Решение Ставропольское УФАС России от 18.08.2025 N 026/10/18.1-1823/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Председатель Комиссии - С. - заместитель руководителя Ставропольского УФАС России.

Члены Комиссии: Г. - начальник отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России;

Д. - ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России.

Рассмотрев жалобу Ч. на действия организатора торгов - отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа, по извещению N 22000031220000000051 лот N 1, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В Ставропольское УФАС России поступила жалоба Ч. на действия организатора торгов - отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа, по извещению N 22000031220000000051 лот N 1.

Заявитель указывал на нарушение порядка организации и проведения торгов, а именно на аукционную документацию.

08.07.2025 года отделом имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа размещено извещение о проведении торгов N 22000031220000000051 лот N 1 на право заключения договоров аренды земельных участков.

1. По доводу о несоответствии проекта договора аренды законодательству.

По мнению заявителя, проект договора аренды содержит условия, допускающие получение участка в обход торгов, а именно возможность передачи земельного участка в субаренду.

Согласно пункту 4.3.3 проекта договора, арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации при уведомлении в письменной форме арендодателя. В указанном пункте также отмечено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ, проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право (если иное не установлено федеральными законами) в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Однако пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам

Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Таким образом, при заключении договора аренды по результатам торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора права арендатора на передачу в субаренду земельного участка, полученного на аукционе.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу, что аукционная документация не соответствует законодательству и содержит условия, допускающие получение участка в обход торгов, а именно его передачу в субаренду.

2. По доводу жалобы о нарушении организатором торгов определения срока аренды.

В извещении установлен срок аренды земельного участка - 2 года 5 месяцев (29 месяцев). Вид разрешенного использования земельного участка: туристическое обслуживание (код 5.2.1).

Требования к содержанию извещения о проведении торгов на право аренды земельного участка и срокам его размещения определены статьей 39.11 ЗК РФ. В силу подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 указанного пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса при предоставлении земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду по результатам аукциона договор аренды заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений..." установлены соответствующие сроки.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412) вид разрешенного использования "туристическое обслуживание" (код 5.2.1) предусматривает, в том числе, размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, что предполагает строительство объектов.

Площадь земельного участка составляет 3468 кв. м. Согласно приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр минимальные сроки строительства объектов площадью от 1500 м² до 5000 м² составляют 29 месяцев. Следовательно, срок аренды должен составлять не менее 58 месяцев (29 месяцев x 2), что превышает установленный в извещении срок в 29 месяцев.

Таким образом, срок аренды земельного участка, указанный в извещении, не соответствует требованиям действующего законодательства. Довод жалобы заявителя обоснован.

3. По доводу определения срока заключения договора.

В пункте 13 извещения указаны условия и сроки заключения договора аренды земельного участка, а именно:

"Не допускается заключение договора аренды земельного участка ранее чем через 10 (десять) дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах аукциона на Официальном сайте торгов.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один Заявитель допущен к участию в аукционе и признан Участником, уполномоченный орган в течение 5 (пяти) дней со дня истечения срока, предусмотренного Извещением, направляет такому Заявителю в подписанный проект договора аренды Земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном Начальной цене предмета аукциона.

В случае, если по окончании срока подачи Заявок подана только одна Заявка, при условии соответствия Заявки и Заявителя, подавшего указанную Заявку, всем требованиям, указанным в Извещении, уполномоченный орган в течение 5 (пяти) дней со дня истечения срока, указанного в Извещении, направляет такому Заявителю подписанный проект договора аренды Земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном Начальной цене предмета аукциона.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона подписанный проект договора аренды Земельного участка в течение 5 (пяти) дней со дня истечения срока, указанного в Извещении.

Победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды Земельного участка, обязаны подписать договор аренды Земельного участка в течение 10 (десяти) дней со дня направления ему такого договора."

Частями 11 - 13 статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации - по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Таким образом, организатор торгов в указанном пункте извещения не устанавливал собственных противоречащих закону условий, а процитировал императивные нормы статьи 39.12 ЗК РФ, регулирующие сроки и порядок заключения договора аренды.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу, что данный довод жалобы заявителя необоснован.

В соответствии с ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 данного закона.

Ввиду того, что в действиях организатора торгов установлен факт нарушения порядка организации и проведения торгов, Комиссия Ставропольского УФАС России считает необходимым выдать отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа обязательное для исполнение предписание, направленное на устранение допущенных нарушений при проведении процедуры торгов.

Руководствуясь частями 18, 20, 23 статьи 18.1 и статьей 23 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Ставропольского УФАС России,

1. Жалобу Ч. на действия организатора торгов - отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа по извещению N 22000031220000000051 лот N 1 - признать обоснованной, в части установления условий получения участка в обход торгов, а именно передачи земельного участка в субаренду и нарушения срока аренды договора.

2. Выдать обязательное для исполнения Предписание организатору торгов отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального округа:

- отменить протокол заседания постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению торгов по извещению N 22000031220000000051 от 06.08.2025 г.;

- отменить протокол заседания постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению торгов по извещению N 22000031220000000051, лот N 1 от 09.08.2025 г.;

- внести изменения извещение в соответствии с позицией изложенной в решении по жалобе;

- продлить срок приема заявок на участие в Аукционе;

- уведомить участников Аукциона о новых дате и времени проведения Аукциона;

- предоставить лицам, подавшим заявки на участие в Аукционе, возможность отозвать и подать заявки.

- продлить срок приема заявок на участие в Аукционе, установив его таким образом, чтобы с даты его изменения и внесения соответствующих изменений в извещение он составлял не менее 30 дней;

- разместить соответствующую информацию на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, на электронной площадке ООО "Р", а также в иных средствах массовой информации, в которых было опубликовано сообщение о проведении Аукциона.

3. Оператору электронной площадки ООО "Р":

- уведомить участников Аукциона о новых дате и времени проведения Аукциона;

- обеспечить проведение Аукциона на сайте Оператора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Регламентом электронной площадки "Р".

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.