Решение Пензенское УФАС России от 30.05.2025 N 058/10/39.12-331/2025

Комиссия Пензенского УФАС России по рассмотрению обращений о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Комиссия, Комиссия Управления) в составе:

- <...>;

- <...>;

- <...>,

при участии:

от заказчика - Управления муниципального имущества города Пензы:

- <...>, представителя по доверенности от 27.05.2025 N б/н;

в отсутствие <...> - лица, уклонившегося от заключения договора (уведомлен надлежащим образом);

рассмотрев обращение Управления муниципального имущества города Пензы о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона в отношении <...> в связи с уклонением <...> от заключения договора по итогам аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, площадью 677 кв. м, кадастровый номер: 58:29:1008007:892, разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства, Лот N 2 (извещение N 21000016520000000448 от 11.03.2025 размещено на сайте https://torgi.gov.ru/),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области поступило обращение Управления муниципального имущества города Пензы о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона в отношении <...> в связи с уклонением от заключения договора по итогам аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, площадью 677 кв. м, кадастровый номер: 58:29:1008007:892, разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства, Лот N 2 (извещение N 21000016520000000448 от 11.03.2025 размещено на сайте https://torgi.gov.ru/) (далее - Аукцион).

Приказом ФАС России от 14.04.2015 N 247/15 утвержден Порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра (далее - Порядок, Порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона).

В соответствии с пунктом 4 Порядка, сведения, предусмотренные пунктом 29 статьи 39.12 ЗК РФ (далее - сведения), за исключением сведений, указанных в подпункте 4 пункта 29 статьи 39.12 ЗК РФ, направляются территориальным органом федерального органа исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в соответствующий территориальный орган Федеральной антимонопольной службы.

Управлением муниципального имущества города Пензы для включения в реестр недобросовестных участников аукциона были представлены:

1. Сведения в отношении лица, уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка - <...>:

- сведения о месте нахождения лица: <...>;

- идентификационный номер налогоплательщика: ИНН <...>.

2. Дата проведения аукциона: 21.04.2025 в 10:00 (извещение N 21000016520000000448 от 11.03.2025 размещено на сайте https://torgi.gov.ru/, Лот N 2);

3. Дата признания аукциона несостоявшимся по причине подачи на участия в аукционе единственной заявки: 17.04.2025;

3. Копия протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе по продаже права в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов от 17.04.2025.

4. Копия документов, подтверждающего направление в адрес единственного участника торгов проекта договора купли-продажи земельного участка.

5. Протокол от 16.05.2025 об уклонении единственного заявителя на участие в электронном аукционе от заключения договора купли-продажи земельного участка.

6. Иные документы и сведения по Аукциону.

Заседание Комиссии Управления в соответствии с уведомлением-требованием от 22.05.2025 N ЕП/2283/25 назначено и проведено 28.05.2025 в 11 часов 00 минут.

26.05.2025 в Пензенское УФАС России от Управления муниципального имущества города Пензы поступили дополнительные документы и информация.

27.05.2025 в Пензенское УФАС России запрашиваемая информация поступила от электронной торговой площадки АО "С".

На заседании Комиссии Управления 28.05.2025 представитель Управления муниципального имущества города Пензы поддержал доводы, изложенные в обращении. Пояснил, что единственному участнику Аукциона <...> 21.04.2025 организатором торгов направлен проект договора купли-продажи земельного участка. В установленный законом срок (10 рабочих дней) <...> договор не подписан. Вместе с тем, 12.05.2025 (регламентированный срок для подписания договора) <...> в адрес Организатора торгов направлен протокол разногласий к договору.

По результатам анализа представленных документов и пояснений, Комиссией Управления установлено следующее.

11.03.2025 на официальном сайте www.torgi.gov.ru Управлением муниципального имущества города Пензы размещено извещение N 21000016520000000448 о проведении торгов в форме электронного аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, площадью 677 кв. м, кадастровый номер: 58:29:1008007:892, разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства, Лот N 2.

Данное извещение также размещено на ЭТП "С" (номер процедуры SBR012-2503110129).

Начальная цена - 1 760 000,00 рублей.

Размер задатка - 1 056 000,00 рублей (60,00%).

Согласно протоколу рассмотрения заявок по лоту N 2 на участие в Аукционе поступила одна заявка - от <...>, который был признан участником Аукциона.

