Решение Ставропольское УФАС России от 27.05.2025 N 026/10/18.1-1117/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Заместитель председателя Комиссии - Г. - начальник отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России.

Члены Комиссии:

П. - заместитель начальника отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России.

Д. - ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России.

Рассмотрев жалобу Н. на действия отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального округа Ставропольского края организатора торгов по извещению N 21000004390000000054 лот N 3, руководствуясь нормами статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В Ставропольское УФАС России поступила жалоба Н. на действия о тдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального округа Ставропольского края организатора торгов по извещению N 21000004390000000054 лот N 3 части у становления в аукционной документации требований, противоречащих Заявитель указывал на нарушения порядка организации и проведения торгов в действующему законодательству.

Комиссия Ставропольского УФАС России, изучив представленные материалы, выслушав доводы сторон и проведя расследование, в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", установила следующее:

24.04.2025 года отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального округа Ставропольского края было размещено извещение о проведении торгов по извещению N 21000004390000000054 лот N 3 на право заключения договоров аренды земельных участков.

1. Довод заявителя, что в документации полностью отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства, признается необоснованным ввиду следующего.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В извещении о проведении аукциона в электронной форме по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, размещенного на официальном сайте по лоту N 3 указаны максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства:

Параметры разрешенного строительства (согласно Правил землепользования и застройки Кировского городского округа Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации Кировского городского округа Ставропольского края N 73 от 21 января 2022 года "Об утверждении Правил землепользования и застройки Кировского городского округа Ставропольского края").

Земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-3 - зона сельскохозяйственных объектов и предприятий.

Минимальные отступы этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений, установленные к данной территориальной зоне:

Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, устанавливаемые к данной территориальной 80%.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны осуществляются с учетом режимов и ограничений зон с особыми условиями использования территорий, установленных соответствующими нормативными правовыми актами.

Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в пределах данной территориальной зоны не указываются, так как в границах данной территориальной зоны не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Таким образом организатором торгов выполнены требования ЗК РФ в части указания максимально и (или) минимально допустимых параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

2. По мнению заявителя, проект договора аренды не соответствует законодательству, а именно - содержит положения о запрете передачи в субаренду (п. 4.4.10), согласно которому арендатор не вправе совершать сделки с правом аренды участка, а также передавать участок в субаренду.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота (указанный вывод находит отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Таким образом, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора положения о праве арендатора передавать земельный участок в субаренду, если он передан по результатам аукциона.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу, что данный довод является необоснованным.

3. Довод о нарушении организатором торгов пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что в извещении не указаны все виды разрешенного использования земельного участка, также признается необоснованным ввиду следующего.

Пунктом 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не установлено требование о необходимости указания в извещении о проведении торгов всех возможных видов разрешенного использования земельного участка.

Извещение о проведении торгов содержит сведения о разрешенном виде использования земельного участка.

4. По доводу жалобы об указании в извещении недостоверной информации в части сроков заключения договора аренды Комиссией установлено следующее.

Согласно пункту 25 статьи 39.12 ЗК РФ, если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

Проанализировав извещение о проведении торгов, установлено, что договор аренды земельного участка должен быть подписан в течение 30 дней со дня направления, что противоречит требованиям ЗК РФ.

При этом Комиссия констатирует, что выявленные нарушения в части срока заключения договора аренды не могли оказать влияния на итоги торгов, в связи с чем правовые основания для выдачи предписания отсутствуют.

Иные доводы, указанные в жалобе, не свидетельствуют о незаконности действий организатора торгов и не указывают на наличие оснований для их отмены.

Руководствуясь частями 18, 20, 23 статьи 18.1 и статьей 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Ставропольского УФАС России

1. Признать жалобу Н. на действия отдела имущественных и Ставропольского края организатора торгов по извещению N 21000004390000000054 земельных отношений администрации Кировского муниципального округа лот N 3 - обоснованной, в части нарушения срока заключения договора аренды.

2. Ввиду того, что допущенные нарушения не повлияли на ход и итоги процедуры торгов - предписание не выдавать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.