020000000186, лоты N 1, 3, 4, 5, 6 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка.

Аукцион проводился на основании постановления администрации Дальнереченского городского округа от 25.06.2025 N 801-па "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка".

Аукцион проводился в соответствии со статьями 39.11, 39.12. 39.13 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Оценив доводы, изложенные Заявителем, Организатором торгов, рассмотрев материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. Пунктом 4.11. проекта договора установлено, что "размер арендной платы пересматривается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется или изменяется размер арендной платы, при этом составление и направление Арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период. Арендодатель может оказать содействие в расчете размера арендной платы и направить в адрес Арендатора по его письменному обращению".

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с содержанием пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2024 N Ф04-3488/2024 по делу N А03-16573/2023).

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в пункте 4.11 проекта договора положение о возможном пересмотре размера арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод жалобы признается обоснованным.

2. Для земельных участков, реализуемых на торгах, применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве необходимого срока, установлен приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - приказ Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр).

По пункту 1 приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

В Приложении установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства).

- В извещении указано, что площадь земельного участка (объекта торгов) по лоту N 1 составляет 2100 кв. м, максимально возможный процент застройки - 75%, предельное количество этажей объекта - 3. Срок аренды - 30 месяцев.

Согласно Приложению, для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 29 месяцев.

Соответственно:

2100 кв. м x 75% x 3 этажей = 4725 кв. м.

Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект строительства общей площадью не более 4725 кв. м, что в соответствии с приказом Минстроя (пункт 1 таблицы приложения к приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр) составляет 29 месяцев.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев (29*2).

Вместе с тем, срок аренды, установленный Организатором торгов составляет 30 месяцев.

- В извещении указано, что площадь земельного участка (объекта торгов) по лоту N 4 составляет 2428 кв. м, максимально возможный процент застройки - 50%, предельное количество этажей объекта - 4. Срок аренды - 30 месяцев.

Согласно Приложению, для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 29 месяцев.

Соответственно:

2428 кв. м x 50% x 4 этажей = 4856 кв. м.

Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект строительства общей площадью не более 4856 кв. м, что в соответствии с приказом Минстроя (пункт 1 таблицы приложения к приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр) составляет 29 месяцев.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев (29*2).

Вместе с тем, срок аренды, установленный Организатором торгов составляет 30 месяцев.

- В извещении указано, что площадь земельного участка (объекта торгов) по лоту N 5 составляет 1245 кв. м, максимально возможный процент застройки - 75%, предельное количество этажей объекта - 4. Срок аренды - 30 месяцев.

Согласно Приложению, для объектов площадью до 1500 кв. м общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 15 месяцев.

Соответственно:

1245 кв. м x 75% x 4 этажей = 3735 кв. м.

Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект строительства общей площадью не более 3735 кв. м, что в соответствии с приказом Минстроя (пункт 1 таблицы приложения к приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр) составляет 29 месяцев.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев (29*2).

Вместе с тем, срок аренды, установленный Организатором торгов составляет 30 месяцев.

- В извещении указано, что площадь земельного участка (объекта торгов) по лоту N 6 составляет 1769 кв. м, максимально возможный процент застройки - 60%, предельное количество этажей объекта - 2. Срок аренды - 30 месяцев.

Согласно Приложению, для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 29 месяцев.

Соответственно:

1769 кв. м x 60% x 2 этажей = 2122,8 кв. м.

Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект строительства общей площадью не более 2122,8 кв. м, что в соответствии с приказом Минстроя (пункт 1 таблицы приложения к приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр) составляет 29 месяцев.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев (29*2).

Вместе с тем, срок аренды, установленный Организатором торгов составляет 30 месяцев.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу, что сроки аренды земельных участков по лотам NN 1, 4, 5, 6, установленные Организатором торгов, противоречат земельному законодательству.

Следовательно, Комиссия усматривает в действиях Организатора торгов нарушение пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

3. Согласно доводу Заявителя Организатором торгов установлен порядок заключения договора аренды земельного участка с указанием сроков, не соответствующих требованиям ЗК РФ.

В извещении указано, что "если договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проекта не был им подписан, организатор аукциона предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона".

В соответствии с пунктом 25 статьи 39.12 ЗК РФ, если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

Таким образом, ЗК РФ определено, что договор направляется победителю торгов через 10 дней с момента подписания протокола, следовательно, извещение не соответствует требованиям ЗК РФ.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу, что в действиях Организатора торгов усматривается нарушение порядка организации и проведения торгов.

4. Согласно доводам жалобы, Организатор торгов вводит участников Аукциона в заблуждение условиями договоров аренды, а именно: "пунктом 5.3.3 проекта договоров аренды Арендатор имеет право на заключении нового договора аренды земельного участка в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Пунктом 5.3.4 проекта договоров аренды Арендатор имеет право "на заключение нового договора аренды земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение земельного участка не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с Арендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ".

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Таким образом, нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ)

Следовательно, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов).

Таким образом Комиссия приходит к выводу, что не указав в проекте договора аренды подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, Организатор торгов ввел участников Аукциона в заблуждение.

Довод заявителя признается обоснованным.

Частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В рамках рассмотрения жалобы установлено, что по результатам аукционов заключены договоры, кроме того, в соответствии с представленными документами, договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Учитывая изложенное, Комиссия Приморского УФАС России приняла решение не выдавать обязательное для исполнения предписание.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов - Администрации Дальнереченского городского округа при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 25:29:010106:934, 25:29:010201:1463, 25:29:010106:1155, 25:29:010106:39, 25:29:010102:1103 (извещение N 21000027020000000186, лоты N 1, 3, 4, 5, 6) обоснованной.

2. Признать, что Организатор торгов допустил нарушение пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, пункта 25 статьи 39.12 ЗК РФ, подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

3. Не выдавать обязательное для исполнения предписание в связи с заключением договоров.

4. Передать материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы по существу, может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с даты его принятия.