Решение Ульяновское УФАС России от 20.06.2025 N 073/10/18.1-392/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области по рассмотрению жалоб по ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в составе:

рассмотрев дело N 073/10/18.1-392/2025 в отношении организатора торгов - Администрации МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области (433534, Ульяновская область, Мелекесский р-он, <...> зд. 4) по части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В Ульяновское УФАС России поступила жалоба Ф. (исх. от 06.06.2025; вх. от 09.06.2025 N 3302-ЭП/25) на действия организатора торгов - Администрации МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков (лот N 2 - кадастровый номер участка <...>, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский р-он, МО "Н", <...> площадь земельного участка 15027 +/- 43 кв. м, разрешенное использование: для туристического обслуживания, категория земель: земли населенных пунктов; лот N 3 - кадастровый номер участка <...>, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский р-он, МО "Н", <...> площадь земельного участка 15118 +/- 43 кв. м, разрешенное использование: для туристического обслуживания, категория земель: земли населенных пунктов) (извещение N 23000004080000000004, лот N 2, N 3, размещенное на сайте www.torgi.gov.ru).

Заявитель в своей жалобе указывает на следующие нарушения:

1. Организатор торгов установил срок аренды по лотам N 2 и N 3 в нарушение положений земельного законодательства.

Срок аренды по лоту N 2 и N 3 установлен - 10 лет.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования "Туристическое обслуживание" предполагает размещение объектов капитального строительства.

В соответствии с Классификатором, данный вид разрешенного использования предполагает возможность "Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей".

Организатор торгов установил срок аренды в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды устанавливается согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ только при заключении договора аренды без торгов.

Из буквального толкования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ следует, что договор аренды заключается ровно на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. К аналогичным выводам приходит Росреестр РФ в разъяснениях от 12.08.2024 N 11-7546-МС/24.

В соответствии с Приказом Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр устанавливается предельный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка, исходя из следующей формулы: Спр = Сии * 2, где Спр - предельный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка; Сии - общий срок необходимых для выполнения инженерных изысканий в зависимости от размера земельного участка, установленный Приказом Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр.

Указанная позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2022 по делу N А26-2787/2021, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021 по делу N А40-8238/2021, а также в судебном решении АС Калининградской области по делу N А21-6038/2024.

Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ).

Лот 2 - Площадь земельного участка: 15 027 кв. м. Максимальный процент застройки - 60%.

Лот 3 - Площадь земельного участка: 15 118 кв. м. Максимальный процент застройки - 60%.

60% от площади земельных участков составляет менее 10 000 м.

Из положений пункта 3 Приказа (Объекты площадью от 5000 м до 10000 м) следует, что срок аренды должен составлять: 33 месяца. С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды данного земельного участка должен быть определен, как: 66 месяцев или 5 лет и 6 месяцев (33*2).

Таким образом, срок аренды земельных участков, определенный Организатором торгов, противоречит земельному законодательству.

2. Организатор торгов нарушает порядок заключения договора аренды.

В разделе "Срок заключения договора аренды земельного участка" (Страница 12 Извещения) указано: договор аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем аукциона в установленном законодательством порядке в течение 5 (пяти) дней со дня истечения 10 (десяти) дней со дня размещения протокола о результатах аукциона в администрации муниципального образования "Н" Мелекесского района Ульяновской области.

Согласно пункту 11 статьи 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Пунктом 12 статьи 39.13 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

В силу положений пункта 25 статьи 39.12 ЗК РФ если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

Таким образом, действия Организатора торгов нарушают положения п. 11, п. 12 ст. 39.13 ЗК РФ и п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ.

Администрация МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области с доводами, указанными в жалобе Ф., согласилась.

Рассмотрев представленные материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, комиссия приходит к следующим выводам.

29.04.2025 на сайте www.torgi.gov.ru организатором торгов - Администрацией МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области размещено извещение 23000004080000000004, лот N 2, N 3 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков (лот N 2 - кадастровый номер участка <...>, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский р-он, МО "Н", <...> площадь земельного участка 15027 +/- 43 кв. м, разрешенное использование: для туристического обслуживания, категория земель: земли населенных пунктов; лот N 3 - кадастровый номер участка <...>, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский р-он, МО "Н", <...> площадь земельного участка 15118 +/- 43 кв. м, разрешенное использование: для туристического обслуживания, категория земель: земли населенных пунктов) (извещение N 23000004080000000004, лот N 2, N 3, размещенное на сайте www.torgi.gov.ru).

Дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: 30.04.2025 с 09.00 (МСК+1).

Дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе: 01.06.2025 до 15.00 (МСК+1).

Дата рассмотрения заявок на участие в аукционе: 03.06.2025.

1) Согласно пункту 9) части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1) части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи

Согласно части 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ N 264/пр).

В соответствии с информационным извещением N 23000004080000000004:

Лот 2 - Площадь земельного участка: 15 027 кв. м. Максимальный процент застройки - 60%. Следовательно, максимальная площадь застройки - 9016,2 кв. м.

Лот 3 - Площадь земельного участка: 15 118 кв. м. Максимальный процент застройки - 60%. Следовательно, максимальная площадь застройки - 9070,8 кв. м.

Согласно пункту 3 Приказа N 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, объектов площадью от 5 000 кв. м до 10 000 кв. м составляет 33 месяца (2 года 9 месяцев).

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 21.06.2024 по земельному участку с кадастровым номером <...> вид разрешенного использования спорного земельного участка - туристическое обслуживание.

Согласно Выписке из ЕГРН от 21.06.2024 по земельному участку с кадастровым номером <...> вид разрешенного использования спорного земельного участка - туристическое обслуживание.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, под кодом вида разрешенного использования земельного участка 5.2.1 отражен вид разрешенного использования "Туристическое обслуживание".

Данный вид разрешенного использования включает в себя размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей.

Указанный выше вид разрешенного использования подразумевает под собой размещение объектов капитального строительства.

Согласно пункту 11 Извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков в электронной форме (далее - Извещение) срок договора аренды земельного участка (лот N 2): 10 лет.

В соответствии с пунктом 11 Извещения срок договора аренды земельного участка (лот N 3): 10 лет.

Таким образом, срок аренды земельных участков (лот N 2 и лот N 3) на основании части 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ должен составлять - 33 месяца * 2 = 66 месяцев (5 лет 6 месяцев).

Соответственно, довод заявителя о том, что организатором торгов был неверно выбран срок аренды земельных участков (лот N 2 и лот N 3) на основании части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, вместо оснований, отраженных в части 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, является обоснованным.

2) Согласно части 11 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

В соответствии с частью 12 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

Согласно разделу "Срок заключения договора аренды земельного участка" Извещения (страница 12 Извещения) договор аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем аукциона в установленном законодательством порядке в течение 5 (пяти) дней со дня истечения 10 (десяти) дней со дня размещения протокола о результатах аукциона в администрации муниципального образования "Н" Мелекесского района Ульяновской области.

В соответствии с пояснениями Администрации МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области (исх. от 17.06.2025 N 73-ИОМСУ-08-05.1/329/1; вх. от 19.06.2025 N 3529-ЭП/25) в постановлении администрации муниципального образования "Н" Мелекесского района Ульяновской области действительно некорректно в соответствии пунктом 11, 12 статьи 39.13 ЗК РФ и пунктом 25 статьи 39.12 ЗК РФ указан порядок заключения договора, но сама процедура заключения договора аренды проходила в соответствии с законодательством.

При этом статья 30.12 Земельного кодекса РФ относится к правоотношениям, связанным с аукционом, проводимым не в электронной форме

Согласно информационному извещению N 23000004080000000004 (лот N 2 и лот N 3) - торги проводятся в форме электронного аукциона.

Таким образом, к указанным в извещении N 23000004080000000004 (лот N 2 и лот N 3) правоотношениям применяются нормы частей 11 и 12 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ.

Соответственно, довод заявителя о том, что в извещении указаны неверные сроки заключения договора аренды, является обоснованным.

Таким образом, рассмотрев материалы дела, Комиссия приходит к выводу, что в связи с нарушением Администрацией МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области требований действующего законодательства, необходима выдача предписания об отмене Протоколов рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества в электронной форме и Протоколов об итогах, а также о внесении изменений в Извещения (информационное извещение N 23000004080000000004 (лот N 2 и лот N 3) на сайте https://torgi.gov.ru).

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", комиссия,

1. Признать жалобу <...> обоснованной.

2. Выдать Администрации МО "Н" Мелекесского района Ульяновской области предписание об отмене Протоколов рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества в электронной форме и Протоколов об итогах, а также о внесении изменений в Извещения (информационное извещение N 23000004080000000004 (лот N 2 и лот N 3) на сайте https://torgi.gov.ru).

3. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Ульяновского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по статье 7.30.5 КоАП РФ.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в суд или арбитражный суд.

Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.