Решение Ярославское УФАС России от 11.06.2025 N 076/01/18.1-679/2025

резолютивная часть решения оглашена

В полном объеме решение изготовлено

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области по рассмотрению жалоб (далее - Комиссия), поданных в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в составе:

Председатель комиссии -,

Члены комиссии:

рассмотрев в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" жалобу гр. Д (далее - Заявитель) на действия Организатора аукциона при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

В адрес Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области (далее - Управление) поступила и была рассмотрена жалоба Д. (далее - Заявитель) на действия Организатора аукциона.

В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, уведомление о принятии жалобы к рассмотрению направлено Заявителю по электронной почте, Организатору торгов - по электронной почте (исх. N ОМ/6126/25 от 28.05.2025).

Рассмотрение жалобы назначено на 04.06.2025 г. в 14 часов 00 минут. В назначенное время и дату рассмотрение состоялось. На рассмотрении жалобы присутствовали представители Организатора аукциона, действующие на основании доверенности. Заявитель на рассмотрение жалобы явку не обеспечил, ходатайств не направлял. Рассмотрение жалобы было продлено. Определением о продлении срока рассмотрения жалобы рассмотрение жалобы было назначено на 09.06.2025 г. 14 часов 00 мин. В назначенное время и дату рассмотрение состоялось, Заявитель явку не обеспечил, от Организатора торгов присутствовали представители. Организатор аукциона требования не признает, считает жалобу Заявителя необоснованной.

Обжалуемые торги - аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме на электронной площадке,Извещение о проведении аукциона (далее - Извещение) опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее - Официальный сайт торгов). Организатор аукциона - Администрация. Обжалуемые действия организатора аукциона - Организатором аукциона в извещении не указана требуемая в соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса информация, тем самым нарушен порядок проведения аукциона по ряду оснований, также проект договора аренды земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства и содержит условия получения земельного участка в обход торгов.

Изучив материалы дела, заслушав доводы Организатора аукциона Комиссия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества регулируется статьями 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Сведения, которые должно содержать Извещение о проведении аукциона предусмотрены пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно доводам Заявителя, извещение о проведении аукциона не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, не указаны все виды разрешенного использования земельного участка, отсутствуют сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусмотренные п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, которые так же урегулированы ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Рассмотрев вышеуказанный довод комиссия пришла к следующим выводам. В пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ сформулированы императивные требования о том, что извещение о проведении аукциона должно содержать, информацию о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно Извещению, характеристика предмета аукциона следующая: Кадастровый номер 44:23:143103:46, Площадь 1997 кв. м, Местоположение: относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир д. Герасимово, примерно в 470 м. По направлению на юго-запад от ориентира. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Вид разрешенного использования: складские площадки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор). В соответствии с Классификатором на земельных участках с видом разрешенного использования с кодом 6.9.1 "Складские площадки" разрешается - временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации подразделяются на категории в том числе, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Постановлением от 13 сентября 2023 г. N 278-а утверждены Правила землепользования и застройки Чухломского сельского поселения Чухломского муниципального района Костромской области (далее - Правила ПЗЗ Чухломского сельского поселения).

Статьей 20 Правил ПЗЗ Чухломского сельского поселения установлено, что зональный принцип установления прав использования недвижимости состоит в том, что на каждый земельный участок распространяются все регламенты и, соответственно, все виды разрешенного использования, установленные для территориальной зоны. Тем самым предоставляется возможность свободы выбора в пределах, установленных местным самоуправлением.

В статье 23, вышеуказанных правил ПЗЗ указаны территориальные зоны, выделенные на карте градостроительного зонирования территории Чухломского сельского поселения.

На карте градостроительного зонирования сельского поселения выделены следующие виды территориальных зон:

1.0. СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

2.0. ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА

3.0.ОБЩЕСТВЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

4.0 ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО

5.0.ОТДЫХ (РЕКРЕАЦИЯ) 6.0 ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

6.1 Недропользование

6.3 Легкая промышленность

6.4 Пищевая промышленность

6.6 Строительная промышленность

6.8 Связь 6.9

Склады

6.9.1 Складские площадки

7.0. ТРАНСПОРТ 12.0. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ (ТЕРРИТОРИИ) ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Из информации отраженной в Извещении, следует, что вид разрешенного использования с кодом 6.9.1 "Складские площадки", таким образом (и согласно пояснениям Организатора аукциона) земельный участок находится в территориальной зоне "Производственная деятельность".

В соответствии с ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Согласно с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 36, п. п. 1 и 3 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Как следует из Письма Федеральной антимонопольной службы от 25.09.2020 N 2025-7769 6 ИА/83159/20, организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки. Согласно статьи 23.6 ПЗЗ Чухломского сельского поселения территориальная зона 6.0. "Производственная деятельность" предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовление вещей промышленным способом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.1, 6.3, 6.4,6.6, 6.8, 6.9, 6.9.1.

Согласно вышеизложенного, с учетом статьи 20 ПЗЗ Чухломского сельского поселения, на земельный участок, находящийся в территориальной зоне "Производственная деятельность" распространяются все виды разрешенного использования, установленные для данной территориальной зоны.

Извещении о проведении аукциона данная информация отражена не в полном объеме. В ст. 1 ГрК РФ под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6); под территориальной зоной - зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7); градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (п. 9).

Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 36, п. п. 1 и 3 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Так же, в силу подпункту 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если, в том числе в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Таким образом, ЗК РФ устанавливает невозможность проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в отсутствие вышеуказанной информации.

В силу того, что территориальная зона 6.0. "Производственная деятельность" предусматривает размещение объектов капитального строительства Организатором аукциона в извещении должны быть указаны сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, не указание данных сведений является нарушением пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Согласно пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно технического обеспечения, за исключение случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015). Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Комиссией по рассмотрению настоящей жалобы установлено, что п. 4.3.2. и п. 4.3.3 проекта договора аренды установлено: "Передавать участок в субаренду без согласия Арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами. Передавать права и обязанности без согласия Арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами".

Таким образом, данное условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), разрешающие и в то же время запрещающее арендатору уступать права по договору, может привести к заблуждению арендатора в части ограничения законодательством его прав уступать права по договору и осуществлять перевод по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу Д. на действия Организатора обоснованной.

2. Признать Организатора аукциона, Администрацию Чухломского муниципального района Костромской области нарушившим пп. 4 п. 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

3. Выдать Организатору торгов, Администрации Чухломского муниципального района Костромской области обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Управления для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства по выявленному факту нарушения антимонопольного законодательства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.

За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Резолютивная часть решения оглашена по окончании рассмотрения дела и приобщена к материалам дела.