Решение Калининградское УФАС России от 20.05.2025 N 039/10/18.1-432/2025

Резолютивная часть объявлена 15.05.2025

Изготовлено в полном объеме 20.05.2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области по рассмотрению жалоб (далее - Комиссия) в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

председатель Комиссии:

<...> - заместитель руководителя - начальник отдела контроля органов власти, закупок и рекламы Калининградского УФАС России;

члены Комиссии:

<...> - ведущий специалист - эксперт отдела контроля органов власти, закупок и рекламы Калининградского УФАС России;

<...> - специалист 1 разряда отдела контроля органов власти, закупок и рекламы Калининградского УФАС России,

с участием представителя организатора аукциона - Администрации муниципального образования "Ч": <...> (по доверенности),

в отсутствие заявителя - <...>, уведомленного надлежащим образом о дате и времени заседания Комиссии,

рассмотрев в дистанционном режиме посредством плагина "TrueConf" в режиме видеоконференцсвязи жалобу <...> (вх. N 3176-ЭП/25 от 21.04.2025) (далее - Заявитель) на действия организатора аукциона - Администрации муниципального образования "Ч" (далее - Организатор аукциона) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:13:010407:724, расположенного по адресу: <...>, площадь земельного участка: 41943 кв. м;- разрешенное использование земельного участка: склады; - срок, на который заключается договор аренды: 5 лет (извещение N 21000033560000000203, лот N 5) (далее - Аукцион) в соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области 21.04.2025 поступила жалоба Заявителя на действия Организатора аукциона при формировании извещения о проведении Аукциона.

В обоснование своей жалобы Заявитель привел следующие доводы

1. Заявитель полагает, что Организатором аукциона ошибочно определен срок аренды земельного участка.

2. Заявитель полагает, что в проект договора аренды неправомерно включено условие о праве арендатора по передаче в субаренду земельного участка, полученного по результатам проведения Аукциона.

3. Организатором аукциона неправомерно не указаны сведения о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Организатором аукциона представлены следующие пояснения по сути жалобы Заявителя

1. Организатор аукциона полагает, что установленный срок аренды, равный 5 годам, не противоречит требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

2. Организатор аукциона полагает, что пункт 8.2. проекта договора аренды составлен в соответствии с положениями пункта 5, пункта 6 статьи 22 ЗК РФ.

3. Организатор аукциона полагает, что все обязательные сведения о подключении объектов капитального строительства размещены в составе извещения.

Заслушав пояснения уполномоченного органа, проанализировав поступившие материалы, Комиссия Калининградского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, установила следующее.

20.03.2025 Организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов: torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) размещено извещение N 21000033560000000203 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:13:010407:724 (далее - Извещение) о проведении Аукциона.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

1. В соответствии с подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

В извещении о проведении Аукциона установлено, что срок аренды земельного участка составляет 5 лет.

Заявитель полагает, что с учетом размера площади земельного участка, максимального процента застройки (25 165,8 кв. м), срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (52 месяца), и требований земельного законодательства, срок аренды земельного участка должен быть определен как 104 месяца.

Комиссия проанализировав данный довод жалобы, установила следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр).

Согласно извещению о проведении Аукциона площадь земельного участка с кадастровым номером 39:13:010407:724 составляет 41943 кв. м, разрешенное использование земельного участка: склады.

В пункте 9 извещения о проведении Аукциона указаны следующие сведения о земельном участке:

"Вид собственности: находится в муниципальной собственности.

Характеристика земельного участка:

земельный участок:

кадастровый номер 39:13:010407:724, площадь 41943 кв. м, адрес: <...>;

категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-склады;

сведения о правах на земельный участок, ограничениях (обременениях) этих прав: номер государственной регистрации от 24.02.2025 N КУВИ-001/2025-49417172,

