Решение Ивановское УФАС России от 20.05.2025 N 037/10/18.1-187/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия Ивановского УФАС России, Комиссия) в составе:

председателя Комиссии:

ФИО - руководителя Ивановского УФАС России;

членов Комиссии:

ФИО - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

ФИО - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

при участии:

заявителя - ФИО,

от организатора торгов - Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма:

- председателя Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма ФИО, распоряжение администрации г.о. Кинешма,

- главного специалиста - юриста ФИО, представителя по доверенности,

рассмотрев жалобу ФИО на действия организатора торгов - Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (далее - Организатор торгов) при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером N 37:25:020250:154, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000253, лот N 1) (далее - торги),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области поступила жалоба ФИО на действия организатора торгов - Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером N 37:25:020250:154, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000253, лот N 1).

Из содержания жалобы следует, что в извещении о проведении аукциона в разделе "1.Лот N 1" в 11 абзаце указано: "На земельном участке расположены хозяйственные постройки, металлический забор.". Согласно положениям Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", хозяйственные постройки определяются как сооружения. Следовательно земельный участок с кадастровым номером N 37:25:020250:154 не может быть предметом аукциона, так как на нем расположены сооружения, принадлежащие иным лицам. При этом в Извещении отсутствует информация о наличии сервитута, разрешающего размещение указанных сооружений, также нет информации о принятом решении о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ. Данное обстоятельство, по мнению Заявителя, свидетельствует о запрете на проведение торгов в силу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Частью 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей (далее по тексту - Стороны), уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу. В уведомлении указываются краткое содержание жалобы (предмет рассмотрения), адрес официального сайта торгов, на котором размещена информация о поступлении жалобы, или сайта антимонопольного органа, сведения о месте и времени рассмотрения жалобы. Уведомление направляется посредством почтовой или факсимильной связи либо электронной почты.

В связи с соответствием жалобы Заявителя предъявляемым к ней требованиям, жалоба была принята Ивановским УФАС России к рассмотрению, уведомление о поступлении жалобы (исх. N ТМ/1472/25 от 12.05.2025) (далее - уведомление), содержащее установленные ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции сведения, размещено на сайте https://torgi.gov.ru/ в пределах установленного срока и направлено Сторонам посредством электронной почты.

В соответствии с уведомлением рассмотрение жалобы назначено на 20.05.2025 в 13 часов 10 минут по мск посредством видео-конферец-связи.

Относительно доводов, приводимых Заявителем в обоснование поданной жалобы, Организатором торгов в материалы рассматриваемой жалобы представлены письменные пояснения от 16.05.2025 вх. N 2235-ЭП/25. Организатор торгов не согласен с доводами жалобы и пояснил, что хозяйственные постройки, указанные в извещении, являются некапитальными деревянными сооружениями и не обладают признаками объекта недвижимости. Земельное законодательство не содержит запрета на предоставление земельного участка с торгов, в случае расположения на нем некапитальных объектов. В соответствии с выпиской от 08.04.2025 N КУВВИ-001/2025-85539418 сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют. 07.05.2025 в соответствии с п. 22.1 ст. 39.11 ЗК РФ организатором торгов на основании решения от 07.05.2025 исх. N 2-512 в извещение о проведении аукциона по процедуре N 21000009780000000253 внесены изменения в абзац 10 в части замены слов "хозяйственные постройки, металлический забор" на слова "некапитальные хозяйственные объекты", также при этом изменены (продлены) сроки подачи заявок, сроки рассмотрения заявок и дата проведения электронного аукциона. Комитет полагает, что, обстоятельств, предусмотренных п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, исключающих возможность признания земельного участка предметом аукциона, не установлено.

В соответствии с ч. 16 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции рассмотрение жалобы по существу осуществляется комиссией антимонопольного органа. Неявка лиц, надлежащим образом уведомленных (уведомленных посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного ч. 11 настоящей статьи) о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения.