<...> внесен задаток в размере 1056000,00 рублей.

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.12 Земельного Кодекса (далее - ЗК РФ) Организатором торгов принято решение о признании аукциона несостоявшимся

Согласно пунктам 11, 12, 13 статьи 39.13 ЗК РФ, а также извещению о проведении электронного аукциона по продаже в собственность земельных участков из состава земель населенных пунктов, по результатам проведения электронного аукциона по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка

По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

В соответствии с пунктом 30 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

В силу пункта 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Как установлено, протокол рассмотрения заявок на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещен Организатором торгов 18.04.2025.

Как следует из представленных документов и сведений, 21.04.2025 в 09 часов 17 минут (время московское) Организатором торгов посредством функционала ЭТП АО "С" единственному участнику Аукциона <...> направлено предложение о заключении договора, а также проект договора на подписание, регламентированный срок подписания договора - до 12.05.2025 в 23 часа 59 минут (время московское).

В соответствии с предложением о заключении договора от 21.04.2025 договор должен быть подписан <...> в течение десяти рабочих дней со дня направления проекта договора купли-продажи земельного участка.

В это же время в личный кабинет участника оператором направлено уведомление о направлении договора.

30.04.2025 в 14 часов 24 минуты (время московское) договор был подписан организатором торгов.

12.05.2025 в 14 часов 36 минут (время московское) <...> посредством функционала ЭТП был направлен запрос на разъяснение по договору с приложением протокола разногласий по договору.

В связи с тем, что в регламентированный срок (до 12.05.2025 в 23 часа 59 минут) договор <...> подписан не был, организатором торгов был составлен протокол от 16.05.2025 об уклонении единственного заявителя на участие в электронном аукционе от заключения договора купли-продажи земельного участка.

На момент обращения Управления муниципального имущества города Пензы о включении сведений в отношении <...> в реестр недобросовестных участников аукциона, а также по состоянию на 28.05.2025 договор участником торгов не подписан.

Вместе с тем, при рассмотрении обращения Комиссией Управления установлены следующие обстоятельства.

Из поступивших в Пензенское УФАС России письменных пояснений <...> от 27.05.2025 (вх. NN 3901-ЭП/25, 3907-ЭП/25) по факту уклонения от заключения договора следует, что намерений не заключать договор по итогам аукциона по продаже в собственность земельного участка у <...> не было.

Согласно пояснениям, договор не подписан <...> в регламентированный срок в связи с отсутствием возможности использовать земельный участок по целевому назначению, а именно для индивидуального жилищного строительства, поскольку к земельному участку отсутствует доступ от земельных участков общего пользования. Указанное обстоятельство препятствует доставке техники и строительных материалов для строительства индивидуального жилого дома.

В качестве подтверждения отсутствия проезда с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 58:29:1008007:892 <...> приложен акт экспертного исследования, составленный ООО "Л" (440011, <...>; ИНН <...>), согласно которому доступ к земельному участку с кадастровым номером 58:29:1008007:892 с ул. Арбековская возможен только с северной стороны через муниципальные земли между земельными участками N 58:29:1008007:84 и N 58:29:1008007:81, вдоль которых возведены хозяйственные постройки и жилые дома. Имеющаяся ширина муниципальных земель между указанными земельными участками не позволяет организовать проезд между ними к земельному участку с кадастровым номером 58:29:1008007:892 с учетом требований СП 30-102-99 п. 5.3.2.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Так, после проведения Аукциона <...> путем выезда на территорию было установлено отсутствие доступа к земельному участку с земель общего пользования. В целях урегулирования указанного вопроса, а также уточнения, имеется ли сервитут на каком-либо соседнем земельном участке в качестве доступа к земельному участку, являющемуся предметом договора, им бы направлен запрос, а также протокол разногласий по Договору.

Запрос Организатору торгов и протокол разногласий по Договору направлен <...> посредством функционала электронной торговой площадки 12.05.2025 в 14 часов 36 минут.

Таким образом, протокол направлен в адрес Организатора торгов в пределах регламентированного срока для подписания договора, а также в сроки, предусмотренные ГК РФ.

На заседании Комиссии Управления представитель Управления муниципального имущества города Пензы пояснил, что запрос <...> и протокол разногласий были получены организатором торгов. В целях проверки факта наличия указанных нарушений при формировании Земельного участка, являющегося предметом Аукциона, организатором торгов был направлен соответствующий запрос от 15.05.2025 N 10/1369 в Управление градостроительства и архитектуры города Пензы.

