Решение Приморское УФАС России от 04.06.2025 N 025/10/18.1-516/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе: Заместитель председателя комиссии: <...> - начальник отдела контроля торгов и органов власти;

Члены комиссии:

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля торгов и органов власти;

<...> - специалист-эксперт отдела контроля торгов и органов власти, рассмотрев жалобу К. (далее - Заявитель),

в отсутствие Заявителя и Организатора торгов,

В Приморское УФАС России поступила жалоба <...>, на действия Организатора торгов - Управление архитектуры, градостроительства и рекламы Администрации Находкинского городского округа при проведении электронного аукциона на Лот N 3. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:31:010407:3979 (извещение N 21000010280000000513 на сайте "ГИС Торги").

По мнению Заявителя, Организатор торгов нарушил требования действующего законодательства в части установленных положений документации, а именно:

1. Организатор торгов указал недостоверные сведения о земельном участке;

2. Организатор торгов не указал сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

3. Организатор торгов ограничил использование земельного участка;

4. Организатор торгов указал противоречивые положения в договоре аренды;

5. Организатор торгов неверно определил срок аренды земельного участка.

Управлением архитектуры, градостроительства и рекламы администрации Находкинского городского округа (далее - Организатор торгов) 02.04.2025 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (ww.torgi.gov.ru) (далее - официальный сайт) в сети Интернет размещено извещение 21000010280000000513, лот N 3. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:31:010407:3979.

Аукцион проводился на основании постановления администрации Находкинского городского округа от 26.02.2025 N 334 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3979, расположенного в границах Находкинского городского округа, с видом разрешенного использования: специальная деятельность (12.2.)".

Аукцион проводился в соответствии со статьями 39.11, 39.12. 39.13 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), регламентом торговой секции "Приватизация, аренда и продажа прав" универсальной торговой платформы АО "С".

Оценив письменные доводы, изложенные Заявителем, Организатором торгов, рассмотрев материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. Довод жалобы о том, что в извещении о проведении торгов неверно указана допустимая площадь капитального сооружения (7498 кв. м), Комиссия находит обоснованным в силу следующего.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно извещению о проведении торгов, площадь реализуемого земельного участка составляет 8556 кв. м, максимальный процент застройки - 60%, предельное количество этажей - 3. Таким образом, максимально допустимая площадь объекта капитального строительства на указанном земельном участке должна составлять 15400,8 кв. м (8556 (площадь земельного участка) х 3 (этажность) х 60% (процент застройки).

Таким образом Организатором торгов неверно указаны допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, довод жалобы обоснован.

2. Согласно пункту 20 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - это сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей.

Вместе с тем, в Извещении Организатор торгов указал информацию относительно только теплоснабжения и водоснабжения.

Согласно позиции ФАС России отсутствие в извещении о проведении аукциона информации о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может повлиять на количество потенциальных участников аукциона, которые принимали решение о целесообразности своего участия в торгах исходя из информации в составе извещения о проведении торгов, и привести к ограничению конкуренции.

Комиссией установлено, что извещение о проведении аукциона не содержит исчерпывающих сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что является нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. В соответствии с п. 3.2.2. проекта Договора аренды, являющегося приложением о проведении аукциона указано: Арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно под цели, указанные в п. 1.2., п. 1.3. настоящего Договора.

В пункте 1.2. Договора указано, что земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: специальная деятельность (12.2).

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор), вид разрешенного использования "Специальная деятельность" предполагает размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки).

Вместе с тем, пунктом 1.3. Договора установлено, что цель использования земельного участка - строительство объекта капитального строительства по сбору и переработке строительных отходов.

Таким образом, Организатор торгов нарушил подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекс Российской Федерации, поскольку целевое назначение земельного участка, установленное в проекте договора аренды, противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

4. Пунктом 5.5 Договора аренды определено, что Договор аренды прекращается вследствие смерти Арендатора, если это не нарушает требований раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации (для физических лиц). По мнению Заявителя данный пункт противоречив и не правомерен.

В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Наследование регулируется ГК РФ и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Пунктом 1 статьи 1116 ГК РФ установлено, что к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства.

К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение любых таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. В рассматриваемом случае иное предусмотрено договором. Таким образом, довод заявителя о том, что договор аренды не может быть прекращен вследствие смерти Арендатора, Комиссия находит необоснованным.

5. Для земельных участков, реализуемых на торгах, применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве необходимого срока, установлен приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - приказ Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр).

По пункту 1 приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

В Приложении установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства).

Согласно Приложению, для объектов площадью от 5000 кв. м до 10000 кв. м общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 33 месяца.

Согласно извещению о проведении аукциона площадь земельного участка (объекта торгов) составляет 8556 кв. м, максимально возможный процент застройки - 60%, предельное количество этажей объекта - 3.

Соответственно:

8556 кв. м x 60% x 3 этажей = 15 400,8 кв. м.

Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект строительства общей площадью не более 15 400,8 кв. м, что в соответствии с приказом Минстроя (пункт 1 таблицы приложения к приказу Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр) составляет 44 месяца.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен составлять 88 месяцев (44*2).

Вместе с тем, срок аренды, установленный Организатором торгов составляет 66 месяцев.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу, что срок аренды земельного участка, установленный Организатором торгов, противоречит земельному законодательству.

Следовательно, Комиссия усматривает в действиях Организатора торгов нарушение пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Комиссия Приморского УФАС России приняла решение выдать предписание об устранении нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов - Управление архитектуры, градостроительства и рекламы Администрации Находкинского городского округа при проведении электронного аукциона на Лот N 3. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:31:010407:3979 (извещение N 21000010280000000513 на сайте "ГИС Торги") обоснованной.

2. Признать, что Организатор торгов допустил нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

3. Выдать обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы по существу, может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с даты его принятия.