Решение Забайкальское УФАС России от 12.05.2025 N 075/10/18.1-212/2025

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2025 года,

решение в полном объеме изготовлено 12 мая 2025 года

Комиссия Забайкальского УФАС России по рассмотрению жалобы N 075/10/18.1-212/2025 о нарушении антимонопольного законодательства в составе:

Председатель Комиссии -<...>;

Члены Комиссии: <...>

в отсутствие сторон,

рассмотрев жалобу М<...> на действия Администрации Забайкальского муниципального округа, в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Забайкальское УФАС России (далее - Управление) 23.04.2025 поступила жалоба (вх. N 3344-ЭП/25) М. (далее - заявитель), перенаправленная ФАС России, на действия Администрации Забайкальского муниципального округа.

Так в поступившей жалобе указано следующее. Адрес официального сайта, на котором размещена информация о торгах: http://www.torgi.gov.ru (далее - Официальный сайт).

Номер извещения: N 22000009920000000143, лот N 1.

Предмет торгов: Лот N 1 - Земельный участок с кадастровым номером 75:06:000000:1105, расположенный по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, пгт. Забайкальск. 1. Проект договора аренды не соответствует законодательству и содержит условия получения земельного участка в обход торгов.

Согласно пункту 6.1.3. проекта договора аренды "в пределах срока действия договора с письменного согласия Арендодателя передавать земельный участок в субаренду, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, если иное не предусмотрено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу положений части 7 статьи 448 ГК РФ обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Правовая позиция о запрете на передачу земельного участка, выигранного по результатам аукциона, изложена в решении от 27.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, в постановлении от 21.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в постановлении от 30.07.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N A81-8682/2023. Данная позиция подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 20.05.2022 N 308- ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020). В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-2186/2021 по делу N А75-17387/2020, Судом указано, что "учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой".

Позиция Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

К аналогичным выводам пришло Забайкальское УФАС России в Решении N 075/10/18.1-565/2024. Таким образом, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора права арендатора по передаче в субаренду земельного участка, переданного по результатам проведения аукциона. 2. Организатор торгов в нарушение требование ЗК РФ определил срок аренды данного земельного участка. Срок аренды земельного участка по лоту N 1 составляет 9 лет 11 месяцев.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", (далее - Классификатор) вид разрешенного использования "Ремонт автомобилей", предполагает возможность строительства зданий и сооружений. Из положений Классификатора следует, что данный вид разрешенного использования предполагает возможность для "Размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли".

Согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 ноября 2022 N 928/пр "Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурностроительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)" (далее - Приказ N 928/пр) мастерские (Код: 04.01.006.003, 04.01.006.099, 04.01.006.002) относятся к капитальным сооружениям. Согласно части 6 Приложения N 1 Приказа Министерства транспорта РФ от 21 августа 2020 N 320 мастерская должна иметь на праве собственности или на ином законном основании помещения, расположенные в зданиях, строениях, сооружениях, в которых выполняются работы мастерской.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса. Для земельных участков, реализуемых на торгах, применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Из буквального толкования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ следует, что договор аренды заключается ровно на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

К аналогичным выводам приходит Росреестр РФ в разъяснениях от 12.08.2024 N 11-7546-МС/24. Более того, в соответствии с Приказом Минстроя от 15.05.2020 N 264/пр устанавливается предельный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка, исходя из следующей формулы: Спр = Сии*2 где Спр - предельный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка; Сии - общий срок необходимых для выполнения инженерных изысканий в зависимости от размера земельного участка, установленный Приказом Минстроя от 2025-2120 4 15.05.2020 N 264/пр. Указанная позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2022 по делу N А26-2787/2021, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021 по делу N А40-8238/2021, а также в судебном решении АС Калининградской области по делу N А21-6038/2024. Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 N 264/пр (далее - Приказ).

Площадь земельного участка по лоту N 1 - 2 550 кв. м. Согласно пункту 2 Приказа (Объекты площадью от 1500 м до 5000 м) общий срок составляет - 29 месяцев. С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен быть определен, как: 58 месяцев (29 * 2). Соответственно, Организатором торгов срок аренды земельного участка был определен без применения обязательных положений пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказа, что нарушает требования подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ. 3.

