Решение Удмуртское УФАС России от 17.06.2025 N 018/10/18.1-670/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Удмуртской Республике по рассмотрению обращений на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия Удмуртского УФАС России, Комиссия) на основании пункта 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 14.04.2015 N 247/15 "О порядке ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требованиях к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра" (далее - Приказ ФАС от 14.04.2015 N 247/15), в составе:

председатель Комиссии: <...> - руководитель управления,

члены Комиссии: <...> - старший государственный инспектор отдела контроля закупок, <...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля закупок, кворум соблюден,

рассмотрев обращение Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска (вх.4233-ЭП/25 от 02.06.2025) о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона ООО "С" (ИНН <...>)(далее - Общество, Победитель торгов) в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:050947:1493, с адресом: Удмуртская Республика, г. Ижевск, площадью 3913 кв. м, с разрешенным использованием: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6). Многоквартирные жилые дома 18 этажей и выше (номер извещения в системе ГИС Торги - 22000013180000000207),

на заседании Комиссии

в присутствии

представителя ООО "С" - <...> (доверенность от 16.06.2025 N 25),

в отсутствие Организатора торгов, уведомленного надлежащим образом,

02.06.2025 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Удмуртской Республике поступило обращение Организатора торгов (вх.N 4233-ЭП/25) о включении в реестр недобросовестных участников аукциона сведений в отношении участника аукциона ООО "С"

Установлено, что 07.04.2025 Организатор торгов разместил в системе ГИС-Торги извещение о проведении аукциона.

Начальная цена договора установлена в размере - 13 692 330,47 рублей.

Дата начала подачи заявок: 08.04.2025.

Дата окончания подачи заявок: 25.04.2025.

Дата проведения торгов: 30.04.2025.

Согласно протоколу о результатах аукциона в электронной форме от 30.04.2025 поступило две заявки. Победителем аукциона признано ООО "С"

Согласно пояснениям Победителя торгов, договор не был подписан по причине отсутствия в аукционной документации полной информации о наличии обременений земельного участка. После признания Общества победителем, Обществом было обнаружено следующее:

1. В юго-восточном направлении от земельного участка находится действующая котельная, работающая на газу и резервным мазутным топливе, мощностью 7, 2 Гкал в час. Источником вредного влияния на среду обитания человека является труба, высотою 34 м.

Вместе с тем, согласно пункту 4.2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов":

- тепловые электростанции (ТЭС) эквивалентной электрической мощностью 600 мВт и выше, использующие в качестве топлива уголь и мазут, относятся к предприятиям первого класса и должны иметь СЗЗ не менее 1 000 м, работающие на газовом и газомазутном топливе, относятся к предприятиям второго класса и должны иметь СЗ3 не менее 500 м.

- ТЭЦ и районные котельные тепловой мощностью 200 Г кал и выше, работающие па угольном и мазутном топливе, относятся ко второму классу с СЗЗ не менее 500 м, работающие на газовом и газомазутном топливе (последний - как резервный), относятся к предприятиям третьего класса с СЗЗ не менее 300 м.

2. В северо-восточном направлении от участка находится вышка сотовой связи.

Согласно СанПиН при размещении антенн радиостанций гражданского диапазона с эффективной излучаемой мощностью от 1000 до 5000 Вт должна быть обеспечена невозможность доступа людей и отсутствие соседних строений па расстоянии не менее 25 м от любой точки антенны независимо от ее типа и направления излучения.

3. Согласно Приложению 2 к Постановлению Правительства УР от 14.12.2007 г. N 191 "Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны месторождения минеральных вод, используемых санаториями "М" и "Строитель" в г. Ижевске Удмуртской Республике" в западной части земельного участка бессрочно установлена ЗОУИТ в виде запрета вырубки любых зеленых насаждений.

Таким образом, общая площадь участка непригодна для использования его по назначению, предусмотренному в ЕГРН и по условиям аукционной документации.

Указанные выше обстоятельства по своей сути делают крайне затруднительным (или невозможным) реализацию мероприятий по архитектурно- строительному проектированию согласно ст. 48 ГрК РФ, приведут к отрицательному заключению экспертизы проектной документации согласно ст. 49 ГрК РФ, невозможности получения разрешения на строительство согласно ст. 51 ГрК РФ, что в целом не позволит на земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, а значит и не позволит реализовать экономический интерес победителя к земельному участку.

Комиссией установлено, что 13.05.2025 Организатор торгов направил победителю аукциона посредством электронной площадки подписанный проект договора аренды земельного участка. Регламентированный срок подписания договора Победителем - 27.05.2025. Проект договора Обществом не подписан.