В соответствии с ч. 1 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам ст. 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (ч. 2 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

В случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения (ч. 5 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Порядок и условия проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ) (ст. 39.11 - ст. 39.13) (далее - Земельный кодекс РФ).

Постановлением администрации городского округа Кинешма от 11.04.2025 N 782-п объявлено о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, площадью 472+/-8 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 37:25:020250:154.

Извещение N 21000009780000000253 о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N 37:25:020250:154, опубликовано на официальном сайте торгов https://torgi.gov.ru/ 18.04.2025.

В соответствии с пунктом 22.1 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ 07.05.2025 в извещение N 21000009780000000253 внесены изменения, в связи с допущенной технической ошибкой. Данные изменения внесены на основании решения Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма N 2-512 от 07.05.2025.

Согласно информации, указанной на официальном сайте https://torgi.gov.ru/, процедура N 21000009780000000253 по лоту N 1:

Дата и время начала приема заявок: 19.04.2025 в 08.00.

Дата и время окончания приема заявок: 21.05.2025 в 00:00.

Дата рассмотрения заявок: 22.05.2025.

Дата и время начала проведения аукциона: 26.05.2025 в 08:00.

Согласно Извещению местом подачи заявок и проведения торгов определена электронная торговая площадка акционерное общество "Е" https://www.roseltorg.ru. (ЭТП "Росэлторг").

Сведения о лоте:

Предмет торгов (наименование лота) - Лот N 1 - земельный участок с кадастровым номером N 37:25:020250:154, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>.

Описание лота - Земельный участок с кадастровым номером 37:25:020250:154 располагается в 15 м северо-западнее от земельного участка по ул. Рабочая д. 11 в г. Кинешме (кадастровый номер 37:25:020251:5), с юго-западной стороны граничит с земельным участком по ул. Рабочая д. 14 в г. Кинешме (кадастровый номер 37:25:020250:150), с западной, восточной и южной стороны граничит с землями гос.собственности.

Субъект местонахождения имущества - Ивановская область.

Местонахождение имущества - обл Ивановская, г.о. Кинешма, <...>.

Категория объекта - Земли населенных пунктов.

Форма собственности - Государственная собственность (неразграниченная).

Вид договора - Договор купли-продажи земельного участка.

Права на земельный участок - собственность.

Ограничения прав на земельный участок:

-ограничен в пользовании ст. 56 ЗК РФ, документ - основание: распоряжение Департамента управления имуществом Ивановской области от 30.07.2015 N 70048 "Об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки", часть земельного участка площадью 84 кв. м обременена охранной зоной газораспределительных сетей, реестровый номер границы: 37:25-6.4.

На земельном участке расположены некапитальные хозяйственные объекты.

Максимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости):

Максимально допустимые параметры разрешенного строительства устанавливаются в соответствии с градостроительными нормами и Правилами землепользования и застройки муниципального образования "ГА", утвержденными решением городской Думы городского округа Кинешма от 28.11.2018 N 64/438.

Минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства (при необходимости):

Минимально допустимые параметры разрешенного строительства устанавливаются в соответствии с градостроительными нормами и Правилами землепользования и застройки муниципального образования "ГА", утвержденными решением городской Думы городского округа Кинешма от 28.11.2018 N 64/438.

Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения)

Технические условия подключения объекта капитального строительства к водопроводу, водоотведению, определены (подробно в приложении). Тариф за подключение определен в технических условиях.

Характеристики:

Вид разрешенного использования земельного участка - Для индивидуального жилищного строительства,

Кадастровый номер земельного участка - 37:25:020250:154,

Площадь земельного участка - 472 м2.

Рассмотрев документы и материалы, представленные сторонами на рассмотрение жалобы, заслушав лиц, участвующих при рассмотрении жалобы, Комиссия Ивановского УФАС России пришла к следующим выводам.

По доводу Заявителя о наличии сооружений на рассматриваемом земельном участке, Комиссия установила следующее.

Пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований, в соответствии с которыми земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Приведенные в подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектом капитального строительства признается - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Соответственно, лишь наличие на земельном участке зарегистрированного в установленном порядке объекта капитального строительства, является препятствием для проведения аукциона, согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса.