Организатор торгов не указывает сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения. В соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей. Согласно части 1 статьи 52.1 ГрК РФ подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (далее - сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.

В извещении отсутствует информация о газоснабжении и сетях связи. 4. Положения проекта договора аренды содержат условие, вводящие в заблуждение и делающие исполнение договора аренды невозможным. В силу положений пункта 9.5. договора аренды не допускается размещение и/или строительство на земельном участке иных, помимо указанных в договоре, объектов. Согласно Классификатор вид разрешенного использования "Ремонт автомобилей", предполагает возможность строительства зданий и сооружений.

Из положений Классификатора следует, что данный вид разрешенного использования предполагает возможность для "Размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли". Договор аренды НЕ СОДЕРЖИТ перечень объектов, строительство на земельном участке которых допускается. Одновременно, вид разрешенного использовании земельного участка предоставляет возможность для размещения ПРОЧИХ объектов дорожного сервиса.

Таким образом, условие, установленное в договоре аренды (пункт 9.5) создает ограничения в использовании земельного участка. Наличие данных нарушений делает невозможным полноценное участие в Аукционе, так как наличие такого количества существенных нарушений прямо указывает на его недействительность.

На основании изложенного, заявитель просит:

Признать жалобу обоснованной и выдать обязательное для исполнения предписание.

Рассмотрение жалобы назначено на 05 мая 2025 года в 11 часов 00 минут по адресу: <...>, каб. 1.

30.04.2025 (вх. N 3601-ЭП/25) от Администрации Забайкальского муниципального округа поступили пояснения следующего содержания. Администрации Забайкальского муниципального округа, с доводами жалобы не согласны по следующим основаниям:

1. На основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов" в силу пункта 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, полагаем, что запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в субаренду. Соответственно считаем, что доводы указанные в пункте 1 жалобы не обоснованы.

2. Доводы изложенные в п. 2 жалобы считаем не соответствующими действующему законодательству, поскольку согласно п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3. настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи. В данном случае нормы п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ не могут быть применены, поскольку указанная норма распространяется на строительство объектов, в отношении которых устанавливается срок превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Согласно п. 1 ст. 48 Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (если иное не предусмотрено частью 1.4 настоящей статьи), в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом, применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Р", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства" при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи.

3. Пункт 6 раздела 2 извещения о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка установлены сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

4. Подпунктом 1.2 п. 1 проекта договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена установлено, что земельный участок предоставляется с разрешенным видом использования "ремонт автомобилей"(код 4.9.1.4), что соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Пункт 9.5 вышеуказанного Договора не допускает размещение и/или строительство на земельном участке иных помимо указанных в договоре объектов. Указанный пункт подразумевает запрет на строительство иных объектов, не соответствующих вышеуказанному коду классификатора. Дополнительно сообщаем, что договор аренды с ООО "СА" заключен и подписан ЭЦП 23.04.2025 года.

5. Считаем, что жалоба М. N 075/10/18.1-212/2025 подана с нарушением сроков обжалования. В соответствии с п. 4 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 14.10.2024) "О защите конкуренции" обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Протокол о результатах аукциона NU22000009920000000143-3 размещен на сайте www/torgi.gov.ru на электронной площадке i.rts-tender.ru 10.04.2025 года. Соответственно последний день для обжалования был 20.04.2025 года. Жалоба М. подана только 23.04.2025 года, что считается существенным нарушением срока для обжалования. На основании вышеизложенного, считаем жалобу М. N 075/10/18.1-212/2025 не обоснованной и не соответствующей действующему законодательству, в связи с чем, прошу в удовлетворении требований изложенных в жалобе отказать.

Комиссия Забайкальского УФАС России, на заседании 05.05.2025 изучив документы, представленные в материалы жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 42 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2012 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) антимонопольный орган рассматривает жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, продажи государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 18.1 Закона о защите конкуренции в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей, уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу (далее в настоящей статье - уведомление). В уведомлении указываются краткое содержание жалобы (предмет рассмотрения), адрес официального сайта торгов, на котором размещена информация о поступлении жалобы, или сайта антимонопольного органа, сведения о месте и времени рассмотрения жалобы. Уведомление направляется посредством почтовой или факсимильной связи либо электронной почты.

