Решение Чувашское УФАС России от 16.04.2026 N 021/10/18.1-374/2026

Резолютивная часть решения оглашена 13 апреля 2026 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 апреля 2026 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии по рассмотрению жалоб на нарушения процедуры торгов и заключения договоров по результатам торгов, созданная на основании приказа Чувашского УФАС России от 10.02.2023 N 10 в составе:

<...>

в присутствии представителей от:

организатора торгов - администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики - <...>, представителя по доверенности от 07.04.2026 N 80,

заявителя - индивидуальный предприниматель <...> (лично),

рассмотрев посредством видео-конференц-связи жалобу индивидуального предпринимателя <...> (далее - Заявитель, ИП <...>) на действия организатора торгов - администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (далее - Организатор торгов) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:20:100128:256 (изв. N 23000004160000000104, лот N 1), в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Чувашское УФАС России 06.04.2026 поступила жалоба ИП <...> на действия Организатора торгов при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:20:100128:256 (изв. N 23000004160000000104, лот N 1).

По мнению Заявителя, Организатором торгов допущены нарушения в извещении, а именно:

1) Грубое нарушение пресекательного срока (п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ).

Организатор установил окончание приема заявок на 07.04.2026, а проведение аукциона на 09.04.2026. Между этими датами - всего 1 рабочий день (08.04.2026). Закон (п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ) императивно требует прекращать прием документов не ранее чем за 3 рабочих дня.

2) Нарушение требований к лоту (пп. 1 п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). В извещении скрыты минимальные параметры застройки. Указан только максимум (80%) и жесткая этажность (1 этаж). Это прямое нарушение ст. 39.11 ЗК РФ, обязывающей указывать полные сведения согласно ПЗЗ.

3) Нарушение ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ (Обязанность по установке границ).

Пункт 4.4.14 проекта возлагает на Арендатора обязанность "самостоятельно установить границы (межевые знаки)" в течение 30 дней. Обоснование: Согласно п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, выполнение кадастровых работ и подготовка участка к торгам - исключительная обязанность Организатора. Вынос границ в натуру является частью подготовки объекта. Требование к Арендатору нести эти расходы после торгов незаконно, так как объект должен быть идентифицирован и готов к передаче в момент подписания акта (ст. 611 ГК РФ).

4) Проект договора пункт 9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

9.2. При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

9.3. Договор не подлежит оглашению, за исключением случаев, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Каждая из Сторон подтверждает, что она получила все необходимые разрешения для вступления в Договор и что лица, подписавшие его, на это уполномочены.

9.5. Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один хранится у Продавца, второй - у Покупателя.

Нарушение ст. 448 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ (Запрет субаренды)

Поскольку срок аренды составляет 2,6 года, на данный договор НЕ распространяется действие п. 9 ст. 22 ЗК РФ (о праве на субаренду без согласия). Однако Организатор торгов обязан соблюдать редакцию ст. 448 ГК РФ (в силе с 01.06.2015).

Обоснование: Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, победитель торгов обязан исполнять обязательства по договору лично. Это означает законодательный запрет на субаренду и переуступку прав для краткосрочных договоров, заключенных на торгах.

Несмотря на законность запрета, условия в разделе 9 проекта договора (п. 9.1, 9.2) описывают порядок субаренды, что прямо противоречит ст. 448 ГК РФ. Организатор вводит в заблуждение, прописывая условия для действия, которое запрещено законом для данного вида торгов.

5) Технический подлог и дефект формы (п. 9.5)

В пункте 9.5 указано, что договор хранится у "Продавца" и "Покупателя".

Суть: Сторонами договора аренды являются Арендодатель и Арендатор. Использование терминологии договора купли-продажи в проекте договора аренды делает документ юридически ничтожным и свидетельствует об отсутствии надлежащей правовой экспертизы документации со стороны Организатора.

Заявитель просит признать жалобу обоснованной и выдать Организатору торгов предписание.

Изучив представленные документы, Комиссией установлено следующее.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства регламентирован статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Частью 5 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции определено, что в случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения.

Чувашским УФАС России жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции размещена информация о поступлении указанной жалобы и о приостановлении заключения договоров по результатам торгов на сайте https://torgi.gov.ru/ и на официальном сайте Чувашского УФАС России https://chuvashia.fas.gov.ru/.

Рассмотрев представленные материалы дела, выслушав представителя Организатора торгов, Комиссия установила следующее.

24.03.2026 организатором торгов - администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение N 23000004160000000104, лот N 1 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:20:100128:256.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации.

1. Пунктом 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) установлено, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных статьей 39.13 ЗК РФ.

Пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ определено, что организатор аукциона устанавливает, в том числе время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается, в том числе на официальном сайте не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 3.1 статьи 39.13 ЗК РФ извещение о проведении электронного аукциона подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени организатора аукциона, и подлежит размещению организатором аукциона на официальном сайте.

Данное извещение после размещения на официальном сайте в автоматическом режиме направляется с официального сайта на сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором проводится электронный аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо электронный аукцион на право заключения договора аренды такого участка (далее - электронная площадка).

Подпунктами 3, 7 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о месте, дате, времени проведения аукциона, о порядке приема заявки на участие в аукционе, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе.

