Решение Новосибирское УФАС России от 25.05.2026 N 054/01/18.1-1293/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...> - заместитель руководителя управления - начальник отдела по борьбе с картелями, председатель Комиссии;

<...> - начальник отдела контроля органов власти, член Комиссии;

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти, член Комиссии;

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу <...> (вх. N 9378-ЭП/26 от 14.05.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровым номером <...>, площадью 2 655 кв. м, местоположение: <...>, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, магазины 4.4, общественное питание 4.6, спорт 5.1. На официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000110 от 27.04.2026 г.,

в присутствии представителя Администрации города Обь Новосибирской области <...> (по доверенности N 28 от 29.04.2026);

в отсутствии <...>, надлежащим образом уведомленной о времени и месте рассмотрения жалобы,

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба <...> (вх. N 9378-ЭП/26 от 14.05.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровым номером <...>, площадью 2 655 кв. м, местоположение: <...>, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, магазины 4.4, общественное питание 4.6, спорт 5.1. На официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000110 от 27.04.2026 г.

Заявитель сообщает следующее.

<...> считает, что при подготовке вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, что подтверждается нижеследующим.

1. Как указано в проекте договора аренды вышеуказанного земельного участка,

Арендодатель вправе изменить арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, как следует из вышеизложенного, договором аренды прямо предусмотрена возможность изменения размера ежегодной арендной платы, являющейся предметом аукциона.

Тогда как гласит п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования складывается на торгах.

Как указано в Постановлении Новосибирского УФАС России от 28.04.2023 N 054/04/7.32.4-700/2023, какие-либо критерии определения ставок арендной платы в случае предоставления земельного участка по результатам аукциона земельным законодательством не предусмотрены.

Как указано в Постановлении Новосибирского УФАС России от 28.04.2023 N 054/04/7.32.4-700/2023, "пункт договора аренды, в котором указано что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы, противоречит требованиям п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ".

Таким образом, из вышеизложенного следует, что вышеуказанные положения договора аренды, предусматривающие изменение арендной платы, нарушают требования п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ.

Сложившаяся правоприменительная практика комиссий региональных УФАС (УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО АЛТАЙСКОМУ КРАЮ, РЕШЕНИЕ от 19 апреля 2021 г. по делу N 022/10/18.1-318/2021;

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО АЛТАЙСКОМУ КРАЮ, РЕШЕНИЕ от 25 февраля 2019 г. по делу N 21-ОВ-19;

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН, РЕШЕНИЕ от 20 октября 2020 г. N 005/10/18.1-2844/2020;

Постановление Новосибирского УФАС России от 28.04.2023 N 054/04/7.32.4-700/2023;

Решение УФАС по Приморскому краю от 03.03.2025 г. по делу N 025/10/18.1-158/2025) гласит о том, что указанные нарушения являются существенными и влекут за собой аннулирование результатов торгов.

<...> считает, что возможность изменения арендной платы существенно нарушает ее права, как участника аукциона, необоснованно возлагая на нее дополнительные финансовые обременения, а также создавая полную неопределенность в вопросе размера арендной платы.

<...> считает, что вышеуказанное нарушение ограничило конкуренцию по данному лоту - другие потенциальные претенденты могли не подать заявки вследствие наличия указанного нарушения.

Об указанных нарушениях <...> узнала непосредственно перед проведением аукциона, в связи с чем у нее не было возможности обратиться к организатору аукциона за разъяснениями и дополнительной информацией.

Осознавая вышеуказанные нарушения при организации аукциона, <...> посчитала для себя неприемлемым подавать заявку и участвовать в данном аукционе, так как во-первых, вышеуказанные нарушения существенно ограничивали ее в правах на освоение земельного участка, а во-вторых, в случае ее победы она несла бы неоправданный риск в случае признания торгов недействительными (ст. 449 ГК РФ) по заявлению других участников аукциона либо надзорных органов, со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями. В частности, в случае победы <...> в аукционе и последующей отмены результатов аукциона у нее возникли бы убытки в виде упущенной выгоды. Кроме того, при отмене результатов аукциона победитель будет вынужден привести земельный участок в первоначальный вид, убрать все возведенные постройки, ограждения и т.д., что также приведет к значительным и неоправданным убыткам.

<...> считает, что вышеуказанные нарушения со стороны организатора аукциона повлекли нарушение моих гражданских прав на осуществление хозяйственной деятельности, лишив ее возможности приобрести земельный участок в законной процедуре торгов.