В случае направления уведомления посредством электронной почты оно направляется организатору торгов, в конкурсную или аукционную комиссию по адресу электронной почты, указанному в извещении о проведении торгов, оператору электронной площадки по адресу электронной почты, указанному на сайте электронной площадки в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", заявителю по адресу электронной почты, указанному в жалобе, по адресам электронной почты, указанным на официальных сайтах уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. Организатор торгов, оператор электронной площадки, конкурсная или аукционная комиссия, действия (бездействие) которых обжалуются, в течение одного рабочего дня с момента получения уведомления обязаны известить лиц, подавших заявки на участие в торгах, о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения. Организатор торгов, оператор электронной площадки, конкурсная или аукционная комиссия, действия (бездействие) которых обжалуются, обязаны представить на рассмотрение жалобы по существу документацию о торгах, изменения, внесенные в конкурсную документацию, документацию об аукционе, заявки на участие в конкурсе, заявки на участие в аукцион е, протоколы вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, протоколы рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протоколы рассмотрения заявок на участие в аукционе, протоколы оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протоколы аукциона, аудио-, видеозаписи и иные документы и сведения, составленные в ходе организации и проведения торгов. Со дня направления уведомления, предусмотренного частью 11 настоящей статьи, торги приостанавливаются до рассмотрения жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии по существу.

В случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов, которому в порядке, установленном частью 11 настоящей статьи, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключенные с нарушением требования, установленного настоящим пунктом, является ничтожным. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 - 39.13, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее-ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Согласно пункту 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

В пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка. Администрацией Забайкальского муниципального округа издано постановление N 364 от 11.03.2025 г. о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. 26.09.2023 года на сайте https://torgi.gov.ru опубликовано извещение N 22000030330000000035 о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка. Организатор аукциона: Администрация Забайкальского муниципального округа.

Предмет аукциона: Лот N 1 - Земельный участок с кадастровым номером 75:06:000000:1105, площадью 2550 кв. метров, расположенный по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, пгт. Забайкальск, вид разрешенного использования "ремонт автомобилей" (код 4.9.1.4). 2. Срок аренды земельного участка: 9 лет 11 мес. 3. Сведения о правах: отсутствуют 4. Категория земель: земли населенных пунктов. Дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: "25" марта 2025 года с 10-00 часов по местному времени. Дата окончания приема заявок на участие в аукционе: "03" апреля 2025 года до 17-00 часов по местному времени. Дата и время определения участников аукциона: "04" апреля 2025 года в 10-00 часов по местному времени. Дата, время и место проведения аукциона: "09" апреля 2025 года в 15-00 часов по местному времени аукцион будет проводиться в порядке, определенном статьями 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации на электронной площадке РТС "Тендер", размещенной на сайте http://www.rts-tender.ru в сети Интернет.

Согласно извещению N 22000009920000000143, лот N 1, размещенному на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, дата окончания подачи (приема) заявок на участие в Аукционе - 03 апреля 2025.

Комиссия, рассмотрев доводы жалобы, пояснения представителя организатора торгов, приходит к следующим выводам. Комиссия Управления в рамках первого и второго довода жалобы поясняет следующее, соответственно: - По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако, в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом. Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 11 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (Определением Верховного Суда РФ от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020).

В силу подпункта 9 пункта 21 этой же статьи извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 названного Кодекса. Как следует из пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 названной статьи. Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 75:06:080370:209 согласно Извещения уставлен на 9 лет 11 мес. Вид разрешенного использования земельного участка - ремонт автомобилей (код 4.9.1.4): Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", вид разрешенного использования - Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4). На основании Правил землепользования и застройки городского поселения "Забайкальское", утвержденных решением Совета городского поселения "Забайкальское" от 24.08.2018 года N 121 (с внесенными изменениями от 23.04.2024 г. N 119) земельный участок с кадастровым номером 75:06:000000:1105 расположен полностью или частично в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 N 264/пр (далее - приказ). Согласно приказу срок аренды земельного участка, предоставляемого по результатам аукциона, определяется с учетом сроков, необходимых для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в зависимости от площади объекта капитального строительства. С учетом того, что заинтересованное лицо в случае победы в аукционе самостоятельно будет выбирать для строительства тот или иной вид объекта, исходя из нижеуказанного перечня и сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН, комиссией Управления в указании сведений о сроке договора аренды, содержащихся в извещении, не усматриваются нарушения требований пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Относительно довода о том, что организатором аукциона не представленная полная информация о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечение, Комиссией установлено следующее.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ одним из этапов образования земельного участка для его предоставления в собственность либо в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений путем проведения аукциона, по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженернотехнического обеспечения.