Проведение аукциона по продаже земельного участка осуществляется в порядке, установленном в ст. 39.12 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно части 7 статьи 39.12 ЗК РФ заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить заявителю внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

В соответствии с пункта 17 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, по результатам аукциона договор аренды земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона. Уполномоченным органом победителю направляется три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Не допускается заключение указанного договора ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Согласно пункту 30 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии 20 настоящей статьи, в течение десяти дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

В соответствии с пунктом 27 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

Включение сведений о лице в Реестр недобросовестных участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по существу является санкцией за недобросовестное поведение участников аукционов, выражающееся в неправомерном нарушении положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Реестр недобросовестных участников аукциона служит инструментом, обеспечивающим реализацию целей регулирования отношений, определенных в ст. 39.12 ЗК РФ, для осуществления добросовестной конкуренции и предотвращения злоупотреблений в сфере земельных отношений, следовательно, является механизмом защиты государственных и муниципальных заказчиков от недобросовестных действий участников (исполнителей).

Из системного толкования части 27 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ следует, что основанием для включения в Реестр недобросовестных участников аукциона является только такое уклонение лица от заключения договора, которое предполагает его недобросовестное поведение, совершение им умышленных действий (бездействия).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 30.07.2001 N 13-П, от 21.11.2002 N 15-П, меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Применяемые государственными органами санкции должны отвечать требованиям Конституции Российской Федерации, соответствовать принципу юридического равенства, быть соразмерными защищаемым Конституцией Российской Федерации целям и ценностям, исключать возможность их произвольного истолкования и применения.

С учетом изложенного, при рассмотрении вопроса о признании участника закупки уклонившимся от заключения договора уполномоченный орган исполнительной власти не должен ограничиваться формальным установлением факта нарушения Закона и обязан всесторонне исследовать все обстоятельства дела, дать оценку существенности нарушения, степени вины участника, ущербу, нанесенному заказчику.

Термин "уклонение от заключения контракта" предполагает не только формальное нарушение требований законодательства, но и отсутствие реального намерения заключить и исполнить договор, в связи с чем для включения в реестр недобросовестных участников аукциона по данному основанию, помимо факта нарушения, необходимо установить направленность воли и недобросовестный характер поведения победителя аукциона.

Изучив предоставленные пояснения и доказательства, Комиссия Удмуртского УФАС России пришла к следующим выводам.

Аукционная документация, проект договора, ГПЗУ N РФ-18-3-26-0-00-2025-0355-0 содержали информацию о следующих обременениях земельного участка - земельный участок полностью расположен во II зоне округа горно-санитарной охраны месторождения минеральных вод санаториями "М" и "Строитель", реестровый помер 18:26-6.2080;

На территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, а также всякие действия, которые могут привести к изменению состава или истощению запасов минеральных вод, загрязнению воздушного бассейна, или оказать иное неблагоприятное влияние на совокупность ландшафтно-климатических факторов и санитарное состояние курорта, в том числе вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок. - раздел 2 Приложения N 2 к постановлению Правительства Удмуртской Республики от 14.12.2007 года N 191 "Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны месторождения минеральных вод, используемых санаториями "М" и "Строитель" в городе Ижевске Удмуртской Республики". ЗОУИТ установлена бессрочно.

Таким образом, довод Общества о том, что в документации не содержится информация о запрете вырубки зеленых насаждений не является обоснованным.

Правила установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон утверждены Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2018 г. N 222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон".

Согласно пункту 1 Правил Санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека (далее - объекты), в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

В силу пункта 3 Правил решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы по результатам рассмотрения заявлений об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон.

Документов, подтверждающих наличие на земельном участке санитарно-защитных, установленных решением Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальными органами Обществом на заседании Комиссии не представлено.

Более того, согласно письму Общества от 25.05.2025 N 167, направленного в адрес ООО "У", Общество указывает, что санитарно-защитная зона от трубы котельной и санитарно-защитная зона от вышки сотовой связи документарно не установлены.

Таким образом, Организатор торгов объективно не мог разместить информацию об обременении земельного участка вышеуказанными санитарно-защитными зонами в виду их отсутствия. Наличие у Общества сомнений в том, что санитарно-защитные зоны необоснованно не установлены Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека не снимает с Общества обязанности по заключению договора аренды, заключаемого по результату проведения торгов.

Более того, с даты размещения извещения о проведении аукциона до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе у Общества имелось 30 календарных дней для ознакомления с документацией и осмотра земельного участка, ознакомлением с информацией из отрытых государственных реестров. При появлении сомнений в полноте и достоверности документации, а также экономической целесообразности приобретения участка Общество имело право отозвать поданную заявку, однако своим правом на отзыв заявки не воспользовалось. Имеющиеся сомнения Общества не дают ему права неподписания договора после определения победителя.

В свою очередь, заключение договора аренды не лишает Общества возможности по взысканию с Организатора торгов убытков в судебном порядке в случае нарушения его прав при проведении торгов.

Руководствуясь статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 12 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 14.04.2015 N 247/15 "О порядке ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требованиях к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра" Комиссия Удмуртского УФАС России,

Сведения в отношении ООО "С" (ИНН <...>) в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:050947:1493, с адресом: Удмуртская Республика, г. Ижевск, площадью 3913 кв. м, с разрешенным использованием: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6). Многоквартирные жилые дома 18 этажей и выше (номер извещения в системе ГИС Торги - 22000013180000000207) включить в реестр недобросовестных участников аукциона.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение трех месяцев в Арбитражный суд Удмуртской Республики.