Ограничения и обременения в использовании земельного участка: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: письменное обращение от 30.11.2018 N 08-11/7782 выдан: Северо-западное управление федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор); решение "О согласовании границ охранной зоны объектов электросетевого хозяйства" от 30.11.2018 N 653 выдан: Северо-западное управление федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор); документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об установлении или изменении территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования территорий, либо об отмене установления такой зоны от 03.12.2018 N ZoneToGKN_051209039000_40443a3d-c012-4511-a554-94400ba3f8f6 выдан: ООО "З". И.; Содержание ограничения (обременения): Режимы использования: в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон"; Реестровый номер границы: 39:13-6.769; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Граница охранной зоны Заходы ВЛ 110 кВ: Участок N 2: Оп. N 31 - ПС Индустриальная Двухцепный участок; Тип зоны: Охранная зона инженерных коммуникаций; Номер: Заходы ВЛ 110 кВ: Участок N 2: Оп. N 31 - ПС Индустриальная Двухцепный участок на площади 6995 кв. м; ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: акт о приеме-передачи объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) от 23.09.2024 N 1 выдан: ПАО "МА"; письменное обращение от 26.09.2024 N 24/13200-01/33 выдан: ПАО "МА" по доверенности; Содержание ограничения (обременения): Порядок установления охранных зон объектов волоконно-оптической линии связи (утв. Постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации"); Реестровый номер границы: 39:13-6.1023; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Охранная зона ВОЛС ПАО "МА" на участке БС 39-34003 Клн-Черняховск-запад-Индустриальный парк "Черняховск", строящий завод; Тип зоны: Охранная зона линий и сооружений связи на площади 151 кв. м; вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; Срок действия: не установлен; Содержание ограничения (обременения): Охранная зона автодороги (прочее) Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации на всей площади. Тех. условия от 28.01.2025 г., выданные АО "К", тех. условия от 23.01.2025 г., выданные ООО "Г", тех. условия от 05.02.2025 г., выданные ООО "МБ", тех. условия от 31.01.2025 г., выданные ГП КО "Водоканал" минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - от красной линии улицы (границ земельного участка, граничащего с улично-дорожной сетью) - 5 м, от красной линии проезда (границ земельного участка, граничащего с проездом) - 3 м, до границ земельного участка - 3 м, предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений - 15 м, максимальный процент застройки - 60%".

Согласно пояснениям Организатора аукциона, с учетом параметров разрешенного строительства и площади самого земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства и площади застройки вышеуказанного земельного участка. Площадь, на которой разрешено строительство на участке с кадастровым номером 39:13:010407:724, составляет - 8316 кв. м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60%, площадью 4989,6 кв. м. Исходя из приложения к Приказу Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр, общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 29 месяцев. Следовательно, с учетом положений пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок 58 месяцев (4 года 10 месяцев). В извещении о проведении Аукциона указано, что срок аренды составляет 5 лет (60 месяцев). Срок аренды, равный 5 годам, превышает указанный в Приказе Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр срок на 2 месяца, что, по мнению Организатора аукциона, не противоречит требованиям Земельного кодекса.

В обоснование своей позиции Организатором аукциона в материалы рассмотрения жалобы представлены справки от Управления муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Ч", в которых произведен расчет площади (4989,6 кв. м), на которой можно осуществлять строительство на данном земельном участке.

Таким образом, согласно представленным Организатором аукциона материалам Комиссия установила, что максимальный процент застройки, вопреки доводам Заявителя, составляет 4989,6 кв. м, а не 25 165,8 кв. м.

Согласно Приказу Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью от 1 500 м2 до 5 000 м2 составляет 29 месяцев или 2 года 5 месяцев.

Срок аренды земельного участка, предоставляемого по результатам аукциона, определяется с учетом сроков, необходимых для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Таким образом, в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ общий срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев или 4 года 10 месяцев, а не 60 месяцев или 5 лет.

С учетом изложенного, Комиссия приходит к выводу, что действия Организатора аукциона, установившего срок аренды земельного участка 5 лет вместо 4 лет 10 месяцев, нарушают требования пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Довод жалобы Заявителя является необоснованным.

2. В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 8.2. проекта договора аренды: "Арендатор" вправе сдавать "Участок" в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по "Договору" третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, только с согласия "Арендодателя", выраженного в форме соответствующего постановления администрации муниципального образования "Ч".

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ определено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 39:13:010407:724 должен составлять 58 месяцев или 4 года 10 месяцев.

Действующим законодательством не предусмотрен запрет на передачу своих прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключенному на срок менее пяти лет без согласия Арендодателя ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)").