Согласно пп. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений. Как установлено Комиссией Забайкальского УФАС России спорный земельный уч асток по лоту N 1 с видом разрешенного использования "ремонт автомобилей" (код 4.9.1.4). Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли. В соответствии с размещенным организатором аукциона извещением в отношении рассматриваемого лота N 1 содержится следующая информация. Ограничения (обременения) земельного участка реестровый номер: 75:06-6.83. Зоны с особыми условиями использования территории воздушной линии электропередачи 10 кВ N 11"Кирзавод" от ПС 110/35/10 кВ "Забайкальск", КТП-1101, КТП-1104, КТП-1106, КТП-1109, КТП-1110, КТП- 1113, КТП-1116. Объект землеустройства Воздушная линия электропередач электропередачи 10 кВ N 11 "Кирзавод" от ПС 110/35/10 кВ "Забайкальск", КТП-1101, КТП-1104, КТП-1106, КТП-1109, КТП-1110, КТП-1113, КТП-1116, по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, п. Забайкальск, отнесен к зонам с особыми условиями использования территории - охранным зонам объектов электросетевого хозяйства. Режим использования установлен пунктами 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 Правилами охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации N 160 от 24.02.2009 г. Сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, 2025-2120 11 срок действия технических условий, плата за подключение (технологическое присоединение): Согласно ответа АО "Ч" N 498/18 от 08.10.2024 года о предоставлении информации о технической возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно земельного участка с кадастровым номером 75:06:000000:1105, расположенного по адресу Забайкальский край, Забайкальский район, пгт. Забайкальск: в настоящее время нет технической возможности для подключения к системе теплоснабжения. Техническая возможность подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения отсутствует.

При этом Комиссия отмечает отсутствие информации в полном объеме, непосредственно о подключении к электросетям: временная возможность подключения, мощность и прочее. Данные обстоятельства создают неопределенность для лиц, принимающих участие в торгах.

В рамках довода жалобы о том, что положения проекта договора аренды содержат условие, вводящие в заблуждение и делающие исполнение договора аренды невозможным, комиссия Управления отмечает, что подпунктом 1.2 п. 1 проекта договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, установлено, что земельный участок предоставляется с разрешенным видом использования "ремонт автомобилей"(код 4.9.1.4).

Пункт 9.5 Договора не допускает размещение и/или строительство на земельном участке иных помимо указанных в договоре объектов. При этом, в извещении о проведении аукциона указано, что максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: предусмотрены в соответствии с картой зонирования Правил землепользования и застройки городского поселения "Забайкальское", принятых решением Совета городского поселения "Забайкальское" от 24 августа 2018 года N 121 (с внесенными изменениями): 1) земельный участок с кадастровым номером 75:06:000000:1105 находится в пределах территории, обозначенной как коммунально-складская зона (П2).

К основным видам разрешенного использования земельного участка относятся: 2.7.1 - хранение автотранспорта; 4.0 - предпринимательство (содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.10) 6.2.1- Автомобилестроительная промышленность; 6.3 - легкая промышленность; 6.4 - пищевая промышленность; 6.6 - строительная промышленность; 6.7 - энергетика; 6.8 - связь; 6.9 - склады; 6.9.1 - складские площадки; 8.3 - обеспечение внутреннего правопорядка; 12.0 -земельные участки общего пользования (содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.01.-12.0.2) 12.2 - специальная деятельность; 12.0.2 - благоустройство территории.

