Решение Ярославское УФАС России от 14.05.2025 N 076/01/18.1-459/2025

В полном объеме решение изготовлено 14 мая 2025 года

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области по рассмотрению жалоб (далее - Комиссия по рассмотрению жалобы), поданных в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в составе:

Председатель Комиссии:

, заместитель руководителя Управления - начальник отдела антимонопольного контроля и информационного анализа Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области,

Члены комиссии:

, заместитель начальника отдела антимонопольного контроля и информационного анализа Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области,

, специалист - эксперт отдела антимонопольного контроля и информационного анализа Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области.

Рассмотрев, в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", жалобу (вх. N 5683-ЭП/25 от 17.04.2025 г.) м поданную на действия организатора аукциона, Администрацию Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области (почтовый адрес: 157067, <...>, bsp-bmr@mail.ru) при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 18997,0 кв. м, расположенного по адресу: Костромская область, Буйский район, примерно в 6,32 км от д. Малое Молочное по направлению на юго восток с кадастровым номером 44:02:023701:396, номер извещения N 23000030120000000006.

В адрес Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области (далее - Управление) поступила и была рассмотрена жалоба м, (далее - Заявитель) на действия организатора торгов, Администрацию Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области (далее - Организатор конкурса) при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 18997,0 кв. м, расположенного по адресу: Костромская область, Буйский район, примерно в 6,32 км от д. Малое Молочное по направлению на юго восток с кадастровым номером 44:02:023701:396, номер извещения N 23000030120000000006, а именно нарушение порядка проведения аукциона в части установления срока договора аренды земельного участка с нарушениями п. 1 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, уведомление о принятии жалобы к рассмотрению от 22.04.2025 исх. N 4713/25 направлено Заявителю по электронной почте, Организатору конкурса - по электронной почте.

Рассмотрение жалобы назначено на 25.04.2025 г. в 15 часов 00 минут по адресу: <...> этаж.

В назначенное время и дату рассмотрение состоялось, в рассмотрении жалобы посредством видеоконференцсвязи приняли участие председатели Организатора торгов, Заявитель явку не обеспечил, ходатайств не направлял.

Рассмотрение жалобы было продлено. Определением о продлении срока рассмотрения жалобы от 25.04.2025 г. рассмотрение жалобы было назначено на 06.05.2025 г. 15 часов 00 мин.

В ходе заседания 06.05.2025 г. Комиссией по рассмотрению жалобы был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 07.05.2025 года.

После объявленного перерыва заседание продолжилось, в том же составе.

Организатор аукциона требования не признает, поясняет, что при установлении срока договора аренды земельного участка руководствовался требованиям Приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 года N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительных зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ 264/пр), с учетом требовании п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

Указывает, что общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений был определен как 64 месяца. Приводит следующий расчет: 18997,0 (S - площадь участка) х 70% (максимальный процент застройки) х 4 этажа (14 м - максимальная высота здания) = 53191,6 кв. м.

Организатор торгов поясняет: "действующим Правилам землепользования и застройки Барановского сельского поселения Буйского муниципального района (Далее - ПЗЗ Буйского района), утвержденнми Постановлением администрации Буйского муниципального района от 29.06.2021 года N 243 "Об утверждении правил землепользования и застройки Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области" земельный участок попадает в зону ПК-1, наименование вида разрешенного использования - строительная промышленность, в которой параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению. Решением собрания депутатов Буйского муниципального района Костромской области от 26.01.2024 г. N 330 "Об утверждении проекта внесения изменений в Генеральный план Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области" внесены изменения в генеральный план Барановского сельского поселения.

Правила землепользования и застройки находятся в стадии согласования, в них предельное количество этажей - 3, максимальный процент застройки - 60%, что так же приводи к общему сроку аренды 64 месяца х 2 = 128 месяцев (10 лет 8 месяцев).|

В ранее действующих ПЗЗ Буйского района, утвержденных Решением собрания депутатов Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области от 15.11.2012 года N 132 земельный участок так же находился в зоне ПК-1, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства - максимальная высота зданий 14 м, максимальный процент застройки 70%. Исходя из вышеизложенного определен и определялся срок аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения Организатора торгов Комиссия по рассмотрению настоящей жалобы приходит к следующим выводам

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества регулируется статьями 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Сведения, которые должно содержать Извещение о проведении аукциона предусмотрены пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Организатором торгов на сайте torgi.gov.ru, размещено информационное сообщение N 23000030120000000006 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:02:023701:396.

