Решение Тюменское УФАС России от 23.06.2025 N 072/10/18.1-422/2025

Резолютивная часть решения оглашена 20.06.2025 г.

В полном объеме решение изготовлено 23.06.2025 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

"..."

рассмотрев в режиме видеоконференцсвязи посредством плагина "TrueConf" в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), дело N 072/10/18.1-422/2025 по жалобе ООО "В" (далее также - Общество, Заявитель) на действия организатора торгов - МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - Организатор торгов, МТУ Росимущества) при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды нежилого строения с КН 72:23:0221003:23255, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 63, корпус 3, - извещение в ГИС Торги N 21000034510000000860, лот N 1 (далее также - Аукцион, Торги),

в присутствии:

1) представителей Заявителя: 1) "..." (доверенность б/н от 06.06.2025), 2) "..." (доверенность б/н от 06.06.2025);

2) представителей Организатора торгов: 1) "..." (доверенность N 72-01/12049 от 15.08.2024 г.), 2) "..." (доверенность N 72-01/9145 от 06.06.2025 г.),

В Тюменское УФАС России 02.06.2025 г. (вх. N 6640-ИП/25) поступила жалоба ООО "В" на действия организатора торгов - МТУ Росимущества при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды нежилого строения с КН 72:23:0221003:23255, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 63, корпус 3, - извещение в ГИС Торги N 21000034510000000860, лот N 1.

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным ч. 6 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России (https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases/), а также в ГИС Торги (https://torgi.gov.ru/new).

В соответствии с чч. 11, 19 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов направлено письмо (исх. N ИВ/3689/25 от 03.06.2025) о приостановлении Торгов до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

В заседании Комиссии, состоявшемся 10.06.2025 г., в связи с необходимостью получения дополнительных сведений, было принято решение об отложении рассмотрения дела до 20.06.2025 г.

Из жалобы Заявителя следует, что им обжалуются:

1) действия Организатора торгов:

- по выставлению на Торги нежилого строения без земельного участка, необходимого для его использования;

- по включению в проект договора аренды п. 3.4.3, предусматривающего возможность сдачи с согласия арендодателя в субаренду арендуемого имущества;

2) отчет по оценке рыночной стоимости права аренды от 22.01.2025 N 72-03/17335/1, выполненный ООО "Ц".

Представители Организатора торгов с доводами жалобы не согласились, представив, в том числе письменные пояснения, из которых следует, что Аукцион был организован и проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав все имеющиеся документы и сведения, установила следующее.

МТУ Росимущества является территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом, которое осуществляет функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), по организации продажи приватизируемого федерального имущества, по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений на территории Тюменской области, ХМАО, ЯНАО.

К полномочиям МТУ Росимущества, в том числе относится предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, по результатам проведения торгов (п. 5.3 Типового положения, утв. приказом Минфина России от 07.11.2022 N 156н).

В свою очередь, порядок проведения торгов по предоставлению прав, в том числе в отношении федерального имущества в соответствии с ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в настоящее время регламентируется Правилами проведения конкурсов и аукционов на предоставление права аренды ..., утв. приказом ФАС России N 147/23 от 21.03.2023 г. (далее также - Правила).

Так, МТУ Росимущества на основании поручения Росимущества от 02.10.2023 N 0М-07/44034 приказом от 14.05.2025 N 72-252-р было объявлено о проведении Аукциона и утверждены извещение и аукционная документация.

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 14.05.2025 г. в ГИС Торги и на электронной площадке АО "С" размещено извещение N 21000034510000000860 о проведении Аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества (далее также - Электронное извещение), - которое содержит следующие сведения:

дата и время начала подачи заявок - 15.05.2025 г., 00-00 час. (МСК +2), дата и время окончания подачи заявок - 09.06.2025 г., 23-59 час. (МСК +2), дата и время проведения Аукциона - 10.06.2025 г., 08-00 час. (МСК +2), объектом Торгов является нежилое строение площадью 300,4 м² с КН 72:23:0221003:23255, расположенное по адресу: <...> Октября, д. 63, корпус 3 (далее также - Имущество, Объект), начальная цена предмета Аукциона (право аренды) - 6 647 850 руб., шаг Аукциона - 332 392,5 руб., размер задатка - 664 785 руб.

Также, к Электронному извещению загружены следующие документы:

- выписка ЕГРН в отношении Имущества,

- аукционная документация (далее также - Документация), которая, в том числе включает: информационную карту аукциона (далее - Информационная карта), форму заявки (приложение N 1 к Документации), проект договора (приложение N 2 к Документации),

- инструкция по заполнению заявки,

- извещение в графической форме (далее также - Извещение),

- ответ на обращения (разъяснения организатора торгов по составу арендной платы).

Согласно пояснениям представителей сторон по настоящему делу, для участия в Аукционе до принятия решения о приостановлении Торгов (06.06.2025), поступила только 1 заявка - ООО "В".

В связи с получением уведомления Тюменского УФАС России, Торги Организатором торгов 06.06.2025 приостановлены, в связи с чем поступившая для участия в торгах заявка не рассматривалась, протоколы не составлялись.

По результатам рассмотрения материалов дела, учитывая пояснения представителей сторон по настоящему делу, Комиссия приходит к следующим выводам.