Пунктом 4 статьи 39.12 ЗК РФ установлено, что прием документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В извещении о проведении электронного аукциона в качестве места подачи заявок и места проведения аукциона указывается адрес электронной площадки в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которой проводится электронный аукцион (пункт 3.3 статьи 39.13 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 39.13 ЗК РФ электронный аукцион проводится на электронной площадке ее оператором из числа операторов электронных площадок, функционирующих в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

По смыслу пункта 6 статьи 39.13 ЗК РФ заявка на участие в электронном аукционе направляется оператору электронной площадки в форме электронного документа.

В аукционной документации:

1. Начало приема заявок на участие в аукционе: 25 марта 2026 года с 08:00 часов.

2. Окончание приема заявок на участие в аукционе: 07 апреля 2026 года в 17:00 часов.

3. Дата определения участников аукциона (рассмотрения заявок): 08 апреля 2026 года.

4. Проведение аукциона (дата, время начала приема предложений по цене от участников аукциона) - 09 апреля 2026 года в 09:00 часов.

В Извещении указано следующее:

Дата и время начала подачи заявок - 25.03.2026 08:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок - 07.04.2026 17:00 (МСК).

Дата проведения торгов - 09.04.2026 09:00 (МСК).

Противоречий в датах и времени указанных в Извещении и аукционной документации Комиссией не установлено.

Комиссия приходит к выводу, что при установлении даты и времени окончания срока приема (подачи) заявок на участие в торгах, даты и времени проведения торгов Организатором были соблюдены сроки, установленные пунктом 4 статьи 39.12 ЗК РФ, поскольку прием документов на участие в торгах прекращается за 1 рабочий дня до даты проведения аукциона.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что Заявитель подал заявку на участие в аукционе, Комиссия Чувашского УФАС России приходит к выводу, что данный довод жалобы не доказан Заявителем, не находит своего подтверждения и является необоснованным.

2. В отношении Довода N 2 Комиссией установлено следующее.

В соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Таким образом указанная норма предоставляет возможность указания в том числе только максимально либо минимально допустимых параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Комиссией Чувашского УФАС России установлено, что в аукционной документации указано следующее:

"Предельная этажность зданий, строений, сооружений - 1, максимальный процент застройки - 80, минимальные отступы от границ земельных участков - 1 м".

Согласно Правилам землепользования и застройки Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, для земельных участков с видом разрешенного использования "Хранение автотранспорта" установлены следующие параметры разрешенного строительства:

- Минимальный отступ от границ земельного участка - 1 м,

- Максимальный процент застройки 80

- Предельная этажность зданий, строений, сооружений - 1

Таким образом, Организатором торгов в извещении указаны полные сведения о параметрах разрешенного строительства в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны и требованиями ЗК РФ.

Таким образом, Комиссией Чувашского УФАС России не установлено нарушения требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ. В связи с вышеизложенным, рассматриваемый довод Заявителя Комиссией признается необоснованным.

3. Относительно довода N 3 Комиссией установлено следующее.

Пунктом 4.4.14. Приложения 3 к аукционной документации указано:

"В течение 30 (Тридцати) календарных дней от даты подписания Договора, самостоятельно установить границы местоположения земельного участка (межевые знаки)".

Статьей 39.11 ЗК РФ предусмотрен порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы).

Указанное требование Земельного кодекса РФ Администрацией Цивильского муниципального округа было не соблюдено, о чем свидетельствует пункт 4.4.14 Приложения 3 к аукционной документации.,

Таким образом, Организатором торгов нарушены требования пп. 2 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, довод признан обоснованным.

4. Относительно довода N 4 Комиссией установлено следующее.

В Приложении 3 к аукционной документации установлено:

"9.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

9.2. При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

9.3. Договор не подлежит оглашению, за исключением случаев предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Каждая из Сторон подтверждает, что она получила все необходимые разрешения для вступления в Договор и что лица, подписавшие его, на это уполномочены.

9.5. Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один хранится у Продавца, второй - у Покупателя".

Вместе с тем, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, нормы гражданского законодательства в правовом регулировании соответствующих отношений подлежат применению, если нормами земельного законодательства не предусмотрено иное.

В данном случае иное установлено п. 3 ст. 3 ЗК РФ, согласно которому имущественные отношения но владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу без согласия арендатора при условии, что договор аренды земельного участка между арендатором и арендодателем был заключен на срок более чем пять лет.

Таким образом, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение содержится и в ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, что обеспечивает защиту интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Из документации следует, что срок аренды составляет 30 месяцев.

Между тем, пунктами 9.1 - 9.4 Приложения 3 к аукционной документации установлены требования к субаренде.

При таких обстоятельствах, так как договор заключается на срок 30 месяцев, требование, установленное Организатором торгов в договоре аренды, противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод признан обоснованным.

5. По доводу N 5 в отношении пункта 9.5 Проекта договора, в котором указано, что договор хранится у "Продавца" и "Покупателя", когда сторонами договора аренды являются Арендодатель и Арендатор, представитель Организатора торгов пояснил, что Администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики допущена техническая ошибка.

Таким образом довод N 5 Комиссией признан обоснованным.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия Чувашского УФАС России

1. Признать жалобу ИП <...> на действия организатора торгов - администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:20:100128:256 (изв. N 23000004160000000104, лот N 1) обоснованной в части.

2. Выдать организатору торгов - Администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики предписание об устранении допущенных нарушений.

3. Передать материалы дела должностному лицу Чувашского УФАС России для принятия решения о возбуждении дела об административном правонарушении <...>

Примечание: решение может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня его вынесения.