Решение Ленинградское УФАС России от 14.07.2025 N 047/10/18.1-1274/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 07.07.2025 N 168/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседаниях Комиссии 07.07.2025, 14.07.2025 представителей сторон по доверенностям:

от организатора торгов - Администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): В..,

в отсутствие представителя заявителя - Н.. (далее - Заявитель) (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

в отсутствие представителя оператора электронной площадки - АО "С" (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Заявителя (вх. N 6529-ЭП/25 от 27.06.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 47:06:0103004:316, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Лодейнопольский м. р, Лодейнопольское г.п, <...> (изв. N 22000017450000000192, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением от 01.07.2025 N АВ/6189/25 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

Уведомлением от 08.07.2025 N АВ/6381/25 Ленинградским УФАС России срок рассмотрения жалобы продлен.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителя Организатора торгов, Комиссия пришла к следующим выводам.

23.05.2025 на официальном сайте http://torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" опубликовано извещение N 22000017450000000192 о проведении аукциона (далее - извещение).

Комиссией установлено, что информация об аренде земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

1. Согласно доводам Заявителя в извещении не указаны все виды разрешенного использования зу.

Комиссией установлено, что согласно извещению вид разрешенного использования - склады. Участок расположен в территориальной зоне П-2 "зона размещения объектов производственного назначения IV и V класса опасности".

В соответствии с Областным законом Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз "О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области" полномочия по градостроительной деятельности, в том числе утверждение и внесение изменений в правила землепользования и застройки, отнесены к полномочиям органа исполнительной власти Ленинградской области - Комитет градостроительной политики Ленинградской области.

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования Лодейнопольское городское поселение Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, утвержденные приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 26.03.2021 N 32 для зоны П-2 "зона размещения объектов производственного назначения IV и V класса опасности" установлены следующие виды разрешенного исспользования:

1. Основные виды разрешенного использования:

- Хранение автотранспорта,

- Коммунальное обслуживание,

- Предоставление коммунальных услуг,

- Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг,

- Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях,

- Проведение научных исследований,

- Проведение научных испытаний,

- Деловое управление,

- Служебные гаражи,

- Объекты дорожного сервиса,

- Производственная деятельность,

- Строительная промышленность,

- Склады,

- Складские площадки,

- Историко-культурная деятельность,

- Специальное пользование водными объектами,

- Земельные участки (территории) общего пользования.

2. Условно разрешенные виды использования:

- Бытовое обслуживание,

- Амбулаторно-поликлиническое обслуживание,

- Ветеринарное обслуживание,

- Амбулаторное ветеринарное обслуживание,

- Приюты для животных,

- Связь,

- Обеспечение внутреннего правопорядка.

3. Вспомогательные виды разрешенного использования:

- Предоставление коммунальных услуг,

- Общественное питание,

- Служебные гаражи,

- Склады,

- Складские площадки,

- Стоянки транспорта общего пользования.

Комиссия установила, что согласно Апелляционному определению Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14.06.2022 в соответствии с абзацем восьмым Письма ФАС России от 25.09.2020 N ИА/83159/20 (далее - Письмо) организатору торгов в извещении о проведении аукциона необходимо указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки, что соответствует земельному законодательству.

В абзаце седьмом Письма содержится вывод о том, что предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков. Данный вывод полностью соответствует целям разработки правил землепользования и застройки, определенным в пункте 4 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14.06.2022, регулируя вопросы подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ЗК РФ в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 устанавливает, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в частности, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В случае, если орган местного самоуправления установит несколько основных видов разрешенного использования земельного участка в правилах землепользования и застройки, отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о всех видах разрешенного использования этого земельного участка, будет противоречить требованиям, установленным в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Комиссией установлено, что согласно извещению вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса. Участок расположен в территориальной зоне П-2 "зона размещения объектов производственного назначения IV и V класса опасности".

Таким образом, Комиссией усматривается нарушение в действиях Организатора торгов подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. В доводах жалобы Заявитель также оспаривает положения договора аренда в части обязательств не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав.

Комиссией установлено, что согласно пункту 4.4.9 проекта договора аренды, приложенного в составе извещения о проведении аукциона, Арендатор обязан не заключать договоры и совершать сделки, следствием которых являются или могут являться какие-либо обременения предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного уведомления Арендодателя.

Комиссией установлено, что согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При этом пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Комиссией установлено, что в соответствии с извещением аукциона срок аренды земельного участка составляет 58 месяцев.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 постановления Пленума N 11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Вышеуказанная позиция подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Представитель Организатора торгов несоответствие оспариваемого пункта не отрицал, и пояснил, что в проекте договора аренды была допущена техническая ошибка.

Таким образом, учитывая тот факт, что срок аренды не превышает 5 лет, Комиссия приходит к выводу о том, что довод Заявителя обоснован, положения проекта договора аренды, приложенного в составе аукционной документации, противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

3. В доводах жалобы Заявитель отмечает, что Организатор торгов установил срок аренды в нарушение положений земельного законодательства.

Комиссией установлено, что согласно извещению срок аренды земельного участка, выставленного на торги, 4 года 10 месяцев (58 месяцев).

При этом, согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с извещением размер земельного участка с кадастровым номером 47:06:0103004:316 составляет 1000 кв. м, максимальный процент застройки - 60%, этажность - 4.

Комиссией установлено, что согласно пункту 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя, в том числе, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Комиссией также установлено, согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/ПР срок необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м составляет 29 месяцев.

На основании вышеизложенного следует, что на земельном участке, являющемся предметом аукциона площадью 1000 кв. м, может быть построен объект капитального строительства площадью 2400 кв. м (1000 кв. м * 60% * 4 эт. = 2400 кв. м). Следовательно, срок аренды с учетом требований пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ составляет 58 месяцев (29 * 2) - 4 года 10 месяцев.

Таким образом, ввиду того, что Заявитель явку на заседание Комиссии не обеспечил, доказательств обратного в материалы дела не представил, Комиссия приходит к выводу о необоснованности довода.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу Н. (вх. N 6529-ЭП/25 от 27.06.2025) на действия организатора торгов - Администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 47:06:0103004:316, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Лодейнопольский м. р, Лодейнопольское г.п, <...> (изв. N 22000017450000000192, лот N 1) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 9 статьи 39.22 ЗК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений путем аннулирования торгов;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.