Решение Новгородское УФАС России от 04.08.2025 N 053/10/18.1-438/2025

Комиссия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 27.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) Управления Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области (далее - Новгородское УФАС России, Управление) (далее - Комиссия) в составе:

...,

в отсутствии представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о дате, времени и месте рассмотрения, каких-либо ходатайств стороны не заявляли,

рассмотрев жалобу ... на действия организатора торгов - Администрации Окуловского муниципального района (174350, <...>; далее - Администрация) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новгородская обл., О. м/р, Березовикское с/п, д. Малый Борок, з/у 13а, с кадастровым номером 53:12:0470001:218, площадью 390 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, из земель, находящихся в государственной собственности, в территориальной зоне Ж.1, с видом разрешенного использования: магазины, извещение N 22000018630000000625 о проведении которого было размещено на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) 27.06.2025,

25.07.2025 в Новгородское УФАС России поступила жалоба ... на действия организатора торгов - Администрации при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новгородская обл., О. м/р, Березовикское с/п, д. Малый Борок, з/у 13а, с кадастровым номером 53:12:0470001:218, площадью 390 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, из земель, находящихся в государственной собственности, в территориальной зоне Ж.1, с видом разрешенного использования: магазины, извещение N 22000018630000000625 о проведении которого было размещено на официальном сайте 27.06.2025 (вх. N 4883-ЭП/25 Новгородского УФАС России; далее - Жалоба).

Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.

В связи с поступлением Жалобы Новгородским УФАС России на основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции организатору торгов было направлено уведомление о приостановлении торгов до рассмотрения Жалобы по существу, которое организатором торгов исполнено, проведение торгов приостановлено, договор не заключен.

Суть доводов Жалобы сводится к следующему.

1. Установленный организатором торгов в Извещении о проведении рассматриваемых торгов (далее - Извещение) срок действия договора аренды земельного участка противоречит требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК).

2. Извещение не содержит сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), а именно к сетям газоснабжения и связи.

3. Проект договора аренды земельного участка (приложение к Извещению) не содержит требования о проведении рекультивации земельного участка, предусмотренного пунктом 2 статьи 39.8 ЗК.

4. В Извещении отсутствует информация о всех видах разрешенного использования земельного участка, установленных в правилах землепользования и застройки сельского поселения.

5. Пункт 4.2 Проекта договора аренды земельного участка противоречит действующему законодательству, в частности, пункту 9 статьи 22 ЗК, поскольку фактически устанавливает запрет на сдачу арендатором земельного участка в субаренду.

Учитывая вышеизложенное, заявитель просит выдать предписание об устранении допущенных нарушений.

Организатор торгов - Администрация считает Жалобу необоснованной по основаниям, изложенным в письменных возражениях на нее (вх. N 5022-ЭП/25 от 01.08.2025 Новгородского УФАС России), суть которых сводится к следующему.

1. Установленный в Извещении срок действия договора аренды земельного участка не противоречит сроку, предусмотренному пунктом 1 Приложения к Приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ N 264/пр).

2. Извещение содержит сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения).

3. Требование о проведении рекультивации земельного участка, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.8 ЗК, в Проекте договора аренды земельного участка отсутствует, поскольку вид его разрешенного использования - магазины.

4. В Извещении имеется информация о разрешенном виде использования земельного участка.

5. Пункт 4.2 Проекта договора аренды земельного участка положениям статьи 22 ЗК не противоречит.

Дополнительно Администрация отмечает, что заявитель при подаче заявки на участие в настоящих торгах действовал по доверенности от имени их участника - ... (заявка N 6330 от 16.07.2025).

В результате рассмотрения Жалобы установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 39.13 ЗК аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу положений пунктов 3.1, 3.2 статьи 39.13 ЗК извещение о проведении электронного аукциона подлежит размещению организатором аукциона на официальном сайте, такое извещение среди прочего должно содержать сведения, указанные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК.

Организатором торгов Извещение было размещено на официальном сайте 27.06.2025.

1. В соответствии с подпунктами 4, 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона должно содержать сведения относительно площади земельного участка, вида его разрешенного использования, срока аренды в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из Извещения, площадь земельного участка - 390 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка - магазины, срок договора аренды земельного участка - 5 лет.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

Согласно Классификатору указанный выше вид разрешенного использования земельного участка (магазины) подразумевает размещение на нем объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Согласно пункту 1 Приложения к Приказу N 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в отношении объектов площадью до 1 500 кв. м составляет 15 месяцев.

