Решение Амурское УФАС России от 19.05.2026 N 028/10/18.1-386/2026

(решение в полном объеме изготовлено 19.05.2026)

Комиссия Амурского УФАС России по рассмотрению жалобы в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", в составе: ... - руководителя управления Амурского УФАС России, председателя Комиссии; членов Комиссии: ... - главного специалиста эксперта отдела контроля закупок, ... - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок, ... - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок, в отсутствие представителя заявителей жалобы ..., о дате и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, до рассмотрения дела заявлено письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие заявителя - ходатайство удовлетворено. В присутствии представителей организатора торгов (по доверенности, в режиме видеоконференции), (представителям разъяснены права, порядок рассмотрения жалобы, сообщено о ведении аудиозаписи заседания Комиссии), рассмотрев поступившую в Амурское УФАС России 04.05.2026 жалобы от ... на действия организатора торгов - Комитет по управлению имуществом Ивановского муниципального округа" (далее- Организатор торгов) при проведении аукциона в электронной форме на заключение договора аренды земельного участка, объявленного извещением от 22.04.2026 N 22000020300000000475 о проведении электронного аукциона на право по лотам N 1, 2, 3,4, 5 из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), местоположение: Амурская область, муниципальный округ Ивановский, с. Некрасовка на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, а именно на положения в документации, установленные организатором торгов.

Комиссия Амурского УФАС России, исследовав материалы дела,

22.04.2026 на официальном сайте для проведения торгов https://torgi.gov.ru/ Комитетом по управлению имуществом Ивановского муниципального округа объявленного извещением N 22000020300000000475 о проведении торгов в форме электронного аукциона на право по лотам N 1, 2, 3,4, 5 из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), местоположение: Амурская область, муниципальный округ Ивановский, с. Некрасовка,

Согласно доводам, изложенным в жалобе, Организатор торгов во всех опубликованных проектах договоров (пункт 5.2.9) установил следующее условие: "Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам. Обязательства по Договору исполняются Арендатором лично". Указанное условие по мнению заявителя жалобы, в документации об аукционе и в проектах договоров аренды является незаконным и прямо нарушает права и законные интересы Заявителя, поскольку ограничивает право на распоряжение арендными правами, гарантированное действующим законодательством Российской Федерации.

Представитель организатора торгов с доводами жалобы не согласилась, пояснила, что процедура торгов проводится в полном соответствии с требованиями статьей Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и приоритетом императивной нормы пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Рассмотрев доводы жалобы, устные и письменные пояснения организатора торгов, изучив материалы дела, Комиссия Амурского УФАС России приходит к следующим выводам.

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в соответствии с правилами настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На земельный участок, являющийся предметом торгов, не распространяются случаи, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

Пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса, то есть в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов. Приведенное в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется если иное не предусмотрено федеральным законом. Между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС1926737).

Довод Заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает, что в настоящем случае на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении рассматриваемого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть получено арендатором только по результатам торгов.

В рассматриваемом случае условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Таким образом, Комиссия Амурского УФАС России приходит к выводу, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора субаренды земельного участка, если договором аренды не предусмотрено иное.

На основании вышеизложенного, Комиссия Амурского УФАС России считает, что Организатор торгов правомерно включил в проект договора условие, предусматривающее запрет арендатору передавать третьим лицам права по договору, заключенному по итогам торгов, и передавать земельный участок в субаренду.

Доводы заявителя жалобы не находят своего подтверждения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Амурского УФАС России

1. Признать жалобу Н. на действия организатора торгов - Комитет по управлению имуществом Ивановского муниципального округа необоснованной.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.