Комиссия полагает, что здания, строения, сооружения, указанные в подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ должны быть не просто расположены на земельном участке, а напротив, факт их там нахождения должен иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат. Данная позиция подтверждается судебной практикой (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.06.2014 по делу N А33-10743/2013, от 10.06.2014 по делу N А33-9839/2013, от 12.05.2014 по делу N А33-9636/2013; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.07.2016 по делу N А52-1907/2015).

Организатором торгов на обозрение Комиссии представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.04.2025 N КУВИ-001/2025-85539418, из которой следует, что в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области отсутствуют сведения о расположенных на земельном участке с кадастровым номером 37:25:020250:154 объектах капитального строительства.

Также представлено уведомление Муниципального казенного учреждения городского округа Кинешма "ГБ" N 236/1 от 10.04.2025, в котором указано, что в ходе выездного осмотра строений, расположенных на земельном участке с кадастровом номером 37:25:020250:154, расположенном по адресу: <...> признаков объекта капитального строительства не обнаружено. Строение представляет из себя деревянный каркас на деревянных брусьях уложенных на земляное полотно.

Организатором торгов к письменным пояснениям приложены следующие документы: копии заявлений ФИО от 28.01.2025 и от 15.05.2025 о том, что ФИО обязалась освободить земельный участок по ул. Рабочая в г. Кинешма от выстроенных построек и металлического забора в течение 10 календарных дней с даты проведения аукциона.

Вместе с тем, представленные документы не свидетельствуют о факте возникновения прав на хозяйственные постройки у Г.

Иных документов, подтверждающих право собственности на данный объект, оформленных в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, Комиссии не представлено.

В свою очередь, наличие не принадлежащего кому-либо на праве собственности, ином вещном или другом праве некапитальных строений (например: навесов, амбаров и т.д.) на рассматриваемом земельном участке не ограничивает возможность иных потенциальных участников участвовать в торгах на право заключения договора купли-продажи такого земельного участка.

Исходя из вышеуказанного, Комиссия приходит к выводу о несостоятельности довода заявителя, поскольку согласно представленной информации, на рассматриваемом участке отсутствуют объекты капитального строительства третьих лиц.

Изложенная правовая позиция согласуется с многочисленной судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.04.2024 N Ф01-854/2024 по делу N А39-3314/2023; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.12.2016 N Ф02-6667/2016 по делу N А33-5336/2016; Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 по делу N А11-13473/2015 и т.д.).

Доказательств обратного заявителем Комиссии не представлено.

Относительно довода Заявителя об отсутствии в извещении сведений об установленном сервитуте, разрешающего размещение указанных в извещении сооружений, и о принятом решении о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, Комиссия установила следующее.

Определение понятия "самовольная постройка" содержится в статье 222 ГК РФ. При этом положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абз. 1,3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ) (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Поскольку земельный участок свободен от объектов капитального строительства (зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества) решение о сносе какой-либо самовольной постройки в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:25:020250:154 в соответствии со статьей 222 ГК РФ с учетом особенностей статей 55.30, 55.31, 55.32, 55.33 ГрКРФ не принималось, ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

Кроме того, Комиссией при рассмотрении представленных в материалы жалобы документов установлено, что ограничения прав в виде сервитутов на оспариваемом земельном участке не установлены.

В связи с изложенным, при совокупности указанных выше обстоятельств Комиссия Ивановского УФАС России приходит к выводу об отсутствии в действиях Организатора торгов нарушений Земельного кодекса Российской Федерации, а именно порядка размещения информации об аукционе, которые являются основанием для отмены аукциона.

Руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия

1. Признать жалобу ФИО на действия организатора торгов - Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма при проведении электронного аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 37:25:020250:154, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000009780000000253, лот N 1) необоснованной.

2. Организатору торгов предписание об устранении нарушения не выдавать в связи с отсутствием нарушений действующего законодательства Российской Федерации.