Исходя из всего вышеизложенного, предусмотренный пунктом 9 статьи 39.8 ЗК срок аренды рассматриваемого земельного участка в данном случае не мог быть менее 30 месяцев (2 года 6 месяцев).

Следовательно, установленный организатором торгов в Извещении срок аренды земельного участка (5 лет) не противоречит положениям земельного законодательства, поскольку превышает в два раза срок, определенный в пункте 1 Приложения к Приказу N 264/пр, как того требует пункт 9 статьи 39.8 ЗК.

При этом, установление организатором торгов в Извещении большего срока аренды земельного участка не нарушает прав участников электронного аукциона и не влечет риска наступления для них каких-либо негативных последствий.

2. В силу положений подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона должно содержать сведения относительно возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Предусмотренная указанной нормой ЗК информация относительно возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения организатором торгов в Извещении приведена.

Так, согласно Извещению:

- подключение к сетям теплоснабжения объекта невозможно из-за отсутствия технической возможности для подключения;

- водопроводных сетей нет;

- канализационных сетей нет.

При этом, доказательств недостаточности указанной в Извещении информации, предусмотренной подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК, для целей принятия участия в настоящих торгах и заключения договора по их итогам, заявителем в Жалобе не приведено.

Напротив, согласно протоколу от 17.07.2025 на участие в торгах поступили заявки от 10 хозяйствующих субъектов, включая доверителя заявителя, а каких-либо запросов о даче разъяснений положений Извещения от участников торгов, в том числе доверителя заявителя, в адрес их организатора не поступало, с соответствующей жалобой на действия организатора торгов в части определения им содержания Извещения до окончания срока подачи заявок на участие в торгах никто из их участников, включая потенциальных, в Новгородское УФАС России также не обращался.

Таким образом, полнота приведенной организатором торгов в Извещении информации относительно возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не препятствовала хозяйствующим субъектам, в том числе доверителю заявителя, стать участниками настоящих торгов (подать заявки), что свидетельствует об отсутствии в данном случае нарушения их прав и законных интересов.

3. Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.

Проект договора аренды земельного участка организатором торгов на официальном сайте был размещен одновременно с Извещением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.8 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Вместе с тем, осуществление пользования недрами не является целью предоставления рассматриваемого земельного участка (вид разрешенного использования земельного участка - магазины), в связи с чем требование о проведении рекультивации к нему не применимо.

4. В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в Единый государственный реестр недвижимости (далее также ЕГРН) вносятся сведения о видах разрешенного использования земельного участка.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 7 ЗК основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Как отмечалось выше, вид разрешенного использования земельного участка согласно Извещению - магазины.

Такой же (и никакой другой) вид разрешенного использования в отношении рассматриваемого земельного участка указан и в выписке из ЕГРН (размещена организатором торгов на официальном сайте вместе с Извещением).

Таким образом, на дату объявления электронного аукциона сведения о виде разрешенного использования рассматриваемого земельного участка, указанные в Извещении, соответствовали выбранному в отношении данного участка виду разрешенного использования земельного участка, содержащемуся в ЕГРН.

При этом, согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Также необходимо отметить, что заявитель в Жалобе не указал, какие еще конкретные виды разрешенного использования земельного участка и на каком основании должны были быть указаны в Извещении, а также как отсутствие данной информации нарушает его права и законные интересы либо права и законные интересы его доверителя.

5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 4.2 Проекта договора аренды земельного участка арендатор не имеет право уступать права, осуществлять поднаем и перенаем прав и обязанностей, осуществлять переход долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Вместе с тем, указанный пункт Проекта договора аренды земельного участка никоим образом не противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК, поскольку срок аренды рассматриваемого земельного участка, как установлено выше, составляет 5 лет.

Учитывая изложенное, доводы Жалобы в ходе рассмотрения не нашли своего подтверждения.

Руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу ... на действия организатора торгов - Администрации Окуловского муниципального района (174350, <...>) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новгородская обл., О. м/р, Березовикское с/п, д. Малый Борок, з/у 13а, с кадастровым номером 53:12:0470001:218, площадью 390 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, из земель, находящихся в государственной собственности, в территориальной зоне Ж.1, с видом разрешенного использования: магазины, извещение N 22000018630000000625 о проведении которого было размещено на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru 27.06.2025, необоснованной.

...

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия.