Решение Челябинское УФАС России от 20.08.2025 N 074/10/18.1-1875/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области по рассмотрению жалоб на нарушение порядка проведения торгов (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

торгов и органов власти Челябинского УФАС России,

рассмотрев жалобу ООО "Ч" (далее - Заявитель) на действия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, организатор торгов), выразившиеся в нарушении порядка организации и проведения аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка площадью 27137 кв. м, кадастровый номер 74:36:0109002:2479, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, вид разрешенного использования - производственная деятельность (далее - Земельный участок), извещение N 21000004870000000411, лот N 1 (далее - Аукцион, торги),

В Челябинское УФАС России поступила жалоба Заявителя (вх. N 10362-ЭП/25 от 31.07.2025) на неправомерные действия Комитета, выразившиеся в нарушении порядка проведения Аукциона.

В качестве доводов Заявитель указал следующее.

1. Организатором торгов в проекте договора аренды Земельного участка неопределен срок ежегодной арендной платы.

2. Организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru размещен проект договора аренды Земельного участка не в полном объеме.

3. Документация о проведении Аукциона, а также проект договора аренды Земельного участка не содержат условия о возможности или запрете права арендатора на передачу Земельного участка в субаренду.

Кроме того, Заявителем представлены следующие дополнения к жалобе (вх. N 11074-ЭП/25 от 15.08.2025).

1. Организатором торгов не размещен отчет об оценке рыночной стоимости Земельного участка.

2. Документация о проведении Аукциона, а также проект договора аренды Земельного участка не содержат сведений о возможности изменения арендной платы за Земельный участок.

3. В проекте договора аренды Земельного участка указано одно разрешенное использование Земельного участка - производственная деятельность. Тогда как в извещении о проведении торгов указаны сведения о пяти видах разрешенного использования Земельного участка.

4. В извещении о проведении торгов указаны сведения о наличии на Земельном участке имущества - металлических труб, которые препятствуют использованию Земельного участка.

5. По мнению Заявителя, техническая возможность подключения к сетям газоснабжения отсутствует.

6. В извещении о проведении Аукциона отсутствуют сведения о наличии ограничений прав на Земельный участок - подземного газопровода, принадлежащего Заявителю и охранных зон данного газопровода.

Комитетом представлены документы и пояснения (вх. N 10789/25 от 08.08.2025, исх. N 52602 от 20.08.2025), в которых указано следующее.

Пунктом 3.2 проекта договора аренды земельного участка установлен срок внесения ежегодной арендной платы. При этом размер ежемесячного платежа участники торгов определяют самостоятельно, исходя из предложенной им цены предмета Аукциона (размер ежегодной арендной платы).

До определения на Аукционе наибольшего размера ежегодной арендной платы за Земельный участок, предложенного победителем торгов, формирование графика внесения арендной платы (размер и сроки) не представляется возможным.

Проект договора аренды Земельного участка с расчетом размера арендной платы на основании окончательной цены лота и даты заключения договора аренды, от которой рассчитываются суммы для ежемесячной оплаты, направляется победителю Аукциона, в связи с чем размер арендной платы по форме N 2 с указанием даты оплаты не может быть приложен к проекту договора аренды Земельного участка в составе документации о проведении Аукциона.

Проект договора аренды Земельного участка является типовым (стандартным) и заинтересованные лица имели возможность ознакомиться с условиями пунктов 6.8, 6.9 проекта договора Земельного участка и заключительными положениями данного договора, которые не являются существенными условиями, посредством изучения аналогичных проектов договоров аренды земельных участков по иным лотам, включая ранее размещенный проект договора по лоту N 1, либо путем направления Комитету официального запроса на разъяснение.

Пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлены обязательные требования к извещению о проведении аукциона, которые не содержат условия о передаче земельного участка в субаренду.

Проект договора содержит все существенные условия, а отсутствие в договоре условий, прямо предусмотренных законом, не противоречит действующему законодательству. Более того, проект договора аренды Земельного участка соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами, в том числе императивным нормам, действовавшим на момент подготовки проекта договора аренды Земельного участка.

