Решение Орловское УФАС России от 10.07.2025 N 057/10/18.1-342/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (далее - Орловское УФАС России, Управление) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон "О защите конкуренции"), в составе: <...> (далее - Комиссия) посредством интернет-видеоконференции с использованием сервиса видеоконференций TrueConf,

в отсутствие представителей организатора торгов - Отдела по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Малоархангельского района (далее - Организатор торгов) (в заседании 01.07.2025 участие принимала <...>) и заявителя - <...> (далее - Заявитель), надлежащим образом уведомленных о дате, месте и времени рассмотрения дела,

в соответствии со статьей 18.1 Закона "О защите конкуренции", рассмотрев жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 894 кв. м, местоположение: <...> вид разрешенного использования - общественное питание (в государственной информационной системе "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" извещение N 22000021890000000055, далее - Аукцион) (далее - Жалоба),

Из Жалобы следует, что извещение о проведении Аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, а сам земельный участок не может быть предметом Аукциона.

24.06.2025 уведомление N 057/10/18.1-342/2025 о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу, а также Жалоба были размещены в Базе решений Федеральной антимонопольной службы - https://br.fas.gov.ru и в ГИС Торги, а также направлены в адреса лиц, участвующих в рассмотрении дела.

Рассмотрение дела N 057/10/18.1-342/2025 было назначено на 01.07.2025.

01.07.2025 в ходе рассмотрения дела Комиссией была установлена необходимость получения дополнительной информации, в связи чем срок принятия решения был продлен до 10.07.2025.

До рассмотрения Жалобы в Управление поступили письменные пояснения Организатора торгов, которые были приобщены к материалам настоящего дела.

В ходе рассмотрения Жалобы 01.07.2025 представитель Организатора торгов сообщил, что доводы Жалобы являются несостоятельными по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

10.07.2025 Комиссия, изучив документы и сведения, имеющиеся в материалах дела, пришла к следующим выводам.

1. По мнению Заявителя, положения пункта 3.4 проекта договора аренды противоречат законодательству и допускают возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке после заключения договора.

Согласно пункту 3.4 проекта договора аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Таким образом, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации изменение вида разрешенного использования земельного участка, в случае если такой земельный участок был предоставлен по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся не допускается.

Следовательно, пункт 3.4 проекта договора аренды земельного участка не может быть применен и, соответственно, не может привести к нарушению прав Заявителя.

При указанных обстоятельствах основания для признания данного довода Жалобы обоснованным отсутствуют.

2. Из Жалобы следует, что земельный участок не может быть предметом Аукциона, поскольку он полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:136 и его границы подлежат уточнению.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.04.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139 граница земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:136.

В целях разрешения вопроса подлежат ли уточнению границы земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139 в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" Орловским УФАС России был направлен соответствующий запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В ответ на указанный запрос Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области сообщило (исх. N 11-04465-ЭК/25 от 09.07.2025), что "земельный участок с кадастровым номером 57:17:0010212:139 образован из земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:136 путем его раздела с сохранением исходного в измененных границах, в связи с чем в выписке от 23.04.2025 была информация о пересечении данных земельных участков.

Границы земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139 установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Частью 4 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет измененных земельных участков, в том числе в результате раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Вышеуказанное пересечение не препятствует проведению аукциона и будет устранено после государственной регистрации прав (ограничений) на земельный участок с кадастровым номером 57:17:0010212:139".

В связи с изложенным данный довод признается необоснованным.

3. Из Жалобы следует, что извещение о проведении Аукциона не содержит все виды разрешенного использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки.

Исходя из подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Как следует из письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.11.2014 N Д23и-3952 "О видах разрешенного использования земельных участков" порядок выбора органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в настоящее время федеральным законодательством не определен.

Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22.09.2014 N 14-исх/10686-ГЕ/14 органами государственной власти и органами местного самоуправления, которым принадлежат земельные участки, с учетом положений части 4 статьи 37 ГрК РФ, виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не выбираются, а утверждаются.

