Решение Мурманское УФАС России от 25.08.2025 N 051/10/18.1-513/2025

Резолютивная часть решения оглашена 25 августа 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 25 августа 2025 года

г. Мурманск

Комиссия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее по тексту - Комиссия Мурманского УФАС России) в составе:

Заместитель председателя комиссии Мурманского УФАС России:

П. - врио заместителя руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области,

Члены Комиссии Мурманского УФАС России:

Н. - заместитель начальника отдела контроля торгов Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области,

К. - специалист-эксперт отдела контроля торгов Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области, при участии:

представителя Организатора торгов - Государственного областного казенного учреждения "Ц" (далее - ГОКУ "ЦТИ") - Скрипника А.В. (на основании доверенности);

Заявителя - Г. (лично),

рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту решения - Закон о защите конкуренции) жалобу Г. (далее - Заявитель) на действия Государственного областного казенного учреждения "Ц" при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (земельный участок с кадастровым номером: 51:20:0002405:320). Реестровый номер торгов: N 21000005480000000345, лот N 1.

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области 12.08.2025 обратилась Г. с жалобой на действия ГОКУ "Ц".

Жалоба назначена к рассмотрению на 18.08.2025. Определением от 19.08.2025 рассмотрение жалобы в соответствии с пунктом 14.1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции отложено до 25.08.2025.

Как следует из доводов жалобы Заявителя, аукционная документация содержит нарушения действующего законодательства на основании следующего:

- в извещении о проведении аукциона указаны ограничения/обременения земли (зоны санитарной охраны источников водоснабжения), которые не соответствуют предоставленной Заявителем информации из ЕГРН и распоряжению Министерства имущественных отношений Мурманской области от 18.09.2023 N 1623.

- начальная цена аренды существенно выше расчетной по утвержденной методике и не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ.

- в извещении указана недостоверная информация относительно возможности технологического присоединения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения.

Комиссия Мурманского УФАС России, изучив доводы Заявителя, возражения Организатора торгов, исследовав представленные сторонами документы, приходит к следующим выводам.

В статье 18.1 Закона о защите конкуренции указаны пределы рассмотрения жалоб антимонопольным органом и комиссией антимонопольного органа. Это - действия (бездействия) при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов, т.е. соблюдение порядка и правил организации и проведения торгов, заключения договоров по их итогам.

Порядок и правила организации и проведения торгов, порядок заключения договоров определяются правовыми актами различного уровня.

При рассмотрении жалобы по статье 18.1 Закона о защите конкуренции исследуется порядок организации и проведения торгов, заключения договора. При этом исследуются нормы, которыми регулируется такой порядок. Комиссия антимонопольного органа рассматривает вопрос о нарушении норм законодательства, регламентирующих проведение торгов.

Необходимым условием является установление нарушений порядка организации и проведения торгов, порядка заключения договоров, установленных федеральными законами и иными правовыми актами.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 - 39.13, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

21.05.2025 Приказом Министерства имущественных отношений Мурманской области (далее - Министерство) N 413 "О подготовке и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" ГОКУ "ЦТИ" поручено провести торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002405:320, государственная собственность на который не разграничена.

30.05.2025 ГОКУ "ЦТИ" издан приказ N 106 "Об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена".

14.07.2025 ГОКУ "ЦТИ" на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru разместило извещение (N 21000005480000000345) о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка.

Аукцион проводился в электронной форме в соответствии со статьями 39.11, 39.12 и 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Наименование лота: земельный участок с кадастровым номером 51:20:0002405:320 площадь 2957 по адресу Российская Федерация, Мурманская область, городской округ город Мурманск, <...>.

Начальная цена лота: 250 668 руб. 39 коп.

Как следует из доводов жалобы, в извещении о проведении аукциона указаны ограничения/обременения земли (зоны санитарной охраны источников водоснабжения), которые не соответствуют предоставленной Заявителем информации из ЕГРН и распоряжению Министерства имущественных отношений Мурманской области от 18.09.2023 N 1623.

Относительно первого довода жалобы, Комиссия Мурманского УФАС России приходит к следующим выводам.

В подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ сформулированы императивные требования о том, что извещение о проведении аукциона должно содержать, информацию о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Как следует из документов извещения, предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка со следующими характеристиками:

ЛОТ N 1:

земельный участок с кадастровым номером: 51:20:0002405:320; площадь: 2957 кв. м;

местоположение земельного участка: Российская Федерация, Мурманская область, городской округ город Мурманск, <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: туристическое обслуживание; границы земельного участка: в соответствии с Выпиской из ЕГРН; вид собственности: земельный участок, государственная собственность на который не разграничена; ограничения (обременения): земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - зоне санитарной охраны источников централизованного водоснабжения оз. Большое (II, III пояса), установленной Решением Исполнительного комитета Мурманского областного Совета народных депутатов от 30.11.1988 N 389. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 N 10 о введении в действие санитарных правил и норм "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПин 2.1.4.1110-02".

Мероприятия по второму и третьему поясу:

Выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов.

Бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Запрещение закачки отработанных вод в подземные горизонты, подземного складирования твердых отходов и разработки недр земли.

Запрещение размещения складов горюче - смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод.

Размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищенных подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно-эпидемиологического заключения центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, выданного с учетом заключения органов геологического контроля.

Выявление объектов, загрязняющих источники водоснабжения, с разработкой конкретных водоохранных мероприятий, обеспеченных источниками финансирования, подрядными организациями и согласованных с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Регулирование отведения территории для нового строительства жилых, промышленных и сельскохозяйственных объектов, а также согласование изменений технологий действующих предприятий, связанных с повышением степени опасности загрязнения сточными водами источника водоснабжения.

Недопущение отведения сточных вод в зоне водосбора источника водоснабжения, включая его притоки, не отвечающих гигиеническим требованиям к охране поверхностных вод.

Все работы, в том числе добыча песка, гравия, донноуглубительные, в пределах акватории ЗСО допускаются по согласованию с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора лишь при обосновании гидрологическими расчетами отсутствия ухудшения качества воды в створе водозабора.

Использование химических методов борьбы с эвтрофикацией водоемов допускается при условии применения препаратов, имеющих положительное санитарно-эпидемиологическое заключение государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации.

При наличии судоходства необходимо оборудование судов, дебаркадеров и брандвахт устройствами для сбора фановых и подсланцевых вод и твердых отходов; оборудование на пристанях сливных станций и приемников для сбора твердых отходов.

Не производятся рубки леса главного пользования и реконструкции, а также закрепление за лесозаготовительными предприятиями древесины на корню и лесосечного фонда долгосрочного пользования. Допускаются только рубки ухода и санитарные рубки леса.

Запрещение расположения стойбищ и выпаса скота, а также всякое другое использование водоема и земельных участков, лесных угодий в пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества воды источника водоснабжения.

Использование источников водоснабжения в пределах второго пояса ЗСО для купания, туризма, водного спорта и рыбной ловли допускается в установленных местах при условии соблюдения гигиенических требований к охране поверхностных вод, а также гигиенических требований к зонам рекреации водных объектов.

Не допускается:

размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; применение удобрений и ядохимикатов; рубка леса главного пользования и реконструкции.

Осмотр земельного участка на местности осуществляется заявителями самостоятельно.

В целях установления достоверности указанной в извещении информации, Мурманским УФАС России направлен запрос в адрес Комитета территориального развития и строительства Администрации г. Мурманска.

Как следует из полученного ответа, а также решения облисполкома от 30.11.1988 N 389, по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Мурманской области, предмет торгов располагается в границах зоны с особыми условиями использования территории, сведения о которой отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, - зоне санитарной охраны источников централизованного водоснабжения оз. Большое (II, III пояса).

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам. Положение о зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждается Правительством Российской Федерации.

Обязанность Организатора торгов включать в извещение информацию обо всех ограничениях и обременениях земельного участка, даже если они не отражены в ЕГРН, вытекает из пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Из вышеуказанной нормы права не следует, что сведения об ограничениях должны содержаться только в реестре. Так, если ограничения или обременения установлены компетентными органами, их сведения должны быть включены в извещение, чтобы участники торгов владели полной информацией о правовом статусе участка - даже если такие сведения отсутствуют в ЕГРН.

Таким образом, требование указывать все действующие ограничения, даже выявленные по решениям органов или межведомственным запросам, основано именно на части 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в связи с чем, отсутствие сведений в ЕГРН не является достаточным основанием для признания действий организатора торгов нарушением, в связи с чем, довод Заявителя признается необоснованным.