<...> считает, что указанные нарушения влияют на цену предмета аукциона и ограничивают конкуренцию.

<...> считает, что для восстановления ее нарушенных прав организатор аукциона обязан привести аукционную документацию в соответствие с действующим законодательством и заново организовать аукцион.

Администрация города Обь Новосибирской области представила следующее возражение на жалобу <...>

Администрация города Обь Новосибирской области сообщает, что ознакомившись с доводами заявителя, со ссылкой на нормы действующего законодательства и сложившуюся правоприменительную практику, считает жалобу <...> необоснованной и не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отсутствие у заявителя права на обжалование действий организатора торгов в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Порядок рассмотрения жалоб на нарушение процедуры торгов установлен статьей 18.1 Закона О защите конкуренции. Согласно данной норме, воспользоваться правом на обжалование могут лица, чьи права и законные интересы были прямо нарушены оспариваемыми действиями (бездействием).

Таким образом, по правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подававшим заявку на участие в торгах, в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах.

При этом лицо, не подававшее заявку на участие в торгах, должно обосновать нарушение своих прав или законных интересов в результате нарушения порядка организации и проведения торгов. Следовательно, только при соблюдении совокупности указанных условий жалоба лица, не подававшего заявку на участие в торгах, может быть принята к рассмотрению антимонопольным органом.

Данная позиция подтверждается Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 N 21АП-10888/24 по делу N А83-657/2024 (подтверждено кассацией).

Из содержания жалобы, а также имеющейся документации в части указанной процедуры следует, что <...> не являлась и не пыталась стать участником торгов, заявку на участие в аукционе не подавала, участие в процедуре не принимала.

Таким образом, ее права как потенциального участника оборота не могут считаться затронутыми, поскольку она добровольно отказалась от реализации своего права на участие в торгах.

По существу доводов жалобы в части невозможности изменения размера годовой арендной платы Администрация города Обь Новосибирской области полагает необходимым отметить следующее.

Включение в проект договора аренды условия о возможности изменения арендной платы арендодателем (не чаще одного раза в три года и не ранее чем через три года после заключения договора, на основании рыночной оценки) не противоречит Земельному кодексу и Гражданскому кодексу Российской Федерации по следующим основаниям:

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо допускает изменение арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Часть 3 вышеуказанной статьи устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, включение в договор условия об изменении арендной платы является стандартной и допустимой практикой.

Оспариваемое условие устанавливает разумные ограничения на изменение арендной платы - не чаще одного раза в три года и не ранее чем через три года после заключения договора. Таким образом, арендатор получает гарантию стабильности размера арендной платы на протяжении не менее трех лет с момента заключения договора.

Ссылка заявителя на пункт 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации является несостоятельной. Указанная норма определяет, что по результатам аукциона определяется ежегодный размер арендной платы. Однако это не означает, что данный размер не может быть впоследствии изменен в установленном договором порядке. В договоре аренды, заключаемом на длительный срок (особенно при многоэтажной жилой застройке), экономические условия могут существенно меняться. Возможность пересмотра арендной платы в предусмотренных договором пределах не отменяет того факта, что начальный размер арендной платы определен именно по результатам аукциона и является результатом конкурентной борьбы.

Рассмотрев материалы жалобы, выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, комиссия Новосибирского УФАС России установила следующее.

Согласно п. 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в соответствии с правилами настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены при осуществлении мероприятий по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства либо при предъявлении требования осуществить мероприятия по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, не предусмотренные статьей 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и (или) получить документы, сведения, материалы, согласования, не включенные в предусмотренный законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Таким образом, жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подававшим заявку на участие в торгах, в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах. Воспользоваться правом на обжалование могут лица, чьи права и законные интересы были прямо нарушены оспариваемыми действиями (бездействием).

<...> не являлась участником торгов, заявку на участие в аукционе не подавала, участие в процедуре не принимала, жалоба не касается размещения информации о проведении торгов или порядка подачи заявок на участие в торгах.

Следовательно, жалоба <...> не подлежит рассмотрению в порядке статьи 18.1 ФЗ "О защите конкуренции".

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России

Рассмотрение жалобы <...> (вх. N 9378-ЭП/26 от 14.05.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровым номером <...>, площадью 2 655 кв. м, местоположение: <...>, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, магазины 4.4, общественное питание 4.6, спорт 5.1. На официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000110 от 27.04.2026 г. прекратить.

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.