Информация о наличии на Земельном участке объектов недвижимости указана в извещении о проведении Аукциона, а также на чертеже градостроительного плана земельного участка, который является частью градостроительного плана земельного участка N РФ-74-3-15-1-01-2024-5419-0 и приложением к извещению о проведении Аукциона.

Кроме того, в соответствии с информацией, содержащейся в градостроительном плане земельного участка N РФ-74-3-15-1-01-2024-5419-0, в извещении о проведении Аукциона указана также информация о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0109002:2479 иных инженерных коммуникаций и их охранных зон, согласно строительных норм и правил и других нормативных документов, не указанных на чертеже.

В проекте договора аренды Земельного участка, опубликованном в документации о проведении Аукциона, в разделе "Выкопировка из генплана г. Челябинска с показанием под литерой "А" участка, находящегося в аренде" графически изображен Земельный участок, на котором изображена схема участка под наружным газопроводом с кадастровым номером 74:36:0109002:2005, а также схема участка под местом возможного расположения газопровода, в отношении которого Заявителем подано заявление о выдаче разрешения на использование участка земель. Комитетом подготовлен отказ в выдаче разрешения на использование участка земель, в связи с нецелесообразностью его размещения и отсутствием доказательств наличия на Земельном участке газопровода.

Следовательно, любой участник Аукциона обладал информацией, как о фактически расположенном газопроводе около границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0109002:2479, так и возможно расположенном газопроводе на Земельном участке. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие, что газопровод, возведенный ООО "Ч", расположен на Земельном участке, является недвижимостью в силу качественных критериев, указанных в статьях 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), отсутствуют.

Изучив представленные материалы дела, заслушав пояснения сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме установлен статьей 39.13 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ установлено, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 28.12.2024 N 17148-ш принято решение о проведении Аукциона.

На официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru 19.06.2025 размещено извещение о проведении Аукциона (извещение N 21000004870000000411), с изменениями от 02.07.2025.

Информация и извещение о проведении Аукциона размещены также на электронной торговой площадке АО "С".

Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ (в ред. от 28.12.2024) обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора аренды Земельного участка (далее - проект договора) ежегодная арендная плата определена по результатам протокола ____________ от _____________ N _____________ (лот N _____) и составляет _____________. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц - до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (пункт 3.2 проекта договора).

Вместе с тем, Комиссией установлено, что форма N 2 к проекту договора, содержащая сроки внесения арендной платы, и являющаяся неотъемлемой частью договора, отсутствует.

Кроме того, на официальном сайте торгов - www.torgi.gov.ru размещен проект договора, последним пунктом которого является пункт 6.8. Тогда как Комитетом в материалы настоящей жалобы представлен проект договора, последним пунктом которого является пункт 7.4.3.

Таким образом, действия Комитета по неразмещению проекта договора на официальном сайте торгов - www.torgi.gov.ru в полном объеме, в котором, в том числе отсутствует форма N 2, являющаяся неотъемлемой частью договора, не соответствуют пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ, в связи с чем, рассматриваемые доводы Заявителя признаны обоснованными.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров определен статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

В силу положений части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Из системного толкования указанной нормы следует, что после окончания срока подачи заявок на участие в торгах жалоба может быть подана только на порядок размещения информации о проведении торгов, а также на порядок подачи заявок на участие в торгах.

Соответственно, антимонопольный орган вправе рассматривать жалобу на положения документации о торгах, обязательность проведения которых предусмотрена отраслевым законодательством Российской Федерации, поданную в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае если такая жалоба подана до окончания срока подачи заявок.

Согласно извещению о проведении Аукциона, дата начала и окончания приема заявок на участие в торгах - 20.06.2025 и 18.07.2025 соответственно, дата проведения Аукциона - 22.07.2025.

Жалоба Заявителя на положения извещения о проведении Аукциона поступила в Челябинское УФАС России после окончания срока приема заявок на участие в торгах, а также подведения итогов Аукциона (31.07.2025).

Дополнения Заявителя на положения извещения о проведении Аукциона также поступили в Челябинское УФАС России после окончания срока приема заявок на участие в торгах и подведения итогов Аукциона (15.08.2025).

Таким образом, Заявителем пропущен срок на обжалование положений извещения о проведении Аукциона в порядке, установленном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку жалоба заявителя принята к рассмотрению, то Комиссия считает необходимым дать правовую оценку каждому заявленному доводу жалобы.

1. Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Соответственно положениям ЗК РФ регламентирован порядок передачи земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

При этом положениями ЗК РФ не предусмотрена обязанность организатора торгов по указанию в извещении о проведении торгов права арендатора на передачу такого земельного участка в субаренду.

2. Согласно подпункту 14 пункта 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу положений статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Абзацем 1 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Комитетом в материалы настоящей жалобы представлен отчет об оценке рыночной стоимости ежегодной арендной платы N 5540/3560/11 от 10.06.2025, подготовленный ООО "А", согласно которому рыночная стоимость арендной платы за Земельный участок составляет 1 484 731 руб. в год.

Согласно извещению о проведении Аукциона начальная стоимость 1 484 731,00 руб., НДС не облагается, что соответствует рыночной стоимости арендной платы за Земельный участок, установленной в отчете об оценке от 10.06.2025.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ. Указанный перечень является исчерпывающим.

При этом положениями ЗК РФ не предусмотрена обязанность организатора торгов по опубликованию на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru отчета об оценке стоимости объекта оценки.

3. В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ установлено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.03.2001 N 304-ЭС21-1606, размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, не подлежит регулированию, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Комиссией установлено, что извещение о проведении Аукциона содержит указание на пункт 4 статьи 447 и пункт 8 статьи 448 ГК РФ. При этом в извещении о проведении Аукциона указано, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не влияет на размер арендной платы по заключенному по результатам аукциона договору аренды Земельного участка.

4. Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Заявителем на заседании Комиссии указано о том, что в извещении о проведении торгов не указаны сведения о наличии на Земельном участке имущества - металлических труб. При этом Заявителем также указано, что Комитетом не осуществлено обследование Земельного участка до принятия решения о проведении торгов, что приводит к воспрепятствованию использования Земельного участка, ввиду фактического наличия на нем металлических труб.

Комиссией установлено, что в извещении о проведении Аукциона указано, что в границах Земельного участка имеются объекты капитального строительства: количество объектов: 3. В результате обследования установлено, что на Земельном участке размещены нестационарные объекты (хозяйственные блоки), автомобильные грузоподъемные краны, осуществляется складирование металлических труб. Территория Земельного участка не огорожена.

Таким образом, доказательств, подтверждающих нахождение на Земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и исключающих проведение Аукциона, Комиссией не получено.

5. В силу положений подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В извещении о проведении Аукциона содержатся следующие сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения:

В силу положений части 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Соответственно при указании в извещении о проведении аукциона определенного вида (видов) разрешенного использования земельного участка указанный вид (виды) в дальнейшем будут указаны в договоре, заключаемом по результатам торгов. Арендатор не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка и вносить соответствующие изменения в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Согласно извещению о проведении Аукциона к видам разрешенного использования Земельного участка отнесены следующие: производственная деятельность (6.0), тяжелая промышленность (6.2), легкая промышленность (6.3), строительная промышленность (6.6), целлюлозно-бумажная промышленность (6.11).

Тогда как в проекте договора аренды Земельного участка указан вид разрешенного использования - производственная деятельность (6.0), в целях строительства.

Таким образом, действия Комитета по указанию в извещении о проведении Аукциона видов разрешенного использования Земельного участка, отличных от указанных в проекте договора, не соответствуют подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Комиссией не установлены существенные нарушения процедуры организации и проведения Аукциона, которые могут являться основаниями для выдачи предписания об аннулировании торгов.

Принимая во внимание, что выявленные нарушения при рассмотрении настоящей жалобы не повлияли на результаты проведения торгов, но могут привести к нарушению действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка, Комиссия считает необходимым выдать Комитету предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений действующего законодательства при организации и проведении торгов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу Заявителя обоснованной.

2. Признать нарушения порядка проведения торгов, предусмотренного подпунктом 4 пункта 21, пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ в действиях Комитета при организации и проведении Аукциона.

3. В порядке, предусмотренном подпунктом "а" пункта 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, выдать Комитету предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений действующего законодательства при организации и проведении торгов.

4. Передать должностному лицу Челябинского УФАС России материалы настоящего дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства по выявленным признакам административных правонарушений.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.