Письмом от 27.05.2025 N 10/3383 Управление муниципального имущества города Пензы направило ответ на обращение <...>, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 58:29:1008007:892 сформирован без нарушений градостроительного и земельного законодательства.

Вместе с тем, ответ на протокол разногласий к договору организатором торгов участнику не направлялся.

В соответствии с пунктом 27 статьи 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

Основанием для включения в реестр недобросовестных участников аукциона являются только такие действия, выразившиеся в уклонении лица от заключения договора, которые предполагают его недобросовестное поведение, совершение им умышленных действий (бездействия).

Статьей 401 Гражданского кодекса РФ, установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Включение сведений о лице в реестр недобросовестных участников аукциона является санкцией за недобросовестное поведение победителя аукциона, выразившееся в намеренном уклонении от заключения договора.

При этом одним из последствий такого включения (в качестве санкции за допущенное нарушение) может являться ограничение прав такого лица на участие в течение установленного срока в соответствующих аукционах (влечет за собой отказ в допуске к участию в аукционах в течение двух лет согласно статье 39.12 ЗК РФ).

В судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 30.07.2001 N 13-П, от 21.11.2002 N 15-П, Определения от 07.06.2001 N 139-О, от 07.02.2002 N 16-О) отражено, что применяемые государственными органами санкции должны отвечать требованиям Конституции Российской Федерации, соответствовать принципу юридического равенства, быть соразмерными конституционно защищаемым целям и ценностям, исключать возможность их произвольного истолкования и применения.

По смыслу статьи 55 Конституции Российской Федерации введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законным интересам, а также характеру совершенного деяния.

При рассмотрении вопроса о признании участника аукциона уклонившимся от заключения договора в целях размещения сведений о нем в реестре недобросовестных участников аукциона антимонопольный орган не должен ограничиваться формальным установлением факта нарушения положений статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а обязан всесторонне исследовать все обстоятельства дела в целях установления наличия либо отсутствия в действиях (бездействии) участника аукциона намерения (цели) уклониться от заключения договора.

Основанием для включения в реестр недобросовестных участников аукциона является только такое уклонение лица от заключения договора, которое предполагает его недобросовестное поведение.

Включение сведений о лице в реестр недобросовестных участников аукциона по сути является санкцией за недобросовестное поведение участника, выразившееся в намеренном уклонении от заключения договора.

По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Наличие у антимонопольного органа сомнений в недобросовестности участника исключает возможность включения сведений о таком участнике в реестр недобросовестных участников аукциона.

Комиссия Управления отмечает, что <...> осуществлены действия, направленные на урегулирование спорных моментов при заключении договора. На момент рассмотрения обращения процедура урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, в рамках статьи 445 ГК РФ не завершена. Решение в отношение протокола разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка организатором торгов не принято, на электронной торговой площадке АО "С" не размещено. В связи с чем Комиссия антимонопольного органа делает вывод о том, что <...> непреднамеренно, а по причине возникших обстоятельств не подписал договор.

Кроме того, ранее <...> не включался в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Также при рассмотрении обращения Комиссией Управления принят во внимание факт оплаты <...> задатка в размере 1 056 000,00 рублей (60,00% начальной цены договора), что не может не свидетельствовать о заинтересованности в предмете Аукциона и изначальном намерении заключить договор по результатам торгов.

При таких обстоятельствах Комиссия приходит к выводу об отсутствии оснований считать поведение <...> направленным на намеренное уклонение от заключения договора. Напротив, проявление должной степени осмотрительности во избежание наступления для себя, как стороны договора, негативных последствий в виде приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на земельный участок в случае не обеспечения доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к земельному участку с кадастровым номером 58:29:1008007:892 указывает на намерение незамедлительно приступить к строительству индивидуального жилого дома.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь презумпцией невиновности, а также учитывая, что неустранимые сомнения в виновности лица толкуются в его пользу, оснований для включения в реестр недобросовестных участников аукциона сведений о <...> не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 34 статьи 39.12 ЗК РФ, пунктом 12 Порядка ведения реестра недобросовестных участников аукциона, Комиссия Управления

Сведения, представленные Управлением муниципального имущества города Пензы о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона в отношении <...> в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не включать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в соответствии с пунктом 33 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.