Решение Крымское УФАС России от 26.06.2025 N 082/10/18.1-1402/2025

Резолютивная часть объявлена 23.06.2025

Решение в полном объеме изготовлено 26.06.2025

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее - Комиссия, Управление) в составе:

Председатель Комиссии:

<...> - заместитель руководителя Управления;

члены Комиссии:

<...>- заместитель начальника отдела контроля рекламы и органов власти Управления;

<...> - специалист-эксперт отдела контроля рекламы и органов власти Управления;

в ходе рассмотрения жалобы <...> (далее - Заявитель) (вх. N 10882-ЭП/25 от 05.06.2025) на действия организатора торгов - муниципального казенного учреждения "У" (далее - Организатор торгов) и уполномоченного органа - администрации города Феодосии Республики Крым (далее - Уполномоченное учреждение) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:87, общей площадью 1032 +/- 11 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, <...> (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - https://torgi.gov.ru N 22000086840000000107) (далее - Торги),

в присутствии представителя Организатора торгов по доверенности <...>,

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Управление поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов и Уполномоченного учреждения при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Заявитель полагает, что Организатор торгов принял незаконное рещение об отмене торговой процедуры, отменил проведение аукциона менее чем за 3 (три) дня до даты его проведения, нарушив положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Организатором торгов, Уполномоченным органом представлены письменные возражения по доводам, указанным в рассматриваемой жалобе.

Исследовав все представленные документы, обстоятельства дела, а также выслушав пояснения сторон, Комиссия установила следующее.

Постановлением администрации города Феодосии Республики Крым от 29.04.2025 N 1475 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" (далее - Постановление N 1475) принято решение о проведении аукциона.

Постановлением N 1475 муниципальное казенное учреждение "У" определено организатором торгов.

Извещение опубликовано на официальном сайте torgi.gov.ru 14.05.2025.

Согласно извещению дата и время начало подачи заявок: 15.05.2025 08:00 (МСК);

Дата и время окончания подачи заявок 30.05.2025 08:00 (МСК);

Дата проведения торгов 05.06.2025 09:00 (МСК).

Согласно пункту 7 протокола N 22000086840000000107 от 04.06.2025 комиссией Организатора торгов в соответствии с пунктом 24 статьи 39.11 ЗК РФ принято решение об отказе в проведении аукциона, процедура 22000086840000000107, отменена.

Организатор торгов пояснил, что принял решение об отмене Аукциона в связи с поступлением информации о нахождении на земельном участке объекта капитального строительства - каменного забора, что также отражено в пункте 5.1 протокола от 04.06.2025.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии абзацу 2 пункта 1 статьи 39.13 ЗК РФ подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Исходя из пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет;

15) о дате размещения извещения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Таким образом, в случае, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, являющиеся самовольной постройкой, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев (подпункт 12 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ);

об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев (подпункт 13 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ);

об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет (подпункт 14 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости.

Согласно выписке об основных характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН, полученной антимонопольным органом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:87 сведения об ограничении прав и обременениях объекта недвижимости отсутствуют.

Вместе с тем актом выездного обследования Управления муниципального контроля администрации города Феодосии Республики Крым N 01-13/115 от 20.06.2025 установлено: "В ходе визуального обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 90:24:060101:87 огражден по всему периметру. Ограждение выполнено из камня-ракушечника и бетонного основания, высотой ориентировочно 2 метра. С западной стороны ограждения установлены металлические ворота и металлическая калитка. Данный земельный участок в плане имеет форму неравностороннего четырехугольника с ориентировочными размерами: длина - 35 м, ширина - 32,5 м".

В подтверждение указанной информации к акту приложены четыре фотографии.

При этом в извещении о проведении аукциона отсутствуют сведения о наличии на земельном участке с кадастровым номером 90:24:060101:87 каменного забора.

Комиссия отмечает, что детальная и достоверная информация о соответствующем земельном участке может быть получена заинтересованным лицом лишь у организатора торгов, который должен обеспечивать возможность как ознакомления с самим имуществом, так и с документами, отражающими информацию, необходимость указания которой в извещении определена в статье 39.11 ЗК РФ. Сообщение о проведении торгов призвано информировать потенциальных участников о том, какое имущество выставляется на торги. Соответственно, в нем должно быть полно, объективно, достоверно и подлинно описано соответствующее имущество. Это установленная законом обязанность, возложенная на Организатора торгов.

Данная информация позволит участникам торгов сформировать решение о целесообразности участия в аукционе, о возможности полноценного использования земельного участка или необходимости несения дополнительных расходов на устранение препятствий для полноценного использования земельного участка, сформировать ценовое предложение за предмет торгов с учетом имеющейся информации о состоянии земельного участка, а также исключит основания для подачи жалобы в контролирующий орган.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности влечет за собой целый ряд негативных последствий, ставя под сомнение легитимность проведенных торгов и создавая риски для всех вовлеченных сторон. В частности, сокрытие информации о юридических обременениях, технических характеристиках или иных существенных аспектах объекта торгов может привести к оспариванию результатов торгов в судебном порядке.

Таким образом, исходя из действий, предпринятых Организатором торгов для получения полных сведений об объекте Торгов и содержания информации, указанной в Извещении, невозможно прийти к выводу о наличии в извещении о проведении Торгов полных сведений о предмете аукциона, в том числе о наличии на земельном участке объекта капитального строительства в виде каменного забора.

Согласно пункту 4 статьи 448 ГК РФ если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В соответствии с извещением, дата и время проведения аукциона - 05.06.2025 09:00 (МСК).

Организатором торгов принято решение об отказе в проведении аукциона 04.06.2025, то есть за один день до даты проведения Торгов.

Указанные действия по отмене торгов совершены Организатором торгов в нарушение срока, установленного пунктом 4 статьи 448 ГК РФ.

При этом ни ЗК РФ, ни гражданское законодательство (пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) не возлагает на организатора торгов обязанности отменить решение об отказе от их проведения и возобновить процедуру. Аналогичная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 22.09.2021 N 305-ЭС21-12648 по делу N А40-50924/2020.

На основании изложенного, у Комиссии отсутствуют основания для выдачи Организатору торгов, уполномоченному учреждению предписания.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - муниципального казенного учреждения "У" и уполномоченного органа - администрации города Феодосии Республики Крым при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:87, общей площадью 1032 +/- 11 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, <...> (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - https://torgi.gov.ru N 22000086840000000107) обоснованной.

2. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Управления для решения вопроса о возбуждении административного производства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Крым в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.