Решение Ленинградское УФАС России от 20.08.2025 N 047/10/18.1-1580/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 11.08.2025 N 215/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии 11.08.2025 представителей сторон по доверенностям:

от организатора торгов - Администрации Шлиссельбургского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): К.,

от заявителя -И. (далее - Заявитель): И.,

в отсутствие представителя оператора электронной торговой площадки - АО "С" (извещен надлежащим образом),

в присутствии на заседании Комиссии 20.08.2025 представителей сторон по доверенностям:

от Организатора торгов: К.,

от Заявителя: И., П.,

в отсутствие представителя оператора электронной торговой площадки - АО "С" (извещен надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу И. (вх. N 7781-ЛК/25 от 31.07.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1801, площадью 1326 кв. м, расположенного по адресу: <...> з/у 1/4 (изв. N 22000071470000000181, лот N 1) и земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1813, площадью 1446 кв. м, расположенного по адресу: <...> з/у 1/3 (далее - земельные участки) (изв. N 22000071470000000182, лот N 1) (далее - аукционы),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба И. (вх. N 7781-ЛК/25 от 31.07.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением N АВ/7146/25 от 04.08.2025 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

Уведомлением N АВ/7286/25 от 12.08.2025 Ленинградским УФАС России срок рассмотрения жалобы Заявителя продлен.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

05.06.2025 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) размещено извещение N 22000071470000000182 о проведении аукциона.

Согласно протоколам рассмотрения заявок от 07.07.2025 по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционах на право заключения договоров купли-продажи земельных участков в электронной форме Заявитель был признан единственным участников и победителем аукционов.

Комиссией установлено, что информация о проведении аукционов на право заключения договоров купли-продажи земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001 (далее - ЗК РФ).

1. Заявитель в доводах жалобы указал, что извещение о проведение аукциона составлено с нарушением подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, а именно в извещении отсутствует информация о наличии имущества третьих лиц на земельных участках.

Организатор торгов в своей позиции утверждает, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельных участках, являющихся предметом жалобы, отсутствуют объекты капитального строительства (здания, строения и сооружения), находящиеся в собственности третьих лиц.

Комиссией установлено, что в извещениях о проведении аукционов отсутствует информация о наличии имущества третьих лиц на земельных участках.

На основании документов, представленных Заявителем Комиссии 19.08.2025, а именно заключению кадастрового инженера У. от 15.08.2025 и схемы участка установлено следующее:

1. Земельный участок с кадастровые номером 47:17:0105004:15 с северной и северо-восточной стороны имеет общую границу с земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004:11, 47:17:0105004:1813 и 47:17:0105004:1801.

2. Пересечения между земельным участком с кадастровые номером 47:17:0105004:15 и земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004:11, 47:17:0105004:1813 и 47:17:0105004: 1801 согласно данным ЕГРН отсутствуют.

3. Забор, установленный между земельным участком с кадастровым номером 47:17:0105004:15 и земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004:1813 и 47:17:0105004:1801, не соответствует данным ЕГРН.

4. Фактически забор установлен на территории земельных участков с кадастровыми номерами 47:17:0105004:1813 и 47:17:0105004:1801.

5. Площадь пересечения юридической границы (по данным ЕГРН) и фактически установленного забора между земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004: 1813 и 47:17:0105004:15 составляет 120.5 кв. м.

6. Площадь пересечения юридической границы (по данным ЕГРН) и фактически установленного зaбopa между земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004:1801 и 47:17:0105004:15 составляет 817 кв. м.

7. Общая площадь наложения фактически установленного забора между земельным участком с кадастровыми номерами 47:17:0105004:15 и земельными участками с кадастровыми номерами 47:17:0105004:1813 и 47:17:0105004:1801 составляет 937.5 кв. м.

8. Нежилое здание (баня), сведения о котором в ЕГРН отсутствуют, частично располагается на земельном участке с кадастровым номером 47:17:0105004:1813, на расстоянии 0,62-0,74 м от границы ЗУ с кадастровым номером 47:17:0105004:15 площадью 4.0 кв. м.

Гражданские заборы относятся к сооружениям, здания бань относятся к зданиям (ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов).

Таким образом, принадлежащее третьим лицам имущество, а именно забор и здание бани, расположены на территории земельных участков, являющихся предметом аукционов, в связи с чем 937.5 кв. м земельных участков находятся в фактическом владении третьих лиц.

Организатор торгов указывает, что представителями отдела архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации Кировского района Ленинградской области был осуществлен осмотр земельных участков на местности, в ходе которого нахождение каких-либо объектов на земельных участках не установлено. Однако в материалы дела доказательств, подтверждающих доводы Организатора торгов, не представлено.

Комиссия установила, что согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с выставлением на торги земельных участков, которые согласно пункту 8 статьи 39.11 ЗК РФ не могут являться предметом аукциона, потенциальный победитель лишается права на приобретение земельного участка, на который изначально рассчитывал, что недопустимо.

Таким образом, действия Организатора торгов по выставлению земельных участков на аукционы противоречит требованиям пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994 (далее - ГК РФ), договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно сведениям электронной торговой площадки "С" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1801 на аукционе N 10 от 21 июля 2025 года подписан Заявителем З1.07.2025, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1813 на аукционе N 11 от 21 июля 2025 года подписан Заявителем З1.07.2025. Однако сведения о государственной регистрации договоров в материалы дела не представлены.

Таким образом, основания для невыдачи предписания об устранении допущенного нарушения отсутствуют.

2. Согласно доводам Заявителя, проект договора содержит пункт, возлагающий на победителя торгов не установленные законом требования.

Комиссия установила, что проект договора купли-продажи содержит пункт 5.2, предусматривающий обязанность покупателя осуществить строительство объектов сопутствующей инженерно-транспортной инфраструктуры (дороги, проезды, электроснабжение, канализация, телефонизация и радиофикация) в соответствии с техническими условиями организаций, предприятий и проектной документацией, согласованной в установленном законом порядке, за счет собственных средств.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит нормы, прямо возлагающей на покупателя обязанность по строительству указанных объектов инфраструктуры; владелец земельного участка лишь обязуется использовать участок в соответствии с целями его использования, при этом самостоятельно определяет условия владения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Указанный пункт проекта договора содержит положение, возлагающее на победителя торгов обязанность, не предусмотренную действующим законодательством.

На основании вышеизложенного Комиссия пришла к выводу, что Организатором торгов допущено нарушение пункта 3 статьи 448 ГК РФ.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу И. (вх. N 7781-ЛК/25 от 31.07.2025) на действия организатора торгов - Администрации Шлиссельбургского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1801, площадью 1326 кв. м, расположенного по адресу: <...> з/у 1/4 (изв. N 22000071470000000181, лот N 1) и земельного участка с кадастровым номером 47:17:0105004:1813, площадью 1446 кв. м, расположенного по адресу: <...> з/у 1/3 (изв. N 22000071470000000182, лот N 1) - обоснованной;

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 3 статьи 448 ГК РФ;

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.