Соответственно, основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на соответствующем праве у названных государственных и муниципальных органов и организаций, в связи с изменением вида разрешенного использования наряду с соответствующим заявлением является распорядительный акт уполномоченного органа.

Данная позиция основана на письмах Министерства экономического развития Российской Федерации (в том числе от 26.05.2009 N Д23-1570), в которых высказано мнение о том, органы государственной власти и органы местного самоуправления, являясь не только собственниками представляемых в пользование земельных участков, но и органами власти, осуществляющими планирование использования земельных участков, не выбирают, а утверждают виды разрешенного использования земельных участков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Из указанных правовых норм следует, что вид разрешенного использования земельного участка устанавливает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления, являющийся не только собственником такого земельного участка, но и осуществляющим планирование использования земельных участков.

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Из вышеизложенного следует, что при подготовке к проведению торгов на право заключения договора аренды земельного участка уполномоченный орган в обязательном порядке должен установить вид разрешенного использования такого земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.04.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139 вид разрешенного использования - "общественное питание".

Установление такого вида разрешенного использования земельного участка не противоречит действующему законодательству.

Учитывая, что нормы ЗК РФ не содержат императивных требований об указании организатором торгов в извещении о проведении торгов всех видов разрешенного использования земельных участков, Комиссия не усматривает в действия Организатора торгов нарушений ЗК РФ в данной части.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в решении от 14.10.2014 по делу N АКПИ14-937 письма Федеральной антимонопольной службы не содержат правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение и направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Таким образом, письмо Федеральной антимонопольной службы от 25.09.2020 N ИА/83159/20 не является нормативным правовым актом и не подлежит обязательному применению в настоящем деле, учитывая существо рассматриваемых обстоятельств.

4. Из Жалобы следует, что Организатор торгов не вправе проводить реализацию земельного участка, так как его регистрация была произведена в нарушение законодательства. Заявитель полагает, что в обязательном порядке должен быть предусмотрен проезд посредством публичного сервитута.

Исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, приведен в пункте 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Данный перечень является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

Основания, на которые ссылается Заявитель в данный перечень не входят.

Кроме того, вопрос регистрации земельного участка не относится к компетенции Комиссии.

Следовательно, данный довод является необоснованным.

5. По мнению Заявителя, проект договора аренды земельного участка содержит невыполнимые условия.

Пунктом 4.5 проекта договора аренды земельного участка установлено, что арендодатель и арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

Заявитель полагает, что требование пункта 1 части 1 статьи 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" не может быть выполнено арендатором без согласия третьего лица, на которое он влиять не может, поскольку установление частного сервитута происходит в 100% случаев через судебные инстанции, что занимает от 6 до 15 месяцев.

Указанная позиция Заявителя носит предположительный характер.

Правовых оснований, подтверждающих данный довод, Заявителем не представлено.

Каких-либо доказательств невозможности исполнения требований действующего законодательства Заявителем также не представлено.

При этом рассмотрение вопросов соблюдения требований законодательства в сфере пожарной безопасности не относится к компетенции Комиссии.

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания данного довода Жалобы обоснованным.

6. По мнению Заявителя, Правила землепользования и застройки не позволяют использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Из пояснений Организатора торгов следует, что 04.04.2025 проведены публичные слушания по вопросу возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования "Общественное питание" код 4.6 земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139, площадью 894 кв. м, расположенных по адресу: <...>.

Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 09.04.2025 N 9-Г администрации Малоархангельского района Орловской области предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "Общественное питание" код 4.6 земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139, площадью 894 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Решением Малоархангельского районного Совета народных депутатов от 28.05.2025 N 56/317-РС "О внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки городского поселения Малоархангельск Малоархангельского района Орловской области" внесены изменения об условно разрешенном виде использования "Общественное питание" код 4.6 земельного участка с кадастровым номером 57:17:0010212:139, площадью 894 кв. м, расположенному по адресу: <...>.

Таким образом, данный довод является необоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона "О защите конкуренции" Комиссия,

1. Признать жалобу Д. необоснованной.

2. Приостановление проведения Аукциона отменить.

На основании части 23 статьи 18.1 Закона "О защите конкуренции" решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.