Решение Дагестанское УФАС России от 26.08.2025 N 005/10/18.1-1117/2025

Комиссия Управления ФАС России по Республике Дагестан по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции в составе:

Председатель Комиссии: Х.

Членов Комиссии: Р.

И.

рассмотрев жалобу С. (N 6574-ЭП/25) (далее - Заявитель) на действия АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "Н" (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (до разграничения) (извещение N 22000159470000000015)

В отсутствии уведомленных надлежащим образом сторон.

18.08.2025 г. в Дагестанское УФАС России поступила жалоба С. (N 6574-ЭП/25) (далее - Заявитель) на действия АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "Н" (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (до разграничения) (извещение N 22000159470000000015) Заявитель в жалобе указывает на нарушения Организатором торгов Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проведя анализ информации, представленной на рассмотрение жалобы Организатором торгов и Заявителем, Комиссия Дагестанского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, установила, что жалоба Заявителя - обоснована.

При этом Комиссия Управления ФАС России по Республике Дагестан по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, руководствовалась следующим.

31.07.2025 г. на официальном сайте www.torgi.gov.ru Организатором торгов была размещена (опубликована) информация о проведении Аукциона.

1. Согласно доводу жалобы, Организатор торгов предусматривает возможность изменения существенного условия договора аренды.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Согласно части 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Как установлено Комиссией Дагестанского УФАС России, в прикрепленном на официальном сайте торгов проекте договора аренды земельного участка содержится информация следующего содержания: "2.2.Размер арендной платы может быть пересмотрен АРЕНДОДАТЕЛЕМ в одностороннем порядке в связи с решением местного органа государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов."

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу положений пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах.

По мнению Комиссии Дагестанского УФАС России, из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

Таким образом, данный довод жалобы является обоснованным, в действиях Организатора торгов имеется нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. По мнению Заявителя договор аренды содержит неправомерно условие о регистрации договора арендатором, а именно в пункте 4.2.15 договора указано, что арендатор в месячный срок после подписания договора зарегистрировать право аренды в органах регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в извещении о проведении аукциона, сроком на который заключается договор является 10 лет, в связи с чем, договор заключенный по результатам торгов попадает под действие положений п. 2 ст. 609 ГК РФ.

В соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в пятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, в том числе договоров, указанных в пунктах 13 и 14 настоящей статьи.

В силу абзаца первому п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Вопросы, связанные с государственной регистрацией имущества, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости"

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ, осуществляется по заявлению сторон договора.

Установление Организатором торгов требования для совершения действий направленных на государственную регистрацию недвижимости оправдано в том числе и что, для возможности признания в целях налогообложения прибыли расходов в виде арендной платы названные расходы должны быть подтверждены документами. Данная позиция также отражена и в Письме Министерства финансов Российской Федерации от 19.04.2021 n 03-03-06/1/29066.

Комиссия Дагестанского УФАС России отмечает, что заключение договора аренды земельного участка являются гражданско-правовыми отношениями, которые могут быть также разрешены по требованию одной из сторон, что является участником договора, в судебном порядке.

Таким образом, данный довод не находит своего подтверждения.

3. Заявитель указывает, что извещение опубликованной Организатором торгов не содержит в себе информацию о параметрах разрешенного строительства.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

Комиссией Дагестанского УФАС России установлено, что земельный участок реализуемый посредством аукционной процедуры относится к категории земель - земли населенных пунктов.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной Зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

Пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ определены правила землепользования и застройки, которые представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Под кодом 2.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (далее - классификатор), установлен следующий вид разрешенного использования земельных участков: "Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)", предусматривающий "размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных". Описание вида разрешенного использования с кодом 2.1 - "размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)".

По мнению Комиссии Управления ФАС России по РД вид разрешенного использования земельного участка с кодом 2.2. - ведение личного подсобного хозяйства допускает использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства жилого дома.

Таким образом, как отмечается Комиссией Дагестанского УФАС России, извещение не содержит в себе информации предусмотренной подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, а именно в извещении отсутствует информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

4. Заявитель отмечает, что договор не содержит в себе информации о сроках заключения договора аренды.

Подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса

Подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

Комиссия Дагестанского УФАС России изучив извещение, опубликованное Организатором торгов, отмечает, что в извещении содержится информация о сроках заключения договора, а именно указано: "срок действия договора аренды: 10 лет".

5. Заявитель в жалобе указывает, что в извещении отсутствует информация о порядке возврата задатка.

Подпунктом 8 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Комиссия Дагестанского УФАС России изучив извещение, опубликованное Организатором торгов, отмечает, что извещение содержит в себе информацию, предусмотренную пп. 8 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Дагестанского УФАС России

Признать жалобу Заявителя обоснованной.

Признать в действиях Организатора торгов нарушения п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ и п. п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ

Выдать предписание об устранении выявленного нарушения.

Передать материалы уполномоченному должностному лицу Дагестанского УФАС России для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня его вынесения.