С учетом того, что норма части 9 статьи 22 ЗК РФ прямо не предусматривает запрет на сдачу земельного участка, заключенного на срок менее 5 лет, следовательно, договор аренды правомерно содержит условие о возможности сдачи земельного участка в субаренду.

Таким образом, довод Заявителя признан необоснованным.

3. В силу подпункта 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ подготовка к проведению аукциона включает в себя, в том числе, получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 (далее - Правила), регламентированы порядок и сроки предоставления организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, технических условий по запросу органа местного самоуправления либо правообладателя земельного участка.

Согласно пункту 2 Правил под сетями инженерно-технического обеспечения следует понимать совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе водоснабжения и водоотведения.

Следует отметить, данный пункт Правил в ранее действовавшей редакции (от 13.02.2006 N 1) устанавливал, что сети инженерно-технического обеспечения - совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Вместе с тем, постановлениями Правительства Российской Федерации от 15.05.2010 N 341, от 19.06.2017 N 727 и от 05.07.2018 N 787 из Правил исключен порядок предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям, сетям газораспределения и теплоснабжения. Порядок предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям газораспределения, теплоснабжения, а также электрическим сетям определен иными нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

При этом частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена обязанность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставлять технические условия без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов власти, в том числе органов местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. При этом система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Учитывая изложенное, к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

В пункте 9 Части I "Информационная карта аукциона" извещения о проведении Аукциона указана информация следующего содержания:

тех. условия от 28.01.2025 г., выданные АО "К", тех. условия от 23.01.2025 г., выданные ООО "Г", тех. условия от 05.02.2025 г., выданные ООО "МБ", тех. условия от 31.01.2025 г., выданные ГП КО "Водоканал".

Комиссией установлено, что в составе извещения размещены отдельным файлом ответы данных организаций, а именно информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Как пояснил представитель Организатора аукциона, информация о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям электроснабжения им не размещается, поскольку нет представления о том, будет ли строится объект капитального строительства на арендованном земельном участке.

Также Комиссия отмечает, что из разъяснений ФАС России "Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", опубликованных 27.12.2019, не указывается на необходимость указания возможности подключения к сетям связи.

С учетом изложенного, Комиссия приходит к выводу, что в действиях Организатора аукциона отсутствуют нарушения требований действующего законодательства. Довод жалобы Заявителя является необоснованным.

Необходимо отметить, что Заявитель принял участие в рассматриваемых торгах, при подаче заявки на участие согласился с условиями, указанными в извещении, не обжаловал положения извещения на этапе подачи заявок на участие в торгах. Согласно позиции, изложенной в Решении Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N АКПИ14-1070 подачей заявки на участие в конкурсе или аукционе обусловлена возможность принятия участия в торгах. Подача заявки является волеизъявлением лица и предполагает согласие заявителя со всеми условиями предлагаемого к заключению договора, определенными организатором торгов в конкурсной либо аукционной документации.

По результатам торгов Заявитель не стал победителем (протокол о результатах аукциона от 15.04.2025), следовательно, его права и законные интересы не могут быть нарушены действиями Организатора аукциона при формировании извещения.

Учитывая тот факт, что по результатам рассмотрения жалобы <...> (вх. N 3195-ЭП/25 от 21.04.2025) выдано предписание N 42-т/2025, Комиссия приходит к выводу об отсутствии необходимости выдачи предписания об устранении допущенного нарушения.

В заседании Комиссии представители лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, на вопрос председателя Комиссии о достаточности доказательств, представленных в материалы дела, пояснили, что все доказательства, которые они намеревались представить, имеются в распоряжении Комиссии, иных доказательств, ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств не имеется.

В связи с изложенным, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия,

1. Признать жалобу <...> необоснованной.

2. Признать Организатора аукциона - Администрацию муниципального образования "Ч" нарушившим пункт 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

3. Предписание об устранении выявленного нарушения земельного законодательства не выдавать.

4. Передать материалы дела должностному лицу Калининградского УФАС России для решения вопроса о привлечении лиц, допустивших нарушение Закона о контрактной системе, к административной ответственности.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.