Решение Ленинградское УФАС России от 14.05.2025 N 047/10/18.1-617/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 23.04.2025 N 96/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

Председателя:

в отсутствие на заседании Комиссии 24.04.2025 представителей сторон по доверенностям:

от заявителя - Е. (далее - Заявитель) (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

от организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов, Комитет) (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

от инициатора торгов - Администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация, Инициатор торгов) (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

от оператора электронной торговой площадки - РТС-тендер (далее - Оператор электронной торговой площадки) (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

в присутствии на заседании Комиссии 07.05.2025 представителей сторон по доверенностям:

от Заявителя: Е.

от Организатора торгов: И.

в отсутствие представителя Администрации (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

в отсутствие представителя Оператора электронной торговой площадки (извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Заявителя (вх. N 3713-ИП/25 от 15.04.2025, N 3768-ИП/25 от 16.04.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов по продаже земельных участков:

- площадью 1108 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1660, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 17 (изв. N 21000030700000000409, лот N 3);

- площадью 1065 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1659, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 18 (изв. N 21000030700000000409, лот N 4) (далее - аукционы),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 3713-ИП/25 от 15.04.2025, N 3768-ИП/25 от 16.04.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением от 18.04.2025 N АВ/4046/25 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

Уведомлением от 25.04.2025 N АВ/4236/25 срок принятия решения по жалобе продлен.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

Заявитель в своей жалобе указывает, что при проведении аукционов Организатор торгов неправомерно изменили вид договора, предусмотренный заявлением Заявителя о предварительном согласовании предоставления земельных участков.

Комиссией установлено, что информация об аренде, продаже земельных участков и заключении договоров аренды, купли-продажи земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

Заявителем поданы заявления N 4300/22, N 4303/22 от 22.09.2022 о предварительном согласовании предоставления земельных участков на праве аренды сроком 20 лет на основании пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ.

Комитет в своих письмах NN ОЗ-9958, ОЗ-9960 от 01.11.2022 отказал Заявителю в предварительном согласовании земельных участков: "в связи с поступлением в адрес Комитета заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков".

21.10.2022 Комитетом в ГИС Торги размещено извещение N 21000030700000000036 о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельных участков:

- площадью 1242 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 17;

- площадью 1199 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 18.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте;

В силу п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ в извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней со дня размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способы подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;

4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;

5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Комиссия установила, что в извещении N 21000030700000000036 содержится следующая информация:

"Цель предоставления земельного участка - для индивидуального жилищного строительства";

"Прием заявлений граждан о намерении участвовать в аукционе по продаже земельных участков".

Таким образом, Организатором торгов в данном извещении указано, что уполномоченное лицо принимает заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже земельных участков.

Согласно п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте.

В силу п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган в срок не позднее четырех месяцев со дня принятия такого решения обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона.

В связи с поступлением заявлений Заявителя о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков Комитетом были приняты решения об отказе Заявителю в предварительном согласовании предоставления земельных участков.

Комитетом принято решение о проведении аукциона в электронной форме по продаже земельных участков согласно Постановлениям Администрации "О проведении электронного аукциона по продаже земельного участка" от 01.04.2025 NN 1555, 1556.

14.04.2025 Организатором торгов размещено извещение N 21000030700000000409, лот N 3, 4 о проведении аукциона по продаже земельных участков:

- площадью 1108 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1660, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 17 (лот N 3);

- площадью 1065 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1659, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 18 (лот N 4).

Согласно указанному извещению: "Участниками аукциона быть только граждане - физические лица (не индивидуальные предприниматели!), зарегистрированные в государственной информационной системе "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru (далее - сайт torgi.gov.ru) и своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с настоящим извещением о проведении аукциона (далее - Извещение) и перечислившие сумму задатка в размере, в порядке и срок, указанные в Извещении".

Также согласно извещению: "Дата размещения извещения в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ".

В силу п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане.

Комиссия приходит к выводу, что аукцион проводится Организатором торгов на основании ст. 39.18 ЗК РФ, решение о проведении торгов принято на основании пп. 2 п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ.

Согласно п. 7.1 ст. 39.18 ЗК РФ (ред. от 01.03.2025) в случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Статьей 39.18 ЗК РФ устанавливается особый порядок проведения торгов, при котором принятию решения о проведении торгов и их проведению предшествует обязательная в силу закона процедура размещения извещения о предварительном согласовании предоставления земельного участка с целью приема заявлений граждан о намерении участвовать в аукционе. При этом аукцион проводится только в случае поступления соответствующих заявлений.

Е. 22.09.2022 в адрес Комитета были направлены заявления о предварительном согласовании предоставления земельных участков в аренду на срок 20 лет.

21.10.2022 Комитетом в ГИС Торги размещено извещение N 21000030700000000036 о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельных участков:

- площадью 1242 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 17;

- площадью 1199 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 18.

01.11.2022 Комитет принял решение отказать Заявителю в предоставлении земельных участков в аренду, так как по данным участкам поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ уполномоченным органом публикуется извещение с целью выявления лиц, желающих принять участие в аукционе по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом, действия уполномоченного органа по такой публикации не относятся к порядку проведения аукциона. Однако, в случае если в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган в течение тридцати дней со дня опубликования извещения поступили заявления иных лиц о намерении участвовать в аукционе, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 ЗК РФ, либо, в случае необходимости, уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и затем принимает решение о проведении аукциона.

Организатором отрогов в материалы дела представлены заявления третьего лица о намерении участвовать в аукционе по продаже указанных земельных участков на основании опубликованного извещения N 21000030700000000036. При этом Организатор в своих письмах NN ОЗ-9958, ОЗ-9960 от 01.11.2022 отказал Заявителю в предварительном согласовании земельных участков в связи с поступлением в адрес Комитета заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков.

Поскольку Организатором торгов размещено извещение о проведении торгов по продаже земельного участка, в данном случае нельзя констатировать соблюдение процедуры проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ.

При этом указанное несоблюдение процедуры могло повлечь нарушение прав неограниченного круга лиц, являющихся потенциальными участниками аукциона на право заключения того вида договора, который был предусмотрен первичными заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельных участков, поскольку аренда и продажа земельного участка имеют стоимостную разницу и, как следствие, различную экономическую привлекательность для потенциальных участников торгов.

Вышеуказанная позиция подтверждается Постановлением Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 08.04.2025 по делу N А56-116265/2024.

Изучив материалы дела, Комиссия приходит к выводу, что в действиях Организатора торгов усматриваются нарушения порядка организации и проведения торгов.

Поскольку процедура, предшествующая проведению аукциона, не соблюдена, решение о проведении торгов принято Организатором торгов и извещение о проведении аукциона размещено в нарушение требований ЗК РФ, в связи с чем Комиссия принимает решение о выдаче Организатору торгов предписания об аннулировании торгов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу Е. (вх. N 3713-ИП/25 от 15.04.2025, N 3768-ИП/25 от 16.04.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов по продаже земельных участков:

- площадью 1108 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1660, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 17 (изв. N 21000030700000000409, лот N 3);

- площадью 1065 кв. м, кадастровый номер 47:01:0201004:1659, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Каменногорское городское поселение, <...> з/у 18 (изв. N 21000030700000000409, лот N 4) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пп. 2 п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений путем аннулирования торгов;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.