Согласно информации, содержащейся в Извещении:

Дата и время проведения аукциона -11.04.2025 года в 15 часов 30 минут.

Место проведения аукциона - эл. площадка АО "С"

Начальная цена - 314 200 рублей 00 копеек.

Шаг аукциона - 9 500 руб. 00 коп.

Размер задатка для участия в аукционе - 63 000 руб. 00 коп.

Предмет аукциона: заключение договора аренды земельного участка площадью 18997,0 кв. м, местоположение: Костромская обл., Буйский р-н., примерно в 6,32 км от д. Малое Молочное по направлению на юго-восток.

Максимально допустимые параметры строительства: максимальный процент застройки 70%, максимальная высота зданий 14 м.

В соответствии с ч. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В силу ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

Пунктом 1 Приказа N 264/пр установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

В соответствии с приложением к Приказу N 264/пр срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства), устанавливается в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Согласно Извещению о проведении Торгов, установлен срок аренды земельного участка - 10 лет 8 месяцев.

Вместе с тем, площадь реализуемого земельного участка составляет 18997 кв. м, максимальный коэффициент застройки - 70%, максимальная этажность (количество этажей) Организатором торгов в извещении о проведении аукциона не установлено.

В силу того, что в извещении о проведении аукциона этажность не установлена, так же она отсутствует и в ПЗЗ Буйского района у Комиссии по рассмотрению жалобы не представляется возможным определить срок аренды рассматриваемого земельного участка с учетом требований пунктов 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ и дать оценку довода заявителя в полном объеме, однако доводы о том, что срок аренды установлен с нарушением п. 8 и 9 ст. 39.8 ЗК РФ, прослеживается.

Согласно протокола об определении участников от 10.04.2025 г. на рассматриваемый аукцион было подано 11 заявок, все участники допущены, аукцион признан состоявшимся.

Победителем аукциона стал ООО "Ф".

Так же, в ходе рассмотрения настоящей жалобы установлено, что договор аренды рассматриваемого земельного участка с победителем заключен (25.04.2025 г.). Заключение договора не противоречит требованиям ст. 39.12 ЗК РФ, нарушений срока заключения договора Комиссией не установлено.

В силу того, что Заявителем была направлена заявка на участие в данном аукционе, имелась возможность для ознакомления с условиями проведения аукциона, но данные условия ранее им не были оспорены, Комиссия по рассмотрению жалобы приходит к выводу об отсутствии обстоятельств препятствующих участию в торгах. Документов и сведений об обратном со стороны Заявителя не предоставлено, как не предоставлено и информации нарушении его прав действиями Организатора аукциона.

Частью 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом.

При этом, границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить информацию содержащуюся в извещении о проведении аукциона до момента подачи своей заявки на участие в данном аукционе, либо до момента рассмотрения заявок.

Данная позиция так же подтверждается выводами Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А43-18168/2022 от 26.01.2023 г.

Согласно вышеизложенного, Комиссия отмечает о невозможности выдачи предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции.

При этом, Комиссия так же полагает, что Организатору торгов необходимо учесть несоответствия, установленные настоящим Решением при продолжении проведении аукциона, номер извещения N 23000030120000000006.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу м на действия Организатора торгов, Администрацию Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:02:023701:39, местоположением: Костромская область, Буйский район, примерно в 6,32 км от д. Малое Молочное по направлению на юго восток номер извещения 23000030120000000006 - обоснованной.

2. Признать организатора торгов, Администрацию Барановского сельского поселения Буйского муниципального района Костромской области нарушившим п. 1 ч. 8, п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

3. Предписание, предусмотренное подпунктом пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, не выдавать.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Межрегионального УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства по выявленному факту нарушения антимонопольного законодательства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.

За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Резолютивная часть решения оглашена по окончании рассмотрения дела и приобщена к материалам дела.