В отношении довода Заявителя о неправомерных действиях Организатора торгов о выставлении на Торги Объекта без занимаемого им земельного участка.

Как следует из пояснения МТУ Росимущества от 06.06.2025 (исх. N 72-01/9146), при подготовке заявки на оценку права аренды, было установлено, что границы земельного участка с КН 72:23:0221003:1198 (далее также - Земельный участок), на котором расположен Объект, пересекают границы соседнего с ним (смежного) земельного участка с КН 72:23:0221003:291, что не позволяет вовлекать такой земельный участок в хозяйственный оборот. В связи с тем, что на дату объявления Аукциона работы по уточнению границ Земельного участка еще не были окончательно завершены, было принято решение о выставлении на Торги Имущества без Земельного участка и без включения расходов по арендной плате за него в цену договора аренды.

Действительно, как указывает Заявитель, гражданское законодательство исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена (п. 1 ст. 652 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ),

Вместе с тем, по смыслу пп. 1, 2 ст. 652 ГК РФ, арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. При этом, вопросы арендной платы за пользование в таком случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

В рассматриваем случае, Заявителем также не предоставлено каких-либо доказательств о невозможности использования Земельного участка, учитывая, при этом, факт того, что Имущество находится в его непрерывном владении и пользовании с 09.09.2021 (дата заключения договора аренды N 3788).

В отношении довода Общества о противоречии п. 3.4.3 проекта договора требованиям действующего законодательства РФ установлено следующее.

Так, из п. 3.4.3 проекта договора следует, что арендатор вправе "Сдавать помещения Объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем) в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, только в пределах срока договора аренды и только с предварительного письменного согласия Арендодателя".

Закон о защите конкуренции содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.

Так, по общему правилу, установленному в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных в пп. 1 - 17 ч. 1 данной статьи.

К числу таких исключений, в частности, относится передача имущества в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона).

В этой связи, условие проекта договора аренды (п. 3.4.3), предусматривающее возможность передачи имущества исключительно в субаренду/безвозмездное пользование в пределах срока договора аренды с согласия арендодателя, не противоречит положениям действующего антимонопольного законодательства РФ.

В отношении доводов Общества о несоответствии Отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества от 22.02.2025 N 72-03/17335/1 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности Комиссия отмечает следующее.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом, в силу ст. 5 Закона об оценочной деятельности, право аренды является объектом оценки.

В свою очередь, в компетенцию антимонопольного органа при рассмотрении жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, не входит оценка достоверности отчета об оценке, в данном случае, права аренды.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить такую арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Учитывая изложенное, Комиссия приходит к выводу о том, что жалоба ООО "В" удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Так, в ходе рассмотрения настоящего дела Комиссией Тюменского УФАС России были выявлены следующие нарушения при организации и проведении Аукциона.

Во-первых, установлено, что Документация не соответствует требованиям п. 103 Правил в части предъявления требований к документам в составе заявки для участия в Аукционе и их оформлению, а именно в п. 9 Информационной карты Документации указаны требования в полном соответствии с п. 121 Правил, утв. приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010 г., утратившим силу с 01.10.2023 г.

Во-вторых, установлено, что дата и время окончания подачи заявок для участия в Аукционе, а также время проведения Аукциона, указанные в Электронном извещении (включая извещение на ЭТП), не соответствуют сведениям, содержащимся в Извещении и Документации:

- в отношении даты и времени окончания срока подачи заявок:

- в Электронном извещении/извещении на ЭТП, Извещении указано - до 09.06.2025 в 23:59 час (МСК +2);

- в п. 13 Информационной карты Документации - 03.06.2025 в 23:59 час (МСК +2);

- в отношении времени проведения Аукциона:

- в Электронном извещении/извещении на ЭТП указано - 11.06.2025 в 08:00 час. (МСК+2), то есть местного времени;

- в Извещении, п. 19 Информационной карты Документации - "с 10:00 часов по местному времени ...".

С учетом вышеизложенного, Комиссия приходит к следующим выводам:

1) о наличии оснований для признания жалобы ООО "В" необоснованной;

2) о признании в действиях Организатора торгов нарушений п/п. 6, 11 пп. 88, 98, 99, 103 Правил, выразившихся в указании в извещении/документации о проведении Аукциона противоречивых сведений о дате и времени окончания подачи заявок на участие в Аукционе, времени проведения Аукциона, а также предъявления не соответствующих законодательству РФ требований к документам в составе заявки для участия в Аукционе, что является недопустимым при организации и проведении Торгов, поскольку, такая информация является противоречивой, и вводит участников торгов в заблуждение

3) о выдаче обязательного для исполнения предписания.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Тюменского УФАС России

1. Признать жалобу ООО "В" на действия организатора торгов - МТУ Росимущества при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды нежилого строения с КН 72:23:0221003:23255, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 63, корпус 3, - извещение в ГИС Торги N 21000034510000000860, лот N 1, необоснованной.

2. Признать в действиях МТУ Росимущества при организации Аукциона нарушения п/п. 6, 11 пп. 88, 98, 99, 103 Правил.

3. Выдать обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы дела N 072/10/18.1-422/2025 уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дел об административных правонарушениях.

В соответствии с ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.