Решение Воронежское УФАС России от 30.05.2025 N 036/10/39.12-110/2023

Резолютивная часть решения объявлена 28.05.2025

Решение в полном объеме изготовлено 30.05.2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области по рассмотрению обращений в порядке, предусмотренном Порядком ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра, утвержденным приказом ФАС России от 14.04.2015 N 247/15 (далее - Порядок) (далее - Комиссия) в составе:

К. - председатель Комиссии, заместитель руководителя управления;

А. - член Комиссии, заместитель начальника отдела;

С. - член Комиссии, ведущий специалист-эксперт,

в присутствии, представителя министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области <...> (по доверенности), в отсутствие надлежащим образом уведомленного <...>,

руководствуясь п. 34 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Порядком,

24.01.2023 Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области (далее - Воронежское УФАС России, Управление) в соответствии с Порядком, приняло к рассмотрению обращение министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ранее - департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области) (далее по тексту Минимущества ВО, Уполномоченный орган) о включении в Реестр недобросовестных участников аукциона (далее - РНУА) сведений о <...>, в связи с уклонением от заключения договора по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208020:304, расположенного по адресу: г. Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-д Ясный, 10 (извещение на официальном сайте РФ N 010422/1729542/03 от 01.04.2022) (далее - Аукцион).

Обращение соответствует требованиям Порядка и принято к рассмотрению.

Рассмотрение назначено на 10 часов 30 минут (по московскому времени) 01.02.2023. О времени и месте рассмотрения стороны уведомлены посредством электронной почты. <...> дополнительно уведомлен посредством телеграфной связи.

08.02.2023, в связи с рассмотрением арбитражными судами дела N А14-15221/2022 по исковому заявлению Г. о признании недействительным Аукциона, рассмотрение обращения было приостановлено.

После возобновления рассмотрение назначено на 11 часов 30 минут (по московскому времени) 28.05.2025. О времени и месте рассмотрения стороны уведомлены посредством электронной почты. <...> дополнительно уведомлен посредством телеграфной связи.

Изучив поданное обращение, предоставленные доказательства, выслушав пояснения сторон, Комиссия установила следующее.

29.03.2022 Минимуществом ВО издан приказ N 711 о проведении Аукциона

01.04.2022 г., Уполномоченным органом, на сайте ГИС Торги размещено извещение о проведении Аукциона.

Предметом Аукциона являлось право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208020:304, расположенного по адресу: г. Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-д Ясный, 10. Начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) - 124 587 (сто двадцать четыре пятьсот восемьдесят семь) руб. 00 копеек.

<...> сформирована и подана заявка на участие в Аукционе, заявке присвоен N 01-524.

Протоколом N 263 рассмотрения заявок на участие в Аукционе от 13.05.2022 <...> допущен к участию в Аукционе.

Согласно протокола N 272 о результатах Аукциона от 17.05.2022, <...> признан победителем с ценовым предложением в размере 139 537 руб. 44 коп.

27.05.2022 Минимущество ВО направило <...> договор аренды земельного участка (заключенный по результатам аукциона).

В ответ <...> направлен протокол разногласий.

Письмом от 01.07.2022 <...> просил согласовать условия договора в соответствии с приложенным протоколом разногласий от 21.06.2022, которым исключил из договора аренды пункты 9.4. - 9.6., содержащие сведения об обязательствах соблюдать требования Закона Российской Федерации от 14.01.1993 N 4292-1 "Об увековечивании памяти погибших при защите Отечества", Закона Воронежской области от 29.04.2016 N 45-ОЗ "Об отдельных мерах по поддержке поведения поисковой работы на территории Воронежской области", Федерального закона от 25.06.2022 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ".

Письмом от 13.07.2022 N 52-17-16034 Минимущество ВО направило <...> проект договора, скорректированный с учетом требований, изложенных в протоколе разногласий от 21.06.2022.

Однако скорректированный договор <...> не подписан и в Уполномоченному органу не возвращен.

Согласно пиьсменным пояснениям представителя <...> После проведения Аукциона Минимуществом ВО в адрес <...> был направлен проект договора аренды, из которого следовало, что в отношении приобретенного на аукционе земельного участка установлены следующие ограничения прав на объект недвижимости:

- о расположении участка в пределах приаэродромных территорий (п. 9.4);

- о расположении участка в границах зон боевых действий на территории г. Воронежа в 1942-1943 годах (п. 9.5);

- об ограничениях, налагаемых на арендатора ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ" (п. 9.6).

Согласно извещению о проведении Аукциона в разделе "Описание прав и ограничений" указано: 434 кв. м, ограничено в использовании охранными зонами инженерно-технического обеспечения.

Также в проекте договора, размещенном на сайте torgi.gov.ru, отсутствовали условия договора аренды о вышеуказанных ограничениях прав на предмет аукциона.

В связи с противоречиями между направленным <...> Минимуществом ВО проектом договора аренды и аукционной документацией в части ограничений прав на объект недвижимости, Г. получил выписку из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208020:304, согласно которой земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории и в отношении него установлены ограничения.

По мнению представителя <...>, Уполномоченный орган не разместил в аукционной документации исчерпывающие сведения об ограничениях, в частности в извещении на проведение аукциона отсутствуют сведения об ограничениях, связанных с установлением приаэродромной зоны. Данное ограничение вводит запрет на размещение объектов по высоте и влияет на принятие решения об участии в аукционе потенциальным участником.

Указанные обстоятельства, помимо отказа от подписания договора, послужили основанием для обращения <...> в суд с исковым заявлением <...> о признании недействительным Аукциона (дело N А14-15221/2022).

В связи с тем, что результаты рассмотрения дела N А14-15221/2022 имеют значение для настоящего рассмотрения, рассмотрение обращения было приостановлено.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 по делу N А14-15221/2022 Аукцион был признан недействительным.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.05.2025 по делу N А14-15221/2022, решение суда первой инстанции, в части признания Аукциона недействительным, оставлено без изменения.

Изучив доводы обращения, выслушав пояснения сторон, с учетом выводов арбитражных судов по делу N А14-15221/2022, Комиссия приходит к следующим выводам.

На основании статьи 39.12 ЗК РФ, победитель аукциона признается уклонившимся от заключения договора купли-продажи земельного участка в случае, если в сроки, предусмотренные пунктом 30 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, он не направил Уполномоченному органу подписанный экземпляр договора аренды земельного участка.

В случае, если победитель аукциона, с которым заключается договор аренды земельного участка, в течение тридцати дней со дня направления Уполномоченным органом проекта указанного договора, не подписал и не представил в уполномоченный орган указанный договор, уполномоченный орган направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 статьи 39.12 ЗК РФ, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в РНУА.

В соответствии с п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, включаются в РНУА.

Основанием для включения в РНУА является такое уклонение лица от заключения договора, которое предполагает недобросовестное поведение.

Статьей 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Включение сведений о лице в РНУА является санкцией за недобросовестное поведение победителя аукциона, выразившееся в намеренном уклонении от заключения договора.

В реестр недобросовестных участников аукциона включаются сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ и которые уклонились от их заключения.

Довод <...> о том, что Минимуществом ВО в извещении о проведении Аукциона не указало на необходимость соблюдения требований Закона Российской Федерации от 14.01.1993 N 4292-1 "Об увековечивании памяти погибших при защите Отечества", Закона Воронежской области от 29.04.2016 N 45-ОЗ "Об отдельных мерах по поддержке поведения поисковой работы на территории Воронежской области", Федерального закона от 25.06.2022 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ" не принимается, поскольку данные требования были исключены Уполномоченным органом из текста договора аренды по итогам рассмотрения представленного индивидуальным предпринимателем Г. протокола разногласий.

Иные ограничения в использовании участка были отражены в извещении о проведении Аукциона. В частности, в извещении прямо указаны виды разрешенного использования участка: благоустройство территории, пешеходные улицы и дорог, проезды, велосипедные дорожки и указано на то, что участок предоставляется для целей, не связанных со строительством, без права изменения вида разрешенного использования и возведения капитальных объектов.

Кроме того, в извещении о проведении торгов в качестве ограничения в его использовании указано занятие 434 кв. м охранными зонами сетей инженернотехнического обеспечения.

Перечисленные в извещении о проведении торгов виды разрешенного использования земельного участка и ограничения в его использовании позволяли сделать вывод о возможностях эксплуатации участка и фактическом отсутствии коммерческой составляющей такой эксплуатации, что однако не помешало <...> подать заявку на участие в Аукционе и предложить наибольшую цену аренды.

Между тем, судами было установлено, что выставленный на торги земельный участок является землями общего пользования.

Согласно пп. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

С учетом изложенного, суды признали что Минимущество ВО не имело права выставлять такой земельный участок на торги, в связи с чем Аукцион был признан недействительным.

В силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, <...> уклонился от заключения заведомо недействительного договора. В связи с этим, у Комиссии отсутствуют основания для включения сведений об Г. в РНУА.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 12 Порядка, а также статьей 39.12 ЗК РФ, Комиссия,

Отказать во включении в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности сведений о <...>, в связи с уклонением от заключения договора по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208020:304, расположенного по адресу: г. Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-д Ясный, 10 (извещение на официальном сайте РФ N 010422/1729542/03 от 01.04.2022).

Настоящее решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в установленный законом срок.