Таким образом, данный довод Заявителя жалобы не подтверждается, так как в извещении указан полный перечень объектов, строительство на земельном участке которых допускается.

На заседании Комиссии Управлением установлено о заключении договора с ООО "СБ", что подтверждается представленными документы от Администрации, а также скриншотами с площадки о размещении данной информации.

Из части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции следует, что обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 5 указанной статьи в случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения.

С учетом специфики регулируемых отношений, в целях эффективного рассмотрения жалоб и своевременного реагирования антимонопольного органа в случае нарушений со стороны заказчика (организатора закупки, аукционной или конкурсной комиссии) жалоба в антимонопольный орган должна быть подана до момента заключения договора, в данном случае определяющее значение имеет возможность совершения антимонопольным органом действий по приостановлению процедуры торгов и заключению договора до рассмотрения жалобы.

Следовательно, обжалование действий (бездействия) организатора торгов, конкурсной комиссии в антимонопольный орган допускается с соблюдением сроков, установленных частями 4 и 5 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции. Из анализа изложенных норм следует, что положения части 5 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции применяются только в случае, если договор по результатам торгов не был заключен или торги признаны несостоявшимися. Антимонопольный орган обязан принять необходимые меры к получению информации о том, заключен или не заключен договор по результатам торгов. Без установления данного обстоятельства антимонопольный орган не может установить, вправе ли он рассматривать жалобу по существу.

Антимонопольный орган обязан принять исчерпывающие меры к выяснению данного вопроса. Ограниченные сроки для обжалования установлены законодателем с целью реальной и быстрой возможности восстановления нарушенных прав участников торгов. Если антимонопольный орган установит факт подписания договора на момент подачи жалобы либо на момент ее рассмотрения, он должно возвратить ее заявителю без рассмотрения и указать на возможность восстановления оспариваемых прав в судебном порядке. В целях защиты интересов добросовестных участников торгов, заключивших и исполняющих договоры по итогам торгов, в обязанности антимонопольного органа не входит рассмотрение жалоб, поданных с нарушением установленного Законом о защите конкуренции срока.

Основной задачей антимонопольного органа при реализации полномочий, установленных статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, является оперативное пресечение нарушений действующего законодательства при проведении торгов, о чем свидетельствуют сжатые сроки рассмотрения жалоб. Комиссией Управления установлено, что договор по результатам процедуры заключен 23.04.2025 при направлении организатору торгов Уведомления о поступлении жалобы только 24.04.2025.

В связи с чем, несмотря ни на какие обстоятельства, у Забайкальского УФАС России отсутствуют полномочия для рассмотрения настоящей жалобы на действия организатора торгов, в установленном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, порядке (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2012 г. N Ф09-12368/12 по делу N А71-7099/2012, п. 12 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 марта 2016 г.), п. 15 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 мая 2018 г.) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 N 11АП-2170/2019 по делу N А49-15443/2017; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2019 N Ф06-53263/2019 по делу N А65-38647/2018; Определение ВС РФ от 26 февраля 2020 г. N 306-ЭС20-999).

В таком положении для исключения процессуальных и материальных нарушений в части исполнения объема полномочий комиссией Управления, предусмотренного нормами статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, все доводы жалобы должны быть признаны необоснованными.

Пунктом 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства" установлено, что, прекращая выявленное нарушение, антимонопольный орган во всяком случае не вправе в рамках своей компетенции разрешать гражданско-правовые споры хозяйствующих субъектов.

В связи с чем, разрешение вопроса о заключенном договоре и его положениях не входит в компетенцию Управления. В соответствии с пунктом 3 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, обжалование актов и (или) действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, в антимонопольный орган не является препятствием для обжалования этих актов и (или) действий (бездействия) в судебном порядке.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Закона.

Жалоба на содержание Аукционной документации поступила в Управление 23.04.2025, то есть после окончания срока подачи (приема) заявок на участие в Аукционе-03.04.2025. Дата проведения торгов - 09.04.2025.

Руководствуясь частями 17, 20 статьи 18.1, частью 1 статьи 23, Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Комиссия,

Жалобу М<...>на действия организатора аукциона Администрации Забайкальского муниципального округа признать необоснованной.

В соответствии с пунктом 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.