Решение Крымское УФАС России от 26.06.2025 N 082/10/18.1-1366/2025

Резолютивная часть объявлена 23.06.2025

Решение в полном объеме изготовлено 26.06.2025

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее - Комиссия, Управление) в составе:

Председатель Комиссии:

<...> - заместитель руководителя Управления;

члены Комиссии:

<...> - заместитель начальника отдела контроля рекламы и органов власти Управления;

<...> - специалист-эксперт отдела контроля рекламы и органов власти Управления;

в ходе рассмотрения жалобы <...> (далее - Заявитель) (вх. N 10457-ЭП/25 от 30.05.2025) на действия организатора торгов - муниципального казенного учреждения "У" (далее - Организатор торгов) и уполномоченного органа - администрации города Феодосии Республики Крым (далее - Уполномоченное учреждение) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:87, общей площадью 1032 +/- 11 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, <...> (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - https://torgi.gov.ru N 22000086840000000107) (далее - Торги, аукцион),

в присутствии представителя Организатора торгов по доверенности <...>,

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Управление поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов и Уполномоченного учреждения при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Заявителем в жалобе указаны следующие доводы:

1. В проекте договора аренды содержатся положения, предусматривающие возможность последующей уступки прав и обязанностей по договору победителем аукциона/единственным участником третьему лицу.

2. В аукционной документации установлен завышенный размер задатка для участия в Торгах.

Организатором торгов, Уполномоченным органом представлены письменные возражения по доводам, указанным в рассматриваемой жалобе.

Исследовав все представленные документы, обстоятельства дела, а также выслушав пояснения сторон, Комиссия установила следующее.

Постановлением администрации города Феодосии Республики Крым от 29.04.2025 N 1475 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" (далее - Постановление N 1475) принято решение о проведении аукциона.

Постановлением N 1475 муниципальное казенное учреждение "У" определено организатором торгов.

Извещение опубликовано на официальном сайте torgi.gov.ru 14.05.2025.

1. По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Данные правовые выводы корреспондируют правовым подходам, сформированным в судебной практике при рассмотрении дел с аналогичными обстоятельствами (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020).

К извещению о проведении аукциона приложен проект договора аренды земельного участка (далее - Договор).

В 4 разделе Договора определены права и обязанности Арендатора.

Согласно пункту Договора 4.1.2 если иное не предусмотрено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе передавать в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока Договора при условии уведомления Арендодателя не позднее 30 дней с даты передачи своих прав и обязанностей третьим лицам. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих Договоров с отметкой о государственной регистрации (пункт 4.2.8 Договора).

Согласно пункту Договора 4.2.18 в случае прекращения деятельности Арендатора, передачи прав Арендатора на земельный участок другому лицу или в случае перехода права собственности на здание, сооружение, находящиеся на арендуемом земельном участке, в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также копии документов, подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав.

Таким образом, положения Договора, предусматривающие для арендатора возможность переуступки прав и обязанностей по договору, являются недопустимыми в силу гражданского законодательства и впоследствии заключение договоров переуступки прав и обязанностей в отношении арендуемых земельных участков является неправомерным.

На основании вышеизложенного, довод Заявителя признан обоснованным.

2. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии абзацу 2 пункта 1 статьи 39.13 ЗК РФ подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу части 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно части 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пункту 8 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В извещении по рассматриваемым торгам задаток установлен в размере 415675,89 (четыреста пятнадцать тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей 89 копеек.

В соответствии с частью 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Следовательно, в силу положений действующего законодательства внесенные денежные средства в обеспечение заявки в любом случае будут подлежать оплате и зачету цены заключаемого договора аренды победителем.

В своих пояснениях от 09.06.2025 Организатор торгов указал следующее: "установление условия о внесении задатка в размере 415 675,89 (четыреста пятнадцать тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей 89 копеек, равном 7 начальным размерам ежегодной арендной платы, засчитываемого в счет оплаты пены договора, подлежавшего согласно извещению заключению на срок аренды - 7 лет, не противоречило закону и включено по усмотрению уполномоченного органа в аукционную документацию на основании диспозитивных положений Гражданского кодекса об условиях проведения торгов и способах обеспечения исполнения обязательств, а также с целью дальнейшего обеспечения исполнения арендатором земельного участка обязанности по внесению арендной платы (аналогичная правовая позиция изложена в апелляционном определении Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 8-АГ1Г17-2). Исходя из вышеизложенного Муниципальное казенное учреждение "У" считает внесение изменений в аукционную документацию в этой части несоответствующим действующему законодательству РФ".

Согласно пункту 5 протокола N 22000086840000000107 от 04.06.2025 по окончании срока подачи заявок до 08 часов 00 минут (время московское) "30" мая 2025 года было подано 19 заявок от претендентов.

Заявитель заявку на участие в Торгах не подавал, на заседания Комиссии не являлся, обоснования нарушения его прав и законных интересов не представил.

Учитывая количество поданных заявок, пояснения Организатора торгов, Комиссия приходит к выводу о необоснованности довода жалобы Заявителя.

Согласно пункту 7 протокола N 22000086840000000107 от 04.06.2025 Организатором торгов принято решение об отмене Аукциона.

На основании изложенного, у Комиссии отсутствуют основания для выдачи Организатору торгов предписания.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Комиссия,

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - муниципального казенного учреждения "У" и уполномоченного органа - администрации города Феодосии Республики Крым при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с (кадастровым номером 90:24:060101:87), общей площадью 1032 +/- 11 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, <...> (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - https://torgi.gov.ru N 22000086840000000107) обоснованной.

2. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Управления для решения вопроса о возбуждении административного производства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Крым в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.