Относительно доводов Заявителя о неправомерном установлении ежегодной арендной платы, Комиссия Мурманского УФАС России приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Извещение о проведении торгов опубликовано 14.07.2025 в 09:19.

В соответствии с опубликованным извещением N 21000005480000000345 начальная цена лота N 1 по составляет 250 668 рублей 39 копеек.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002405:320 определена 01.01.2022 и составляет 3 104 790 рублей 86 копеек.

В свою очередь, 1,5% кадастровой стоимости земельного участка составляет 46 571 рублей 86 копеек.

Таким образом, начальная цена лота N 1 соответствует условиям пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ. Максимальная величина предмета аукциона указанной нормой не предусмотрена.

При этом, довод Заявителя о том, что Организатором торгов должен быть применен иной порядок расчета, в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений от 01.08.2025 N 2247 "Об установлении начальной цены предмета аукциона по продаже и аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Мурманской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Мурманской области" не находит своего подтверждения, поскольку извещение о проведении торгов было опубликовано до вступления в силу вышеуказанного распоряжения.

В связи с чем, довод Заявителя не нашел своего подтверждения.

Относительно довода Заявителя о том, что в извещении указана недостоверная информация относительно возможности технологического присоединения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, Комиссия Мурманского УФАС России приходит к следующим выводам.

В извещении о проведении торгов, содержится следующая информация о возможности подключения к сетям водоснабжения/водоотведения:

"Присоединение объекта к централизованной системе холодного водоснабжения возможно осуществить от сети водопровода Ду63 мм, построенного в составе сетей водоснабжения, предусмотренных для установки водоразборных установок в целях обеспечения земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям.

Максимальная мощность (нагрузка) в возможной точке присоединения к централизованной системе холодного водоснабжения составляет 1,0 м3/сутки.

Присоединение объекта к централизованной системе водоотведения возможно осуществить в ближайший канализационный колодец дворовой сети хозяйственно-бытовой канализации Ду150 мм многоквартирных домов NN 11а, 13а, 15а по ул. Скальной.

Максимальная мощность (нагрузка) в возможной точке присоединения к централизованной системе водоотведения составляет 1,0 м3/сутки."

В целях установления достоверности информации, размещенной в составе извещения, Мурманским УФАС России был направлен запрос в адрес ГОУП "Мурманскводоканал" относительно возможности технологического присоединения объекта капитального строения к инженерным сетям.

В ответ на указанный запрос, была получена информация, что ранее Министерству имущественных отношений Мурманской области была направлена информация относительно возможности подключения к сетям водоснабжения/водоотведения (исх. N 06/4706 от 13.03.2025 ГОУП "Мурманскводоканал"), что соответствует информации, указанной в извещении.

Таким образом, довод Заявителя не нашел своего подтверждения.

Относительно иных доводов, заявленных Заявителем в ходе заседания Комиссии Мурманского УФАС России, а также доводов, изложенных в дополнениях от 22.08.2025, Комиссия отмечает следующее.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Согласно части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом.

При этом, границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований.

Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить положения аукционной документации до момента подачи своей заявки на участие в этой закупке.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае оспариваемые положения документации подлежали обжалованию до окончания срока подачи заявок. В противном случае, реализация такого права за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы иных участников закупки, которые подали заявки в соответствии с условиями документации.

Указанные выводы соответствуют Постановлению Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2023 N Ф01-8236/2022 по делу N А43-18168/2022.

Аналогичная позиция указана в Письме ФАС России от 25.06.2019 N МЕ/53183/19 "О принятии антимонопольным органом в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" жалобы к рассмотрению, поданной лицом, не являющимся участником закупки".

Таким образом, оспариваемые положения документации о закупке подлежали обжалованию до окончания срока подачи заявок.

Согласно сведениям, размещенным в ГИС "Торги", дата окончания срока подачи заявок на участие в обжалуемых закупках: 11.08.2025 09:00 (МСК). При этом, заявку на участие в торгах Заявитель не подавала.

В связи с чем, доводы Заявителя, направленные после истечения указанного срока, рассмотрению не подлежат.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, Комиссия Мурманского УФАС России, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

1. Признать жалобу Г. на действия Государственного областного казенного учреждения "Ц" при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (земельный участок с кадастровым номером: 51:20:0002405:320), реестровый номер торгов: N 21000005480000000345, лот N 1, необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.